今典投资集团董事长张宝全:传统房地产是草本植物,休闲度假目的地的关键是把内容做好

张宝全表示,中国酒店供应的剧增并非来自市场驱动,而是来自新区招商和房地产开发售房驱动。“这给中国经济带来非常严重的负面后果,这个后果我觉得用毒瘤来形容不为过。今天我们在中国做休闲度假产业,如果还想靠卖客房挣钱会很困难,在海岛旅游中会更加有困难。”

“传统房地产是草本植物,今年种今年收。休闲度假目的地产业则是树木能开花结果,问题在于你能不能把这棵树种到开花结果。如果种不到就死了。如果种到开花结果,自然就带来几十年的开花结果。” 9月22日,由执惠承办的“2017年国际海岛旅游大会”在舟山举行,今典投资集团有限公司董事长张宝全在会上进行了分享。

经过近十年探索,今典投资集团所投资打造的红树林休闲度假品牌已实现从在三亚到青岛、杭州的南北方布局,形态也完成了从最初的亚龙湾红树林度假酒店,到单月营收过亿的旗舰项目三亚湾红树林度假世界,再到海棠湾红树林七星级酒店的产品布局。三亚湾红树林度假世界1月份单月营收1.08亿元,接待住店客人18.6万人,平均入住率达到87.39%。

张宝全指出,在旅游产业中,观光与休闲度假实际上是两个完全不同的经济形态。观光休闲是人头经济、门票经济,以中低消费人群为主。而度假人群高端人群,他们是来生活的,可能在目的地生活5天,这5天生活所产生的消费很可能是人头经济的8到12倍。

以下是执惠对今典投资集团有限公司董事长张宝全的专访:

休闲度假不仅仅是改变吃饭、睡觉的方式,而是去过一过“生活在别处”。结果我们常常发现我们过的依然是我们在家的生活。上次我看一个民宿,为了彰显高端,贴上瓷砖,觉着自己与星级酒店无异,所以售卖高价,但恰恰失去了民宿所需的文化气息,生意惨淡。

2009年始我们从房地产业转型到休闲度假行业,经验表明,当人均收入过5000元时大家的生活方式开始转变,文化消费市场井喷。如今我们红树林是卖生活方式的,而不是卖观光或睡觉。享受生活的度假人群有老有少,涵盖范围广,人流体量大。青岛红树林度假世界建筑面积77万平方米, 4000多套客房,仅仅餐吧、酒吧就有110家,电影外景13个。

究竟什么是休闲度假生活方式?

在休闲度假时代,我们要停止卖观光,卖睡觉,而是要开始卖生活方式。那么什么是生活方式?休闲度假生活方式的标志不仅仅是景观好看,睡得舒服,而是体验当下最好的时尚、艺术、文化和娱乐等等。

记得2014年来舟山参与项目规划和方案设计时遇到件有意思的事,有个朋友开车过来也就3分钟吧,结果10分钟过去了还没出现,后来问为什么?他说我的车把船给撞了,因为路上停了很多船,这只是景观而不是生活方式。当渔民把船租给你,你跟着一起出海,他在开船,你在钓鱼,然后把钓上来的鱼做熟了吃,就这样把一天或半天时间耗掉,这才是休闲度假生活方式。究竟什么是生活方式,我们再以吃饭为例,在家里吃饭也是吃饭,但在海上船中看着夕阳吃饭,这时消费的是吃饭方式,而不是吃饭。吃饭的方式就是我们的生活方式,实际上度假就是这样的生活方式。

舟山是一个以自然资源为主的海岛,如果继续做观光旅游,这是对舟山的破坏,舟山的未来就没有了。在旅游产业中,观光与休闲度假实际上是两个完全不同的经济形态。观光休闲是人头经济、门票经济,以中低消费人群为主。而度假人群高端人群,他们是来生活的,可能在目的地生活5天,这5天生活所产生的消费很可能是人头经济的8到12倍。我觉得最重要是转型卖生活方式,一旦卖生活,观光人群自然选择不来。

我个人认为传统房地产是草本植物,今年种今年收。休闲度假目的地产业则是树木,能开花结果,问题在于你能不能把这棵树种到开花结果。如果种不到就死了。如果种到开花结果,自然就带来几十年的开花结果。

休闲度假目的地的关键是把内容打造好

中国99.9%的酒店亏损,这是因为酒店供过于求。中国酒店供应的剧增并非来自市场的驱动,而是来自新区招商和房地产开发售房。这给中国经济带来非常严重的负面后果,这一后果我觉得用毒瘤来形容不为过。今天我们在中国做休闲度假产业,如果还想靠卖客房挣钱会很困难,在海岛会更加有困难。

青岛红树林哥特式婚礼堂

传统酒店收入构成,客房占比70%,非客房占比30%。新开业的青岛红树林,客房占比1/3,非客房占比2/3。为什么青岛红树林非客房收入远高于客房收入,具体来看是因为来了6个游客,其中有1住在红树林,其他5位来吃喝玩乐,因为你这吃喝玩乐是最好最全。

从微观来看,红树林都是相当大的度假目的地,绝不仅仅是提供住宿,而是本地生活方式。以三亚湾红树林为例,今年1月住店客人18.6万,但来红树林吃喝玩乐的有36万。虽然三亚湾红树林只有3000间客房,但商场平均每天客流2-4万,春节高峰期18万,最高达22万。青岛红树林今年正在申报度假旅游区,不再是度假酒店,而是景区。从去年8月亮相,经过一个国庆节,现已成为山东省十大人气景点之一,位列第九。

休闲度假目的地的关键是把内容打造好。我们在舟山打造了穿越时光1870岛,岛虽小,建设面积仅20多亩,但可控,能够做得纯粹。此海岛有独立沙滩,像海中城堡。我们在岛上供应了一种全新的超越现实的特殊度假生活体验。

虽然建筑师不是完全具象性地恢复1870年,但在今天的基础上把1870的建筑和生活符号挪进1870岛,上船去1870岛时手机被没收,衣服全换,可选择作地主、农民。岛上没有电视机、手机,有电话,但需要手摇发电,自己摇;可以写信、发电报,有邮局。一切都是让你真正参与进来。

*本文作者:执惠记者洪丽萍(WeChat:hongliping719),欢迎交流。

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