小火车带不起网红鲁家村:持续发展需要仰仗模式的升级

未来,若鲁家村想进一步发展,可以大胆预测它需要往度假方向升级,引入高端度假设施,提升度假品质,形成区域高端乡村旅游度假生活引领者;甚至同时可以联动安吉周边其他旅游度假区,建设国际性旅游目的地。

最近一年,位于浙江省安吉县递铺街道的,有13个自然村、面积16.7平方公里的鲁家村在业内很火,一点不亚于前两年的陕西袁家村;有意思的是,去年8月份,鲁家村和袁家村这两个网红村还联谊了,结成了兄弟村。

确实,现在的鲁家村已是乡村振兴的典范,看了一些鲁家村的报道,很多都有在用一个相似的点在讲故事,说“小火车一开,带起来了整个鲁家村的发展”;这样的说法确实很charming,也很有画面感,但事实上一个小火车并不能有这么大的作用。

一、有所突破才能抢占先机

就像吴晓波在《激荡三十年》提到过一位温州官员对他无奈地说过“一切的改革都是从违法开始的”,这句散发着清醒和无奈的话语,是当时的改革的一个缩影,也是所有改革者的无奈;而吴晓波书里那些改革先锋,往往在当年的大背景下也是先游走于规定边界,运气好的,就成了成功示范,运气不好的,就像牟其中一般大起大落。

不得不说,鲁家村如今算是幸运的成功实验者。

鲁家村的腾飞元年应该可以算是2011,那一年鲁家村成功获得了“美丽乡村精品村”称号,这个称号本身含金量很一般,毕竟截止2016年底,光浙江就有97%的建制村完成了村庄绿化、村道硬化、污水治理等环境治理,创建出了2500多个美丽乡村特色精品村。

只是“美丽乡村精品村”这块牌子的配套奖励资金357万,却是鲁家村腾飞的关键启动资金,此后六七年时间的光景,一个贫困村就变成了国家首批15个国家级田园综合体之一。

田园综合体,这个新兴名词伴随着国家的“乡村振兴”战略而生,在2017年2月5日作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件。正由于是新兴事物,摸爬滚打和探索发现中一定会遇到问题,先驱者在为后来人摸排障碍的同时,也可以为自身抢占先机。

查询鲁家村的相关资料,一份浙江省安吉县人民法院的行政裁定书引起了我的注意:“安吉县国土资源局于2017年10月17日作出安土资监罚〔2017〕45号行政处罚决定书。该处罚决定书认定,被申请执行人(鲁家村书记朱仁斌)在未经依法批准的情况下,于2015年9月,擅自占用递铺街道鲁家村后山地段的集体土地上进行游客集散中心建设,占用土地总面积为1663平方米,其中建筑占地面积1393.34平方米”。

没错,为了能让田园综合体成立,需要有最基本的旅游配套设施,而田园综合体的用地矛盾在政策不完善的时候就凸显了。

建设用地指标僧多粥少,指标与规划建设中的游客集散中心、民宿、“两山”学院等建设用地需求相比有比较大的差距。

其实建设用地指标不够的事情也可以换个角度去找路径解决,通过相关材料调研发现,农户很多存在一户多宅、超面积建房、建新不拆旧和违法搭建等现象,也就是说增量指标紧缺与存量指标有余并存,农村宅基地整理空间很大。

当鲁家村牌子打响之后,政策相对是容易倾斜的,而在它一万多亩的低丘缓坡中还有三千余亩坡度在15度以下,应当可以算作未来潜在的建设用地。

之前鲁家村建设田园综合体算是在政策不完善的时候打头阵,摸着石头过河,用地受到制约是正常的,相信之后随着政策的调整与倾斜,用地将不会成为它进一步发展的桎梏。

二、优势不明显的项目初期更需要科学的顶层设计

1、项目整体策划包装

鲁家村没有名川大河,没有名胜古迹,没有传奇故事,没有名人故居也没有产业优势,它确实很平凡,平凡到旅游资源大概只有村内的旧屋、不美的河道、杂乱的果林和菜园这些。

在这种条件下,对村庄原有的脉络进行梳理,找亮点去设计业态策划新产业,再将规划与运营有机结合相配合就显得尤为重要。

看报道说当时鲁家村花了三百万请专业公司对整个村子做了环境规划、产业规划和旅游规划,这么一笔重金舍得砸在前期,着实是智慧,毕竟初期科学的顶层设计才可以保证项目不走歪。

2014年开始到2017,鲁家村的规划图改了三大版。

鲁家村开创性的家庭农场集群模式从最开始塑造了“鲁家模式”,一个个的家庭农场因“小地”制宜,充分利用村内的各种低丘缓坡和微景观,建设了18个各具特色的家庭农场。

十八个家庭农场在“鲁家模式”中的设置是“一农场一主题”,同一类型的农场在鲁家村不会出现;此外,随着“鲁家模式”的日渐成功,鲁家村还继续通过社会招商吸引外部资本和专业机构来投资运营,共同发展乡村旅游。

现在落地的项目在逐年增加,总额已经超过20亿元;最大的一个是2016年进场的花海世界,投资达到5.5亿元,占地300亩。

2、村民收益分配原则设计

除了对项目本身进行策划设计以外,给村民的实际利益也是一开始就设计好的。

到目前为止鲁家村共流转出了8000亩土地用于家庭农场和农业旅游项目的打造,620户村民中,有610户参与了流转。

这样,村民的收益就有三块:

①土地流转的年租金

②村里就业后的工资

③股权分红

随着村集体经济壮大,现在村民的分红早已成为了村民收入最大的一个部分,股本值从最早的375元一路飙升到两万,越来越多的纯收入也让项目的推进在村子内部阻力很小,过程顺畅。

3、组织运营模式设计

项目的发展蓝图画好,鲁家村村民的收益原则设定好,接下来为项目的顺利发展保驾护航的就是项目的组织运营模式了。

鲁家村采用“公司+村集体+家庭农场”的组织运营模式,获得利益由村集体、公司和家庭农场主按照约定比例进行利益分配。

公司统一负责全村的旅游基础设施配套、运营管理、市场推广,指导农场的产品销售与定价;村集体则把握方向,提供土地流转等中介服务,并为公司和农场争取政策和项目上的优势;农场负责施工建设、农产品生产、加工和销售等。

村集体资产从2011年不足30万元增至近1亿元,村集体经济年收入从1.8万元增至286万元,农民人均纯收入由1.95万元增至3.29万元,实现了村集体经济的迅速壮大和农民收入的显著增加。

通过一系列科学的前期统筹,鲁家村得到了稳定健康而且快速的发展,村集体资产从2011年不足30万元增至近1亿元,村集体经济年收入从1.8万元增至286万元,农民人均纯收入由1.95万元增至3.29万元,实现了村集体经济的迅速壮大和农民收入的显著增加。

三、初具规模的鲁家村,未来还要起带头作用

2011年,鲁家村完成了简单的村庄绿化、村道硬化和污水治理等环境治理,搭上浙江省全面建设美丽乡村的列车,成功创建了美丽乡村精品村;

2013年,鲁家村开始推行集体土地流转,因地制宜打造了18个各具特色的家庭农场,鼓励本村现有农户扩大产业;

2015年,一辆轨道全长4.5公里的观光小火车将18个农场串联了起来,鲁家村初步形成了全域景区化;

2017年,鲁家村被整体纳入田园综合体试点村建设后,以农村一、二、三产业融合发展为导向,重新整理将全村规划为“一心、二环、四区”格局,即:一个游客中心、二条观光车环线和四大农业功能区。

鲁家村不光是全国首个家庭农场集聚区,在田园综合体的发展上占得了先机,也先后获得了美丽乡村精品示范村、和联合国颁发的最高环境荣誉等。

实际上2017年鲁家村被列入国务院田园综合体试点,是以安吉县递铺街道“田园鲁家”综合体项目整体申报的。

项目将分3年完成,预计总投资6.7亿元,旨在建成集家庭农场、高端民宿、乡村旅游相结合,集生产、生活和生态功能于一体的美丽乡村田园综合体示范区。

“田园鲁家”以鲁家为核心,辐射、带动周边南北庄村、义士塔村和赤芝村三村,构筑“1+3”格局,规划范围总计55.78平方公里,最终形成“一带为核、一环贯通、三点辐射、四村共赢”的局面。

安吉·鲁家花园一期效果图

安吉·鲁家花园位于“田园鲁家”综合体规划中的核心区块,规划用地1200亩,计划投资5.8亿元。

规划也分三步建设:

示范区华陶民居计划于2018年5月竣工营业;

第二步将进行农耕文明商业区和匠艺文化互动区,这也是项目的核心所在,计划2019年10月竣工迎客;

最后将建设包括引领新型亲子体验项目的自然探索体验区和以竹雅文化为特色的健康山居度假区,预计2020年10月完成建设,接待游客体验。


鲁家花园分期图

全部打造完成后,鲁家花园将拥有五大区块66个重要体验节点:

相信随着鲁家花园的逐步完善,鲁家田园将会吸引到更多外界的关注和游客。

不完全小结一下鲁家村的成功经验:

不散点做无序开发,重点突破、梯度推进、打造重点发展区域,形成乡村旅游度假产业集聚区;梯度化开发旅游产品,带动转型,最终形成旅游逻辑通顺新景区。

一切的一切,可绝对不是什么网红小火车就能带来的。

四、鲁家村后期的持续发展需要仰仗模式的升级

鲁家村现在乡村旅游发展已经不错,但长江三角洲的旅游产品同质化问题还是存在,竹子茶叶这些在安吉已经被过度消费的“特产”的吸引力在同区域逐渐减小,可持续发展能力不足。鲁家村需要背靠安吉农家乐和德清洋家乐,找出一套自己的生存法则。

通过研究国外的乡村旅游案例(以美国纳帕谷为例),乡村旅游发展到一定程度后会向乡村度假游转变。未来,若鲁家村想进一步发展,我们也可以大胆预测它需要往度假方向升级,引入高端度假设施,提升度假品质,形成区域高端乡村旅游度假生活引领者;甚至同时可以联动安吉周边其他旅游度假区,建设国际性旅游目的地。


现在世界主流乡村度假的三大业态是“高端住宿+户外运动+康疗养生”,衍生出合理的一种模式:“主题游憩区+乡村度假聚落+高品质乡村生活集聚区”已被多次证明行而有效。 


美国纳帕谷旅游功能分区(特色主题游览区+乡村度假聚落+高品质乡村生活集聚区)


逆水行舟,鲁家村需要不断增加到访者的旅游体验,持续打造国际乡村旅游度假精品示范区,才能达到最后真正“留得住山、留得住水、留得住人”的理想效果。

升级离不开夯实的基础,乡村度假也不能一蹴而就。鲁家村未来的乡村度假需要有它乡村旅游的成功在先,前期有了大量游客,也就有了更好的发展基础。

期待鲁家村从乡村旅游到乡村度假的华丽转变。
*本文来源:微信公众号“房地产观察家”(ID:realestatereview),作者:徐周欣,原标题:《小火车带不起网红鲁家村》。

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