破产重整急寻投资人!这家4A景区的悲剧给主题公园从业者敲响了警钟

各种光环加身,难逃破产命运,这家景区怎么了?

继河南龙潭大峡谷后,又一地方重点景区陷入破产旋涡。

日前,全国企业破产重整信息平台发布的公告显示,重庆知名景区“龙门阵”破产清算后,正着手招募投资人。

公开资料显示,重庆龙门阵国际旅游度假区位曾是国家AAAA级景区,号称是“重庆投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园”。然而即便有众多光环、头衔加身,最后也沦落到资不抵债、破产重整的境地。截至去年8月底,龙门阵投资开发有限公司负债率已高达168%!

实际上,龙门阵景区起初的整体业态规划并不错,但最终走向破产,这中间到底发生了什么?

1、场景业态搭配还不错,怎么就破产了?

重庆龙门阵国际旅游度假区曾是国家AAAA级景区,于2008年开工建设,在2009年建成营业“龙门阵·魔幻山”、“龙门阵·水魔方”两大主题乐园,曾号称是“重庆投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园”。

其中,龙门阵·魔幻山结合本土文化与国际顶尖游乐设备,融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体。乐园拥有中国首台多维翻滚设备——“波浪翻滚”;中国首台叠加式旋转游乐设备——“磨盘飞车”;中国首台爪式大摆锤——“雷霆魔爪”等数十个游乐项目。而龙门阵·水魔方则是以“水”文化为主题,拥有水上过山车等众多国际设施,是中国唯一利用起伏山地形态规划建设的大型水主题乐园。

水魔方与魔幻山隔水相望,水陆两大主题乐园相互结合,形成良好互补。

不仅如此,根据此前规划,龙门阵景区设置了满足“吃、住、行、游、购、娱”六要素的多种业态。除了上述两个主题乐园外,还包括总投资1亿元的龙门阵民俗商业街、投资3亿元的龙门阵温泉度假酒店群以及投资1亿元的龙门阵大剧场,规划建成时间均为2010年底。

从景区起初的整体布局上来看,场景业态搭配确实还不错。水魔方作为大型水主题乐园,在西南地区重庆势必会有明显的淡旺季,而魔幻山与水魔方隔水相望,可以弥补水乐园淡季带来的不足。民俗商业街、温泉度假酒店、大剧场的设定,则能满足游客在主题乐园嬉戏后多层次、多元化需求。

不过,在后期建设上,除了龙门阵大剧场外,其余项目均未建成投入运营。

2014年6月,魔幻山主题乐园宣布闭园,景区给出的官方说法是“提档升级”。但与其他景区闭园几个月不同,魔幻山这一歇业,便停摆至今。期间的2016年12月,龙门阵景区还被摘牌4A级景区。

对于景区被摘牌一事,重庆市旅游局法规监管处人士曾表示,龙门阵景区早在2016年上半年便主动申请摘牌,目的在于谋划转型。该景区工作人员亦透露,魔幻山转型意在打造大型游乐场的概念,而不是传统的旅游景区。

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然而,龙门阵景区并未等到转型开业。2017年10月,该景区以不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务为由,向重庆第五中院申请进行重整。2018年3月,法院正式发布《重庆龙门阵投资开发有限公司与申请破产重整民事裁定书》......

场景业态规划的都还不错,好好的一个景区,怎么说破产就破产了? 

2、步子迈的太快,资金链“卡壳”

重庆龙门阵国际旅游度假区隶属于成都天友旅游集团旗下,由重庆龙门阵投资开发有限公司(简称“龙门阵投资”)和重庆龙门阵旅游度假有限公司(简称“龙门阵旅游”)开发运营。龙门阵投资的股东为自然人杨学东和成都天友国际酒店有限公司(简称“天友酒店”),天友酒店拥有龙门阵投资65%股权,拥有龙门阵旅游100%股权。集团法人代表为白燕川,持股50%。

公开资料显示,天友集团于1992年为白燕川创立,是四川省10大龙头旅游企业集团、也是西部最大的民营旅游投资集团之一。该集团以旅游景区、主题乐园、酒店为支柱产业,综合发展餐饮娱乐等产业,于2003年投资开发的“中国死海”旅游度假项目,是我国第一家以健康休闲为主题的旅游景区项目,被誉为旅游界的“死海神话”。

除了龙门阵景区,其在国内运作的“水魔方”系列遍布多个城市。2011年—2013年,天友集团先后在北京、天津、南京等地复制打造欢乐水魔方主题公园,且在四川省内相继与平武县、凉山州、遂宁进行旅游资源开发,资金体量较大。

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执惠未查询到天友集团相关财务信息,但作为一家非上市公司,融资渠道相对有限,要运作多个主题公园项目,资金无疑会有挑战。

据重庆商报报道,魔幻山主题乐园的一名离职员工曾透露,龙门阵景区正式开业后,2012~2013年发展提速,本来这两年间景区活得很好,但天友集团加快了投资步伐,在全国各地疯狂复制龙门阵模式。该离职员工更是直指,魔幻山之所以被压垮,是天友集团的“钱”出了问题。“天友集团不断腾挪手头的资金和资源,在2013-2014年间进行着扩张。哪知道因为多地投资建设选项和节奏没把握好,一下子全卡壳了。”

执惠虽不能确定上述员工话语的真实性,但主题公园作为重资产项目,对资金需求的强烈亦是事实。由于自身融资造血不足,龙门阵景区陆续上马的项目又对资金需求尤为迫切,天友集团不得不将希望放在“基金”上。这只本来作为后续开发发展所募集的资金,最终不但没能解决项目进展,还惹起了“官司”。

2013年9月,重庆水魔方投资中心(合伙)成立,主要投资领域为旅游地产,基金管理人为重庆永盟股权投资基金管理有限公司(简称“重庆永盟”)。

重庆永盟是2016年年初被爆旗下多个产品出现兑付危机的重庆亚盟的基金公司,而在2013年,重庆亚盟因涉嫌非法集资或非法从事金融业务被重庆相关部门查处。

重庆永盟这类“亚盟系”公司依托理财中心营业网点,通过发放传单、挂条幅、建立网站以及微信朋友圈等方式公开宣传,以年收益12%-30%高息为诱饵,向社会不特定人群非法吸收资金,主要用于投资旅游项目、购买房产、支付投资人利息及业务员提成等。

据每经报道,2016年年初,重庆水魔方中心曾因借款合同纠纷将天友旅游集团、龙门阵投资告上法庭,案件受理费为68.22万元,据测算,该合同纠纷的标的金额高达1.28亿元。至于该笔借款是否运用到龙门阵景区中,目前尚无法佐证。

2016年5月,重庆永盟因涉嫌非法吸收公众存款罪,被重庆南岸区公安局立案调查,并对涉案相关人员7人执行逮捕,同时冻结了涉案人员的住房、门面、车库、车辆等资产。2016年7月,因无法主动联系基金业协会并提供有效证明,重庆永盟被列入失联名单。2017年3月,重庆永盟被中国证券投资基金业协会注销。

21世纪经济报道此前称,有投资人表示,亚盟将大笔资金投向了成都天友集团用于旅游项目开发。执惠查询天眼查显示,龙门阵投资涉及的诉讼77起,失信信息5起,被执行人6起,涉及的民间借贷纠纷就高达数十起。

停业整改四年、被摘牌4A景区、涉“亚盟案”深陷借贷泥淖......龙门阵景区最终走向了破产重整之路。

2018年3月26日,重庆第五中级人民法院发布《重庆龙门阵投资开发有限公司与申请破产重整民事裁定书》。民事裁定书显示,截至2017年8月31日,龙门阵公司负债9.7亿,负债率高达168%,已资不抵债。

9月10日,全国企业破产重整信息平台发布的公告显示,重庆九龙坡法院指定中豪律师事务所担任龙门阵投资和龙门阵旅游两家公司的破产重整管理人,现面向社会公开招募重整投资人。

本次招募项目范围为龙门阵投资名下,在105D房地证2013字第00206号土地上在建的商业项目,该土地在建工程正是此前停工的龙门阵欢乐大街商业综合体项目。2011年4月,龙门阵投资以10927万元的价格拍下了九龙坡区中梁山多宗地块,规划面积8万多平方米,成交楼面地价为1546.85元/平方米。

同时,公告显示,本次招募的投资者需具有足够的资金实力,能及时支付资金;房地产开发行业经营管理经验丰富者(龙门阵投资),或旅游文娱项目经营管理经验丰富者(龙门阵旅游)优先考虑,同意同时投资龙门阵投资和龙门阵旅游者优先考虑等内容。

3、资金掣肘背后,运营难题亦是考验

近年来,国内主题公园遍地开花,因为资金链接不上导致项目搁浅的案例并不少。由于主题公园属于重资产项目,投资规模大、回报周期长,考验的不仅仅当事企业持续的资金输血能力,还有项目的操盘运营能力。若后期建设和运营不力,也将导致资金链难以为继,项目甚至出现“烂尾”。

龙门阵景区看似因为资金问题导致走向破产重整,实则也有项目管理及运营不力的因素。

执惠了解到,在龙门阵水魔方之前,重庆就有加勒比海水世界,为了抢夺客源,双方还打过价格战。近年来,不少国际主题公园相继落户重庆,包括全球最大的尼克室内主题乐园落户两江新区、乐高乐园落户沙坪坝、美国六旗主题乐园落户璧山……如何在激烈的竞争中取胜并避免同质化,是运营方们需长期思考的问题。

水魔方作为水上乐园,主要靠天吃饭,一年只能正常经营4个多月,停运期间还需正常设备维护、人力成本等,把关不严很容易造成亏损。龙门阵景区本来是双乐园设置,运营上更加保险,但魔幻山自2014年停业后,水魔方仅在每年夏季营业,整个项目经营状况无疑遭受考验。

随着水上乐园兴建热潮,国内水上乐园的数量越来越大。有数据显示,2010年以前,我国大中型水上乐园的建设面积接近 6000 亩,而 2010 至 2015 年六年间,这一数据达到35000余亩,是之前建设面积的 5倍多。

在同行业竞争激烈的态势下,更为优质的项目内容和优惠的价格就成为博弈的重要手段,但龙门阵水魔方并不占据太大优势。据了解,龙门阵水魔方门票价格为130元/人,在全国景区门票普降的当下,这个价位仍偏高。执惠查询该景区网友评论,部分游客反映水魔方存在排队时间长、秩序不佳等问题。

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为了提升二消收入,近年来水上乐园纷纷延长开园时间,增加夜场玩法。然而,据网友反映,龙门阵水魔方夜场除了造浪池,大部分设施都是关闭状态,完全无法满足游客的体验需求。

营业周期短是水上乐园的普遍问题,但这些先天硬伤并不妨碍运营者打造优质项目内容。

以长隆例,其自2013年开始,连续五年年接待人数突破200万人,这归功于其不断推陈出新。在设备上,长隆在传统刺激型的玩水设施基础上,加入热水按摩池、桑拿屋,在营销上,从提供场地供实景综艺取景拍摄,到打造水上电音节IP,不管是视觉上还是体验上,消费者都能感受到的与其他水乐园的差异。

随着国际知名主题公园品牌竞相扎堆进入重庆,龙门阵主题乐园既受制于资金困境,又不得不面临项目内容单一、IP欠缺等现实。破产重整后的魔幻山主题乐园能否面向游客重新敞开大门,仍不得而知,仅靠水魔方单乐园、单季度运营亦难以持续。

龙门阵与龙潭大峡谷所属景区类型截然不同,但破产背后都揭示了景区重资产项目开发对资金及运营的高标准和严要求。一着不慎,则入险境。

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