面积三倍于上海新天地,南京西路最后的“钻石”张园该如何更新?

张园承载了近代上海独特且珍贵的一段回忆,这段浓缩的历史更应被珍视与善待。

随着中国主要城市大规模开发建设的结束,“存量更新”一定是它们今后自身向上发展的主题词,一线城市尤甚。

这个范畴内“网红项目”的不断迭代与诞生即为其最直观的体现,以上海为例,前有一代名作新天地与田子坊,后接衡山坊、武康庭与建业里,再到最新火爆的上生新所。腾笼换鸟中,为城市的斑驳历史注入全新的活力与时代精神,创造出更符合现代社会美好追求与价值生活的场域与空间,或许是对这“寸金寸土”的最好致敬。当然过程并不可能一帆风顺,在起起伏伏中到达彼岸,或许才是包容且合理的路径与状态。

今天我们来看张园,这个延宕了十数年、终要“掀起盖头”的钻石级项目。

一、南京西路最后的“璞玉与钻石”

如果来遴选既能展现老上海的历史与风情,又能兼具新时期上海高端商务商贸职能的区域与街道,那南京西路与淮海中路必然是唯二的选择。观察与研究张园前,我完全没有想到,在上海的核心精华地段,有面积如此之大的一块“璞玉”尚待雕琢。

可以看到,2018年初上海市政府批复同意的《上海市南京西路历史文化风貌保护区规划暨静安区南西社区C050401单元控制性详细规划113、114、115街坊局部调整》文件为将要开始的城市更新划定了范围,这块北起吴江路步行街、南至威海路、西临茂名北路、东到石门一路的地块面积达到了8.57万㎡,加之西侧业已完成改造的“丰盛里”项目,整个“大张园”区域范围达到了9.74万㎡,这已经相当于三个上海新天地项目的占地大小,也是最新网红“上生新所”面积的两倍有余,面积不可谓不大!

在如南京西路此般能级的城市区域尚有如此亟待更新的大体量地块,形容其为“遗落的璞玉与钻石”,一点都不为过。

作为同时汇聚上海地铁2号、12号、13号三线的南京西路站,根据最新统计,其日均进出站客流达到了15.7万人次,很多人会问,坐拥如此巨大客流,为何现在三条线还未能实现站内换乘,达到通行效率的最大化?原因就在张园,因为涉及到现状民居的建筑结构及质量问题,造成了三线地铁地下换乘空间的施工迟迟不能启动。

我们不禁会想,这是怎样的一块土地,让市政工程搁置近十年为其“绕道”?几经摸底与规划,又迟迟不见启动?

因为它承载了近代上海独特且珍贵的一段回忆,这段浓缩的历史更应被珍视与善待。

二、百年前“海上第一名园”的风流

张园,是上海清末民初著名的营业性私人花园,号称“海上第一名园”,原为英国商人格农(Grone)所有,1882年,江苏富商张叔和以一万多两白银购得,故取名“张园”。

1893至1909年间的张园繁荣兴盛,在老上海独领风骚、名噪一时,它以众多“第一”引时代之先,可谓彼时上海西式时尚生活方式的塑造者与领路人:

上海第一盏电灯在此点亮

上海第一辆自行车在此试骑

上海第一个室外照相馆

中国最早的话剧在此表演

电影、马戏、焰火、热气球、过山车、赏花大会等各式时髦事物在此登场

同时也是举行各类集会、演说的重要场所

1885年,“张氏味莼园”正式开园,最初是以园林景色之盛来招揽顾客,融合了小桥流水、亭台楼阁等中式元素与大草坪、花卉、绿树等西方造园风格。除了自然造景,张叔和决心要丰富园中的娱乐设施,由此兴建了两座颇有意义的洋楼。

其一,位于园林西南角的海天胜处,是一处戏剧舞台,演出剧种包含了昆剧、话剧、髦儿戏、北方曲艺、滩簧、杂技和魔术等,观众能够边吃边看,自是轻松自在;

其二,真正让张园闻名遐迩的则是安垲第洋楼(Arcadia Hall),意为“世外桃源”,其底楼大厅可容纳上千人进行集会,里面设置了舞厅,西餐厅供应西餐、茶点。它也是当时上海最高的建筑物,登楼可俯瞰上海全貌,故引得游人如织。

如此时尚风流之地,自然备受名仕与大家的青睐。前有李鸿章出访欧美之前大驾安垲第肆筵设席;后又霍元甲在此设擂比武勇挫西方大力士;蔡元培等人发起的“爱国学社”与“中国教育会”每周在此发表演讲,举行反清爱国集会;中华民国成立后上海各界在张园举行欢迎孙中山的集会,其留下重要演说等,好一片繁华活跃之地。

直到后来1915年的新世界与1917年的大世界等更专业的大型游乐场落成之后,张园才被逐步更替。1918年前后,张园的土地被散售给了多家开发商,它们陆续兴建起28个各不相同的石库门里弄,由此形成了今天的格局。

作为上海规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的历史建筑群,又地处上海如此重要与核心的位置,当前张园的每一步自然备受各界关注。

三、百亿级投资背后的逻辑与挑战

1、用百亿级投资匹配都市“钻石级”地块

张家花园的过往风流前文已述,坐拥南京西路历史风貌保护区的核心地段,在现如今的城市功能大格局中,它依然承担着重要的角色。来看下图:

当前南京西路基本形成的五大板块中,张园地块属于“石门路传媒产业区”,丰盛里地块则属于“梅泰恒高档商务购物区”,可见“大张园”辐射商务与商贸双重职能。而对于未来的设想,2017年初发布的《南京西路两侧高端商务商业集聚带“十三五”规划》中明确地提出“地铁13号线南京西路站地块及张园地区更新作为区域四个新开工项目之一,重点发展高端商业商务、金融服务业、软件信息业、管理与咨询专业服务业、广告传媒业、文化旅游、休闲娱乐服务业等产业,打造成上海产业新高地”。

目前项目已进入到地块内房屋征收阶段,此次征收的范围如下图所示(征收范围如图二所示的115-02、115-03、115-06、115-10、115-12地块),其余地块保留并做相应的业态调整与优化。

经过相关的测算,被征收地块的土地收购储备、场地平整及必要的前期基础性开发等投资,将达到111.28亿元!后期还会有建筑、景观、道路的改造与装修,招商补贴与营销宣传等费用,围绕张园展开百多亿级的投资已是板上钉钉。

2、“保护性征收”思路下的几重操作手法

尽管张园地块实施的具体方案尚未公布,但在查阅了大量相关资料后,我发现围绕项目更新的几大思路及操作手法已经相对明确,这些经验或许也将成为影响今后上海滩无数城市更新项目的经典法则。

1)“商、旅、文”融合的复合型整体定位

得益于张家花园过往的灿烂历史以及南京西路片区完善的商业商贸功能,更新后的张园将定位于集“商、旅、文为一体的城市级地标性区域”。我们当前只识得南京西路两侧商场鳞次栉比,档次定位各有区分,但它们依然属于传统商业的大范畴,待到“完全体”的张园落成之后,重历史文化与强旅游体验的商业设施将成为南京西路的唯一。

2)整体保护策略下的“修旧如旧”

城市更新过程中对于古建的保护力度一直是业内关注的焦点,新天地、建业里等知名项目都曾因“假古董”之说而备受非议。而张园已在开发之处就已经明确了相关原则,采用“保护性征收”的新政策,即对张园相关区域进行整体征收,“征而不拆”以最大程度上保留张园的历史文化原生态风貌。

在对历史建筑进行保留保护和修缮改造的过程中,坚持修旧如旧,留住历史文化根源。来看下图,整个地块内保留与保护建筑不可谓不多:

3)积极调整地块及建筑用途

在具体实施过程中,张园项目内将大幅减少住宅用地比例,对张家花园、公惠医院等历史保护建筑置换为其他建筑性质,建筑用途由现状的居住置换为商业服务、商业办公等,建筑量保持不变,并为轨道交通换乘通道预留空间。

同时南京西路站换乘通道涉及的115-02/06地块的保护建筑用途由住宅变更为商业商办文化等,建筑内居民腾出,涉及通道的建筑或将通过“落架大修”方式同步建设换乘通道。

4)与时俱进的实施细节

张家花园延宕十数年至今方起更新,部分操作手法也已发生变化,这是经验的积累,更是认知的演进。

我们先来看多年以前的一版项目效果图方案,这种用高层围合街区,较高开发强度的操作手法并不少见:

而最新版的实施规划中有两点变化非常明显:

一是更加注重公共开放空间的打造。规划中新增了4处、总面积达5000平方米的公共广场空间(下图绿框所示),这对于强化商旅文融合下的社交属性,集聚人气、丰富游览体验意义重大。

二是更加注重与周边城市界面的协调统一。东侧115-12地块建筑量调整为8.9万平方米,增加了5.12万平方米建筑量,容积率由4调整为9.5,高度由98米调整为180米,这样可以与东侧太古汇项目的两座高塔形成高耸繁华的摩登时尚界面;南侧115-10地块建筑量调整为0.69万平方米,减少1.34万平方米,容积率由4.15调整为1.41,高度由66米降低为12米,这样更益于整个项目的西侧和南侧形成敞开的公共界面空间。

5)塑造经典的过程充满挑战

“璞玉”在手,雕琢过程中我们也应该清楚的认识到,张园的更新同样面临不小挑战:

其一,操作大型项目的经验。这种混合功能的大型城市更新项目,本身比之传统商业就有着更高的开发难度,我们当然首先会想到专业的项目应该交由更加市场化的公司来操作。无论是第一代的经典上海新天地还是最新的网红上生新所,他们都是由专业的地产开发公司来操刀。

而目前看来,张家花园应该是由国资背景下的置业集团作为开发的实施主体单位,它们过去主导的如衡山坊、建业里等体量都相对较小,而如张园这般体量的项目对于市场判断与定位的精准度、资源的组织与统筹能力、后期运营的专业化与市场化显然有着更高的要求。

其二,如何突破“整体保护”的局限。坦白而言,张园的现状肌理与空间形态,都不是一个商业项目或是文旅项目该有的典型或是合理的布局,在保留大部分建筑的情况下,如何在相对较小的可改变空间内梳理出合适的动线,并与景观、业态更好结合,打造主题明确的精彩商旅文体验,挑战不可谓不大。

四、“孤注一掷”的丰盛里,这个开篇足够精彩

不同于“千呼万唤还未始出”的张家花园核心区域,与其一街之隔的丰盛里项目于2017年初就已顺利开街,我实地探访之后,不得不感慨其作为整个“大张园”区域的首秀项目,这个开篇已然足够精彩。

1、“全餐饮”业态的定位可谓独到准确

丰盛里与张园核心区域仅有一街之隔,被南京西路、茂名北路与威海路三街围合,西靠静安别墅,占地面积仅有11,665平方米,建筑面积也不过26,000平方米。

其开始的一版功能定位如下图:

可以很清楚的看到,这版方案将整个丰盛里的业态功能均定位成“创意购物区”,而开街后的实际情况是经营中的29家商户,除去一家livehouse和一家健身馆,其余27家商户全部为餐饮品牌,变化为何如此之大?这种招商看似“孤注一掷”,实则逻辑清晰:

首先看市场构成,放眼南京西路,从快消到顶奢,从成熟常规到新奇生活方式,零售购物业态大类中的各项细分均已足够充分,而重开放、体验强的特色餐饮集群,除去吴江路,再无其他,很显然这是市场机会点,丰盛里在这个点上也做到了与吴江路的完全不同。

再者是客源结构,无论是周边办公客群的商务消费,还是承接都市购物人群的社交需求,亦或是游客的饮食诉求,特色餐饮比之其他,都是更为精准且最被需要的选择。

最后就是建筑与空间结构,囿于历史及整体规划,不临主街的丰盛里独栋且小尺度的空间环境决定了它更适合目的性消费。

如此定位,眼光可谓独到准确。

2、空间虽小,但却富于变化,乐趣十足

丰盛里的建筑形态由10栋2至3层的石库门风格独栋建筑构成,17亩的地块上做开放式的街区,空间可谓不大,但这里依然做到了有舒适街道、有室内集中空间、有小型广场、有灵动水景、有细致铺装,富于变化的同时为来者制造出多重乐趣。

从下面的局部结构图中看得出丰盛里拥有四通八达的道路空间,每两幢独栋建筑间的通道都能够进入项目内部,且这些通道也被用做了店铺的外摆区域,塑造出不同的消费空间。

项目内部街道宽5米,外摆区域会占掉2米,剩余3米的通行宽度是十分舒适且聚人气的尺度环境。

丰盛里的中心节点是一处300方有余的公共广场,广场上植有一株树龄过百年的广玉兰古树,并配合小型水景喷泉,人、树、水在此交汇融合。

地面铺装材料选用中国绿、红棕麻、芝麻灰、芝麻黑、金黄麻等通过几何形的图案加以划分,使空间更具指向性,引导客群向内探索。

丰盛里因为是地铁12号线的上盖物业,其与地铁入口的接驳处就被设置成了小型的室内空间,由此形成了从内街到中心广场再到室内空间的变化体验。

3、每家店铺都独具特色,令人印象深刻

如果用一组词来形容丰盛里的店铺,我想应该是“精致与腔调”,那种符合上海传承千年的时尚与讲究。虽说是餐饮集群,但它依然能做到每家店铺都独具风情特色,通过主题、内装、菜品与商品发散出来。

从融汇东西的HEAT FRENCH ROTISSERIE & BISTRO法式烤鸡店到工业风的中国首家鹅岛旗舰精酿酒吧,从摇滚音乐藏品博物馆主题的Hard Rock硬石餐厅,到石窑烘焙主题的Briant面包坊,再到精品纯白剧院风的S.Engine鹰集咖啡。

丰盛里的每一家餐饮店铺在细分菜系、环境主题都截然不同,由此就形成了超脱于就餐本身、完全进化版的餐饮消费体验。

“头炮”丰盛里一成,即是魔都餐饮社交的热闹场所,而承载更多历史与禀赋的张园核心区如何更进一步,让我们拭目以待。

*本文来源:微信公众号“房地产观察家”(ID:realestatereview),作者:徐成龙,原标题:《面积三倍于上海新天地,南京西路最后的“钻石”张园该如何更新?》。

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