清溪川——韩国NO.1世界级历史、人文、生态改造项目

清溪川复兴改造项目从文化景观设计、生态景观技术植入、与周边地产的相互影响再到政府引导下科学的决策和执行,都很具有典型性,为世界上正在或者将要开展的大型城市更新项目提供案例参考。

清溪川位于首尔历史上的城市中心区域,原名“开川”,是朝鲜王朝时国王下令开挖的一条疏水内河,距今已有600多年历史。然而在朝鲜王朝晚期,由于大量贫苦农民涌入首尔市区,并搭起简易的棚户居住在清溪川两岸,清溪川的居住环境不断下滑,并伴随者水体污染带来的传染病,清溪川一度是贫民窟的代名词。随着时间的推移,从1937年到1978年,经过多次的填埋,清溪川在没有通过治理的情况下被水泥覆盖,人们认为这样就可以隔离污染。

随着上世纪七八十年代韩国经济的起飞,市政府为了提高市中心道路通行能力,在被覆盖的清溪川上又修建了长5.8km,宽16m的高架桥。在当时,日均车流量达16万多,被认为是韩国现代化的象征。然而,高架桥所带来的汽车污染日益严重,其过大体量破坏了城市肌理,并且桥梁很多地方年久失修,促使人们重新思考这个区域的未来。

清溪川

随着以改造清溪川为政见的李明博在2002年当选首尔市长,并且首尔市政府对提升首尔市城市形象,打造国际化大都会的目标确立,都推动了清溪川改造项目的实施。本项目从2003年启动到2005年竣工,仅用时27个月,耗资3亿美元,但是在环境、社会和经济多方面产生了重要影响。

在环境方面,清溪川的设计可以抵御200年一遇的洪水,生物物种数量增长6倍,极大降低了城市热岛效应,河道周边地区气温降低,水系走廊风的流通性大大增强,减轻了空气污染和噪音污染。在社会方面,提升了首尔市民的生活质量,市民有了交流和团体活动的绿色公共空间;正月十五灯节等传统节庆集会都在清溪川保留的历史桥梁处进行,每天都会有60000+的游客,并且清溪川文化博物馆也成为市民知识交流的重要场所;此外,搭乘公共交通的市民显著增多。在经济方面,河道西中段沿岸1.2km内商业数量增长很快,在河道50m覆盖半径范围内,房价上涨,从低矮的单户家庭住房更新为高层商业和住宅综合体。

溪川夜

1.清溪川西、中、东三段的差异定位

清溪川流域景观节点示意图(图片来源:百度文库)

1.1西段的定位及文化景观产品

清溪川西段河道较窄,一般不超过25m,河道坡度略陡。该地段紧邻朝鲜王朝时期的皇宫,建有多座文化宗教活动场所,历史上在这个地区居住的人们多是有身份的上等阶层人士。近代建成了韩国的政治中心,如政府首脑所在地、市政厅、新闻中心、银行等。 

西段定位历史主题,主要营造都市感风貌,为人们构想未来的首尔带来了无限的遐想,增添了该地区的文化品味,使该地区更加具有国际竞争力。在设计上, 该段的侧河道两岸均采用花岗岩石板铺砌成亲水平台, 在灯光和造型上均呈现出了时尚和现代感。以“开放的博物馆”为建设主题的西段,主要文化景观产品为清溪广场和八石潭。 

清溪广场是复原后清溪川的起点,是可以举办各种文化活动的露天广场,这段街道已拓宽到可供车辆和行人通行。在广场的尽端, 沿河岸布置了一处由各种石头堆砌而成的假山瀑布。广场上有一座标志性雕塑,名叫《Spring》(《春》),是由世界著名雕塑家克莱斯·奥登堡(Claes Oldenburg)设计的作品,这一总制作费高达340万美元的雕塑于清溪川竣工之日在清溪川广场落成亮相。这是一座螺旋状的塔,塔高20米,形似螺蛳,她象征清溪川的水流源源不竭地喷涌,也象征着这个城市节节向上、不断地进步和发展。清溪川广场内的八石潭是由韩国八道的代表性石材塑造的朝鲜八道的象征物,听说在这里使用铜钱许愿最为灵验。

清溪广场和八石潭

1.2 中段的定位及文化景观产品

清溪川中段河道开始变窄,为过渡段,约20-30m。河道中段区域是商业活动中心, 这一带历史上居住着市井商人、中下等军人和中下层人士, 在首尔历史上的经济活动中发挥了重要的作用。而现在成为著名的传统商品、服装及鞋帽等各种小商品市场,成为市民和观光游客喜爱和光顾的地方。

中段定位“文化+城市”主题,营造城市和自然融合的风貌,为忙碌着的小商业者、购物者和旅游者提供了一个令人向往的休闲空间,也为热闹的商业街增添一番宁静。与其他施工段不同的是, 这里要在确保可以安全抗洪的同时, 保留现有的下水管道。这样做, 河体就会变窄变深。于是, 一条天然河流从一侧流过, 而一座双层的人行道在江的另一侧。这样设计给人空间缩小的感觉, 让人们容易接近和到达。中段主要的文化景观产品为正祖班次图,玉流川,文化墙和清溪川洗衣场。 

清溪川上共有22座桥,正祖陵行班次图位于广桥和三一桥之间。所谓“班次图”是指以过去朝廷文武百官共同举行大型国家庆典为素材的一种绘画形式。正祖大王陵行班次图便描述了正祖大王陪同母亲献敬王后洪氏前往华城参拜其父亲庄祖之墓的场面。此壁画堪称世界之最,壁画长达192米,共由4960块瓷砖拼贴而成,壁画人物多达1700余人。 

玉流川之名来源自仁祖14年(1636年)昌德宫后苑深处流淌的小河。本项目玉流川为2.5米高,1米宽的碧川,从喷嘴上溅落的水,给人带来一种北汉山山谷小瀑布的感受。五色文化墙展现了五个现代艺术家的作品,他们的主题是“自然与环境”。位于茶山桥和水渡桥之间的清溪川洗衣场可以说是韩国过去妇女生活的一个真实的写照,凝聚了过去无数女性的悲欢与言笑,周围环抱着16棵婀娜多姿的河柳,恰似一幅描绘韩国民俗风情的水彩画。在这里,大人们可以找回遗失在脑海中的回忆,孩子们可以倾听到过去的点点滴滴。

正祖陵行班次图

清溪川洗衣场

1.3东段的定位及文化景观产品

东部河段河道较宽,40m左右,坡度较缓。在古代时期为小市民和贫苦人民居住的地方,与中部和西部相比,发展相对落后。近期发展成为居民区和商业混合区,两岸以居民区和一般办公楼为主,路边多为小铺面。

东段定位为“自然与简朴”主题 ,主要为自然景观风貌没有过多的修饰和装点,使居住在城市中心的居民们能找到大自然的感觉。这一段几条支流的合并扩大了整个河域, 河水注入汉江, 就会带来相应的自然景观变化。该施工段与一、二段中令人眩目的都市生活和热闹的交易市场相比, 让人感到宁静平和。沿岸连续的野生植被和水生植物被保留下来。也加入了柳树湿地、浅滩和沼泽, 以便留出足够的草地和将来供野生动物生存的空间。清溪川高速公路的3 个高架桥墩被保留下来, 提醒后代关注清溪川的变迁。东段的主要文化景观为希望墙,律动壁泉,隧道喷泉和杨柳湿地。 

希望墙是20000多名市民参与,直接描绘心愿的作品。清溪川复原工程,不仅有首尔市民参与,还有地方直辖市、道、北方5道居民,海外同胞等全体国民参与。横竖各10厘米的瓷砖上表现了每个人的心愿。在存置桥脚的地方设计了隧道喷泉,50m的隧道喷泉由 42个喷嘴构成,水流的喷射距离达 16m。而杨柳湿地是一处人造沼泽,以确保各种生物,如鱼类,两栖类,鸟类的生物栖息地,这是整个清溪川最自然和生态的部分。这个区域已被指定为鸟类保护区。

希望墙

存置桥脚和隧道喷泉

杨柳湿地

2.清溪川的改造原因及影响

清溪川经历了六百多年的沉浮,而清溪川改造项目能够顺利实施也是积蓄了各方面的力量。下图从政治、环境、社会和经济角度分析了清溪川改造项目开展的推动因素。

清溪川复兴改造项目的实施并没有造成之前焦虑的交通瘫痪问题,得益于政府对交通问题的重视和疏导措施。它的成功实施给首尔市乃至韩国社会带了许多重要影响,有利于中心区生态环境的改善,彰显城市传统文化和现代文明的结合,促进城市内部的均衡发展,推动环境友好的交通体系建设。此外,这是城市更新进程的重要实践,为市民提供了重要的亲水活动空间,同时也吸引了大量的游客,带动了老CBD经济发展。 

城市更新往往和绅士化现象相伴相生,而绅士化现象也可以简要被理解为较低价值的土地利用方式被较高价值的方式置换,并且较低阶层和生活水平的群体逐渐被边缘化至离开这一区域。清溪川改造项目确实动了周边小工业和小商业从业者的奶酪,正如其他新创造的公共空间对地区土地功能的作用力一样,比如纽约高线公园,绅士化现象的产生并不奇怪。

3.清溪川改造后周边商业和办公地产比重攀升,地价上涨

2003年~2005年的清溪川改造项目和2007年~2014年的东大门设计广场项目,与周边的地产都有着密切的联动关系,并激活了周边的地产市场。清溪川周边的土地价格上涨很快,每接近清溪川1m,每平米土地价格都会有28万~36万韩元(1600~2100人民币)的溢价。并且,靠近市政厅的西端的土地价格比位置靠东的清溪川区域高出14%~29%。东大门市场周边的土地价格也在上涨。这里有超过60000商人和1000个左右的街道小贩受到影响,很多人被迫离开清溪川和东大门去到周边区域或者迁移到其他地方。 

由于商会团体的抗议,首尔政府为直接受项目影响的商人们提供了新的经营场所并提供现金补偿。然而,这个新场所只够40%的商人经营,并且只有28%的商人有足够的资金租下场所。由于补偿金并不能解决这些困难,很多商人选择到别处经营或者放弃生意。

下文将清溪川河道的西段和中段分为从A-G的区块进行地产变化分析。

A地区位于景福宫向南的世宗大路地区,主要为现代办公楼,也是CBD区域的核心。世宗大路是首尔历史的象征,大部分重要的建筑都布局在这条路上。在清溪川改造项目后,最邻近世宗大路的街区被再开发,并且再开发规划中,小型楼体的拆除有政策支持。在2004年的时候,大型建筑和小体量建筑还混合在一起,到了2015年,这些小的结构都被开发为摩天大楼。再开发过程中,低等级的道路被移除,人行道被拓宽。

清溪川周边土地利用变化情况2003-2015

(New Building : 新建建筑,Major Repair:主要修缮,Use Change:功能变化)

B地区的业态由现代餐馆,咖啡厅和一些英语教育培训机构组成。建筑分布整齐,商业店铺沿着网格状的街道分布。这个地区有14个街区和170个建筑,大部分建筑在五层楼以下,平均容积率为3.45。B地区的城市肌理相对于A地区被很好的地保护了下来。在清溪川改造项目实施后,在面向清溪川的那一面,有一半的店面都重新装修了门面,沿河道的餐厅和咖啡馆明显增多,服务于来往的行人。作为清溪川的主要商业区,在2011-2015年,B地区兴建了6座新楼。

B地区咖啡馆

C地区还保留着朝鲜王朝时期的城市肌理。在清溪川改造项目之前,这里聚集着纺织、金属、电器和打印行业的工厂和制造商店,和E地区、F地区一起,拉动了上世纪六七十年代的韩国工业发展。在清溪川项目实施后,10%的商铺迁到了新的场所,然而留在C地区的工业商店由于地价的飞升和再开发计划已被办公楼和商业场所替代。从清溪川改造项目开始,C地区的地价就上涨了50%-200%,然而首尔的地价在2004到2014的平均增长率仅为2.5%。在清溪川改造项目完工后的十年期间,C地区2006到2010年有5幢新楼建成,用于办公;2011年到2015年有7幢新楼建成,用于旅店住宿。

C地区的GS酒店

D地区的中间位置是世运商街综合体,由韩国建筑大师在1967年建造,体量很大,当时作为亚洲最大的电子产品市场。随着江南和龙山电子市场的兴起,世运商街的空置店铺越来越多。虽然它是韩国现代历史上的标志性建筑,也在2004年被列入了再开发规划,但是,这个项目在历史建筑保护上的争议使得其在2013年被叫停,后来又实施了新方案,于2017年10月竣工。

世运电子商街

E地区在世运商街和东大门之间,这个地区功能是统一的,但城市肌理混合,店铺属于时尚产业范畴并有很多年的历史。现代意义的东大门市场形成于1953年的朝鲜战争,难民聚集在这里做衣服为生,随着时间的推移,在上世纪70年代发展成为首尔最大的服饰市场。在70年代,一些现代化建筑也建造在这一地区,很多市场被建筑取代,E4地块的四栋建筑建于1969年,是东大门购物综合体。E1地区百年历史的广藏市场被保留,并在2003年进行了环境提升改造。E地区在清溪川项目2005年完成之后,也经历了22次大大小小的翻新,但在东大门商会的影响下,在翻新过程中,地区的整体和谐性得到保护。

广藏市场

F地区在历史上是生产纸质工业品和打印行业的要地,东大门市场衣服的标签很多都是这里打印的。紧邻东大门市场,这里的打印和包装产业发达。F地区的芳山市场建于芳山小学原址之上,并在上世纪80年代后期,作为打印和包装产业聚集地,也是现今首尔市保留的为数不多的小商品批发市场。随着地价的上涨和传统行业的衰落,这个地区的商户也面临着很大压力。在清溪川改造工程后,这个地区并没有太大变化,几乎没有投资进入。 

G地区专注于零售业发展,与E地区的批发市场不同。在近20年中,开发了许多新的商场,比如早安城市商场和你好APM。2013年,扎哈设计的东大门设计广场(国家级艺术设计公园)也替代了原先东大门体育场。这一地区被选定为特别规划区,并定位时尚文化和城市旅游。

东大门设计广场(扎哈设计)

总的来说,清溪川改造项目极大地改变了人行动线,大量步行人群进入这一地区。此外,本项目刺激了地价和租金的上涨,在项目完成时,河道附近办公楼租金平均增长了13%。同时,再开发地区的地价增长了35%-80%,商业租金增长了33%-233%,增长率大小取决于离清溪川的距离。总体趋势是商业和办公用地在置换工业活动。 

(第三部分编译自Chehyun Ryu 和 Youngsang Kwon 于2016年发表的文章,题目为“大型项目如何加强城市发展的可持续性? 首尔清溪川复兴改造项目后的空间变化研究”)

4.国内水环境改造项目如何,借鉴清溪川模式

4.1 在政策实施和处理不同利益群体之间矛盾与纠纷方面的经验借鉴

领导决策系统、公民参与协商系统、专家咨询系统和信息支持系统是一个科学的行政决策系统的重要组成部分。在清溪川复兴改造项目的决策过程中,形成了以复兴改造研究团体、工程总部、市民委员会为主导的推进体系。其中,学界人士、NGO领域、媒体人员、专家、市级公务员、市议员、市政开发研究员和各阶层市民代表都有着重要参与,在政策指导,收集和反馈公众意见方面起到关键作用,尽量保证利益相关者参与的最大化。 

时任首尔市长的李明博通过公务员组织的体系化、设立优秀公职人员奖、录用经验丰富的人才等措施赋予项目动力。通过问卷调查,引领市民参观清溪川项目现场,真实地把项目情况反映到市民眼前,为清溪川改造项目增加公众意识基础。“清溪川挽救研究会”是清溪川复兴改造工程中最有影响力的NGO,其对项目的参与提高了首尔市政策的合理性,提供了项目专业知识。

在开工之前,首尔市和商人群体之间通过政策协议会进行正式协商,主要解决补偿、导出协议案和事后运营管理等问题。由于政策协议会的程序化,利益相关者的利益关系并不单一,使得这一阶段的协商并没有达到预想效果。在这时,非正式协商发挥了作用,当政府变换角度,倾听和理解商人的处境,与商人建立人际联系,不以说服的方式提出有效方案,项目也有了进一步地发展。自上而下强有力地领导和组织,在两个月内就开展了15次非正式协商,之后两年中也召开了17次正式协商会议。 

4.2 在水体综合整治方面的借鉴 

清溪川改造项目在河道治理方面将生态的理念和经济的视野相结合,达到了防洪的要求,同时具有旅游、娱乐、景观、生态、改善人居环境等多方面功能。首先,人水相谐,安全优质的亲水空间打造是重要方向。其次,清溪川在生态化整治方面颇具匠心,塑造自然河川的主流、深潭、浅滩和瀑布相间的格局,应多采用泥土、卵石或附近的石材等自然材料来代替混凝土、浆砌块石等硬质材料。再者,在改造项目进行的同时,同步筹划周边地块的再开发规划,高层次招商,提供充足的配套设施,带动经济的发展。最后,清溪川改造项目建设优化了地下排污渠道,提升了污水处理能力,并以三种方式对水系进行补充,除了处理过的汉江水之外,还有收集处理的雨水和中水。

5.结语

清溪川复兴改造项目在韩国受到了巨大的争议和广泛的关注,批评主要在于工期太短,没有对600多年的历史资源进行充分的保护与展现,人工修复的生态景观的脆弱性及大面积防渗层的副作用。此外,随之产生的绅士化现象也使得许多商人和小贩维持生计的空间。

项目开始遇到了多重阻力,但值得注意的是首尔市民在对待清溪川改造复兴项目上态度的转变,根据首尔市政府2005年的市民调查,已有74.6%的市民对清溪川表达了喜爱和支持。笔者的一位韩国朋友也曾因为上述原因并不赞成清溪川改造项目的实施,但是后来清溪川作为一个如此受市民喜爱的市中心的公共空间,改变了他最初的想法。

清溪川复兴改造项目这些年来为首尔带来了巨大的经济和社会效益,根据Hyunhoe Bae在2011年的研究,仅仅将水泥覆盖的河道转换成自然河道就会多吸引平均每户家庭(影响范围内的)50美元的消费投入;将河道两岸的人行设施设施优化并增加娱乐设施又会多吸引平均每户家庭(影响范围内的)25美元的消费投入,从而清溪川实现了城市河道的增值。 

综览整个项目,从文化景观设计、生态景观技术植入、与周边地产的相互影响再到政府引导下科学的决策和执行,都很具有典型性,为世界上正在或者将要开展的大型城市更新项目提供案例参考。

*本文来源:微信公众平台“房地产观察家”(ID:realestatereview),作者:李雪滢、邹毅,执惠专家作者,领易咨询总经理(个人微信号:brian378183884),原标题:《清溪川——韩国NO.1世界级历史、人文、生态改造项目

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