昨日，在香港上市的复星旅游文化集团（以下简称“复星旅文”）发布了2018年财报，这是这家公司自去年底上市来，第一次向资本市场交出成绩单。

我们简单点说，复星旅文去年的成绩好不好？答案是好也不好，这么说绝非和稀泥。复星旅文本质上还是一个文旅公司，所以峨眉峰尝试用文旅视角拆分下2018年的复星旅文。

用文旅视角看文旅公司，要先看运营。

2018年春节，复星旅文投资的大项目三亚亚特兰蒂斯开业（春节第一天试运营）。一般来说，投资规模过百亿的文旅目的地开业第一年响不响至关重要。从2018年春节开业到年底，复星旅文的三亚亚特兰蒂斯项目没有错过任何一个旺季，那么开业第一年的游客量有多少是个关键指标。

2018年，三亚亚特兰蒂斯大约有320万游客，当年亚特兰蒂斯营收为7.5亿。这种大项目开业第一个完整年，游客量过两百万能说及格，过三百万当然称得上不错。跨过两百万游客量门槛，很多投资规模在十亿级别的小镇一般需要两到三年时间。当然开业第一年往往来自渠道方的团客较多，这就导致客单价较低一日游居多，比如上述两个数大概一算，就知道去年亚特兰蒂斯的客单均价没有超过300元。

亚特兰蒂斯除了拥有中国最大的天然海水水族馆之一、总面积20万平米的水世界外，还拥有1314间高级海景房。你要知道，一个目的地的房间数过千，就表明这个目的地是以沉浸体验为主，住宿业态就是重要的承接载体。

由此，住宿指标至关重要。去年二季度+前一个半月、三季度、四季度亚特兰蒂斯的入住率分别为47.5%、73%、55.8%，入住率最高集中在第三季度，三个时间节点所对应的客房均价为1562元、1982元、2190元。在四季度入住率降低的情况下，从三季度开始客房均价逐渐走高，这反映出其定位策略仍坚持高端不走量。据称亚特兰蒂斯在今年春节的客房入住率超过了90%。

住宿承接高端低频需求，游乐承接高频走量需求。从亚特兰蒂斯的游乐+餐饮收入也能看出端倪，这两块收入相对较为稳定，并没有出现类似入住率这样的大起大伏。去年三季度和四季度两块的营收分别为1.16亿和1.09亿，两者相差在七百万。

上面都是不错的一面。

下面我们看亚特兰蒂斯在开业第一年的运营利润怎么样。

尽管没有公开，但是峨眉峰根据现有的财务数据大致测算了下，去年亚特兰蒂斯的文旅经营业务应该出现了亏损（这个正常啊），仅以2018年单个财年来看（刨除年前开业前成本），单纯亚特兰蒂斯的文旅经营（不包含房地产）的实际亏损可能在一个亿以内，不知准确否？望复星同仁通告。

当然，如果将棠岸房地产销售合同结转利润加进去算总账，亚特兰蒂斯去年总体经营利润（分类为目的地项）就达到了正的15.57亿，可谓冠绝群雄。棠岸业务的来龙去脉，下文会有交代。我们接着往下看。

Club Med是复星旅文的重要成熟资产，Club Med在全球营运67家度假村，欧非中东设有40家度假村（包括一艘游轮），于美洲设有12家度假村，于亚太地区设有15家度假村（包括在中国设有六家度假村）。在经营模式方面，17家度假村采用自持模式，41家度假村采用租赁模式，9家度假村采用管理合约模式。

上表是Club Med的财务数据两年对比，2018年总收入达到126亿，相比于2017年有近9个点的涨幅，同时接待能力与房价有所上升。入住率则有所降低，这可能由于其去年新开业的五个项目所致。

由于Club Med带有一价全包的特征包括住宿，以上述数据为基，简单测算可知Club Med去年接待的游客应该在800万人次左右，若再加上三亚亚特兰蒂斯的320万客流，复星旅文在2018年于全球总体接待的游客量就超过了1000万。

没用十年，郭广昌就用资本打造出了一个千万级别的文旅巨无霸可赞可叹，而这仅是起步。

如果你看到这里，峨眉峰想问，你觉得复星旅文有问题吗？

在今天复星旅文发布的财报通稿中，所言皆为大好，比如息税摊销前利润暴涨、收入提高、利润率提高等等，当然这些都是事实。不过，你需要知道此乃亚特兰蒂斯所配套的棠岸房地产项目收入确认到2018年所致。

不得不承认，房地产收入在市场化文旅项目中的位置不可替代。我们来看，亚特兰蒂斯的棠岸房地产都贡献了什么。

棠岸房地产项目共计33亿合同收入确认结转到2018年，同时为复星旅文贡献了接近19亿的毛利，最为重要的是贡献了17亿的经营利润，也由此导致复星旅文多数财务指标实现关键性增长。

可做对比的是，Club Med一百多亿的收入，经营利润为4.4亿。

从商业角度来看，峨眉峰觉得这没什么不好，开发文旅项目促进了地价提升，房价收入又给企业长久经营文旅提供了弹药支持，运营期的文旅项目又会产生持续的现金流自我温饱。此中逻辑不难懂，这个链条也是常用惯用。但是这个链条也并非万无一失，回到复星旅文在三亚的亚特兰蒂斯项目，你不得不承认复星旅文的运气很好，而且有惊而无险。

文旅项目投资是重资产投资，长周期运营，海量资金填入，说到底就是一个资金链的问题。所有这些均取决于项目配套房地产的销售周期去化周期，而所有这一切又都取决于房地产调控政策。

峨眉峰记得没错的话，亚特兰蒂斯配套的棠岸房地产项目应该是在2016年11月开的盘，这个时候正是全国房地产市场最后疯狂时期，棠岸项目也获得了最为宝贵的半年窗口。

2017年5月10日，三亚房地产限购、限售政策猛然升级，市场随之进入萧条期。这个政策暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚市中心购买商品住宅需提供连续 1年个税或社保证明；取得产权证满两年方可售卖等等。

若棠岸项目开盘晚了半年，那么复星旅文目前处于何种境地就是一个未知数。眼前的例子比比皆是，比如中弘股份的如意岛、北京御马坊商住项目等等。

相比于其他老牌文旅巨无霸，复星旅文这个“新兵”现阶段真心不错，天时、地利均沾；渠道、内容涵盖中外皆为顶级；资源获取、G端扶持又召之即得。

但是，你看这么多的好东西聚到一起也是大问题，如何从量到质产生蝶变？“小年轻”又如何持续撑起大铺面？消化得了、不掉价、且能往上走？要回答好这些问题，真的挺难。对郭广昌如此，对现有的旅文团队亦是如此。

当然，复星旅文还要驾驭文旅+房地产两个板块，又分别怎么驾驭呢？上市公司的概念、题材、空间等全新的模式又在哪里呢？

提的问题太多，结论也不少，今天我们就财报写财报，其他待后续再写。