翻车之鉴:“小万达”中弘系是如何陷入文旅地产苦局的?

这种发生在身边的案例一旦复盘,其过程便会十分残酷。

相信此时的中弘系掌门人王永红正在反思他为何走到了今天,以文旅地产为口号的中弘系正在遭遇史上最大危机。

中弘系业态布局非常漂亮,它的核心包括上市公司中弘股份和大股东中弘卓业集团,围绕这两家核心企业,中弘系还有中玺国际、开易控股(KEE)、亚洲旅游以及高端游公司A&K和美国主题公园海洋世界部分股权。这些公司的定位有轻有重,业务模式分布在文旅产业的上中下游。

目前中弘系上市公司中弘股份的累计逾期债务达到11亿之多,而中弘系的核心公司中弘卓业集团目前正寻求资金以图重组自救,此时的王永红可能正在与债权人的办公室里反复沟通,以求重组成功。

客观来讲,中弘系今天之险前所未有,史上最大危机并不夸张。

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王永红

曾经王永红的中弘系被外界视为一个小万达,同样是地产起家,同样是切入文旅地产领域,同样是项目四处开花,同样是上下游收购,但是中弘系却走上了自救重组之路。其中原因有大势影响,有对局势的错判,更有对自身能力与经验的高估。

文旅地产作为地产领域最高专业模式,并非随便一家房企都可胜任,毫不夸张的说任何一家传统房企转型文旅地产都是一次改命。

峨眉峰认为,对于文旅玩家来说,中弘系近年来的改命历程是一段弥足珍贵的教训,这种发生在身边的案例一旦复盘所呈现的过程便会十分残酷。

因为复盘悲剧总是残酷的。

第一个悲剧:一匹小马拉大车

说起第一个悲剧,我们要先复盘万达当年的第一个正式的文旅地产项目是怎么玩的,这个第一个项目就是万达长白山。

2009年万达联手泛海集团、一方集团与长白山当地政府签署协议,力图投资数百亿打造长白山国际旅游度假区,随后一年利资源集团、联想控股、北京用友三家公司又参与其中。当时万达长白上项目主体公司的股东结构分别为:万达28%股份,泛海27%股份,一方集团20%股份,亿利资源10%股份,联想6%股份,北京用友5%股份,融科物业4%股份。

甚至万达在开发第二个文旅地产西双版纳项目时,万达也仍然是与上述几家企业采取共同入股联合投资模式。毫无疑问相比于依靠基金或信托计划的融资方式,入股联合的绑定模式更为安全。

2009年时的万达其体量也要大于现在的中弘,尽管如此,王健林面对数百亿投资时仍然选择联合,这种模式将巨型项目前期的现金流风险降到了最低。更为关键的是,十年前的万达名不见经传,彼时王健林的个人威望、游说能力限于一隅远没有今天这般强大。

而彼时与其联合的企业,却多是商界名宿甚至不乏教父级人物,这就是王健林当年没有却必须要有的资源,所谓多马同槽而非小马拉大车。

中弘系在文旅地产领域近年来可谓四处开花,可落到实地的为海南如意岛总投资规模过百亿,前期投资已逾四十亿,同时还有济南西游记度假区,浙江上影安吉影视产业园·新奇世界文化旅游区,三亚半山半岛等。不过目前可看到的是,上述这些大型文旅项目,均为中弘系企业在一家苦撑而且其中多个融资计划或隐或现。

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2017年初 海南如意岛

上述项目中海南如意岛处于停工停售阶段,济南西游记度假区与安吉影视产业园的文旅产业部分仍不见雏形。毫无疑问,这些大型文旅地产项目正以极快的速度吞噬中弘系各个企业的现金流,尤以如意岛最甚。

以中弘系上市公司中弘股份来看,该公司及下属控股子公司累计逾期债务合计金额为11.5亿元,全部为各类借款。截至2017年11月30日,该公司借款余额为253.84亿元,累计新增借款金额为74.17亿元,累计新增借款占上年末净资产比例为72.64%。

而中弘系母公司中弘卓业集团更显病态,它已经走到了重组自救的地步。

第二个悲剧:对政策研判预测不足 

去年当红经济学家任泽平被恒大以1500万的年薪挖角,当时很多人质疑一个经济学家为何如此值钱?任泽平所擅长者无外就是宏观经济研究与政策研判而已。

1500万年薪确实不少,但是恒大也由此能避开更多潜在雷区,而一旦误触雷区恒大就要付出几亿甚至几十亿的成本。

现实中对政策研判预测不足,导致满盘皆输的案例比比皆是,这里面最为明显的就是中弘系。

2017年,针对过热的楼市,北京推出了317新政,直接导致该市商办房被限售限贷,大量的退房者涌入商办楼盘的销售处。

中弘系上市公司中弘股份2017年亏损达到了10个亿,主要原因在于该公司在京的商办类御马坊项目和夏各庄项目(商业部分)销售停滞,同时2016年度已销售的御马坊项目业主大量退房。

早在317新政之前的2016年5月,北京住建委联合通州区政府就发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》,明确通州区域内商办项目分类进行限购。彼时的通州成为北京首个对商办类房产限购的地区,对商办类项目限购的风向已经非常明显。

2016年,中弘股份的御马坊项目已经开盘预售,时隔一年,中弘在北京的商办类房地产项目遭遇客户大量退房,可以说这是压倒中弘系现金流的致命稻草。

之所以说商办类项目限售限贷是一根致命稻草,根本原因就在于中弘系现金流一直处于紧绷状态,王永红的中弘系已处在一招出错满盘皆危的局面。

如此紧绷的现金流,就急切要求企业的资金回血速度加快,否则就会:失血,休克。

第三个悲剧:缺乏强悍执行力

如果拿万达与中弘系企业对表,我们可以发现万达则具有极强的商业地产基因,商业地产与文旅地产的盈利结合点就在于餐饮、住宿、零售这三个层面,最简单的例子就是迪士尼,餐饮、住宿、零售是迪士尼真正的利润奶牛。

而王永红的中弘系并不具备文旅基因,当然也没有后天足够的商业地产经验。王早年曾开发过望京六佰本商业街,显然这只是一个简单的零售拼凑形态,赚一笔就走的王永红没有从这些商业形态中打磨出自己的餐饮、住宿服务团队,当然一个商业项目也很难锻炼出执行力强悍的项目管理团队。

峨眉峰认为,在平地造城或填海造岛这种巨型工程中,一只执行力强悍的团队就是这种项目逢凶化吉的关键,所谓早一日建成便少一分凶险。

论强悍的执行力,文旅业内较为著名的案例就是万达长白山项目。此项目从开工到一期开业只用了一年的施工期,在18.34平方公里的一期项目里具备了酒店、商业街业态。而在另外一年的施工期里万达长白山项目的二期三期项目相继建成。你要知道的是,长白山地处东北寒带一年内仅有半年施工期。

而就在万达一期项目开业之前,就有诸多媒体报道万达该项目用地涉嫌违规。你看在现实世界中,用急火将生米煮熟的最大好处就是可以规避变幻的政策与监管风险。

同样的模式,换成中弘则难言乐观。

2018年3月,中弘股份发布公告称,其在海南的填海造岛项目如意岛被要求停止施工、停止营业。中弘股份所遭遇的就是海南今年初对所有填海项目的双暂停行动,其实早在2014年4月如意岛就已开工直到去年底该项目一期竣工海域才通过验收。不过就在此时,当年底如意岛项目被要求停止施工、停止营业。截止四月初该项目除跨海大桥外,仍处于双暂停状态。

如意岛是中弘股份在建所有项目中,迄今开发成本最大的项目,去年上半年该项目的开发成本累计超过50亿。50亿真金白银砸进去之后,在接近五年的时间里中弘股份承担的财务压力可想而知。

如果其一期竣工时间能提前半年,那么中弘股份既有可能获得半年左右的销售期,在此前的一次估算中,中弘股份认为一期竣工后的收入可高达百亿。如果有了这些钱,中弘股份的所有问题将迎刃而解。可惜,该项目用了将近四年的时间才完成一期项目填海,在曙光来临时,却倒在了黎明前。

文旅目的地的打造绝非易事,百亿投资的考验处处是雷,稍不留神便入深渊。如何避免触雷?如何经受考验?

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