王健林归来?刚刚“砸下”800亿,半年已计划投资超千亿再战文旅,能成吗?

这些项目的房子能顺利卖出去吗?

“卖卖卖”,再“投投投”,王健林对文旅市场再出“重拳”。

5月15日,万达集团官网信息显示,沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议,万达集团将在已完成投资250亿元的基础上,在沈阳再投资800亿元,建设世界一流的大型文化旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际学校和5个万达广场。

时间前溯,从2018年11月至今,半年左右时间,王健林在兰州(甘肃)、延安、潮州及沈阳,签下百亿乃至数百亿,共计约1500亿元以文旅项目为主的大单。

原万达文旅城已间续“换上”融创的招牌,但那场“世纪交易”仍未远去,王健林也渐次上演“归来”戏码。

延安项目已在今年4月启动,沈阳项目约定今年三季度开工建设......王健林玩真的!

只是综合来看,这些区域并非文旅项目的最优选乃至次选之地,万达的先行卡位背后,既显现万达签约前已有认真筛选,也昭示其无多少优选区域的背后无奈。

王健林“归来”,为何归来,能真的归来吗?

1、半年里计划“砸下”超1500亿

万达集团官网信息显示,万达计划在沈阳再投资的800亿元,包括世界一流的大型文化旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际学校和5个万达广场。

其中大型文化旅游项目4000亩,占地包括文化旅游城、体育公园、度假酒店群等内容;国际医院建筑面积约40万平方米,包括医疗、康复、康养等内容,将由世界顶级医院管理团队和技术专家管理运营;国际学校将引入世界一流中小学教育品牌,打造12年一贯制寄宿学校;5个万达广场位于沈北、大东等区域,填补上述区域缺少大型现代商业设施的空白。 

不足一周前,5月9日,万达集团与潮州市政府签订全面战略合作协议,在文旅、体育、影视、会展、演艺等领域展开全方位合作,万达集团将在潮州投资“五个一”项目,与潮州市政府共同打造潮州城市新品牌。 

这“五个一”包括:“一个项目”。投资200亿元建设一个大型文旅项目,内容包括特色文化街区、儿童乐园、电竞电音乐园、航海乐园、度假酒店群等,打造世界潮人文化中心;“一个活动”。万达将协助潮州市政府每年举办“世界潮人节”,包括论坛、招商、展览、演出、寻根等活动,打造全世界潮人的年度盛大节日;“一项赛事”。万达将每年在潮州举办一项年度世界级高端体育赛事,提升潮州国际影响力;“一台节目”。万达将在潮州打造一台以潮州文化为主题的世界级演艺节目,提高潮州文化生活品质;“一部影视剧”。万达将创作一部反映潮州文化、潮人精神的影视作品,推广潮州城市品牌。 

今年4月11日,王健林在甘肃省的招商引资暨陇商大会演讲中透露,未来3年,万达将在甘肃投资1个超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店,新增投资约450亿元。  

而早在去年11月8日,兰州市和万达集团签约,万达将在兰州投资近300亿元建设万达城项目。该项目占地约1300亩,内容包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等,计划2019年开工,2021年开业。综合来看,该项目很大可能为上述万达计划在甘肃投建的1个超大型文化旅游项目。 

此外,去年12月13日,延安市政府与万达集团签约,双方将共同打造红色主题文化旅游项目——延安万达城,创造红色主题旅游新品牌。延安万达城占地1900亩,项目总投资120亿元,其中文旅投资约40亿元,集爱国主义教育、旅游度假、非物质文化遗产展示体验等于一体,内容包括红色主题街区、红色主题室内乐园、红色主题剧场、度假酒店群等内容。

今年4月18日,该项目已启动。其计划于2021年上半年开业。

由此,大致概算下来,自去年11月至今,半年左右时间里,万达涉超百亿计划投资已签约(含承诺投资)约为1570亿元,涵盖4个类同万达文旅城的大型项目,以及万达广场与酒店等。

2、王健林为什么“归来”?

在将13个文旅项目、万达原文旅集团及13个文旅项目的设计、建设和管理公司相继出售给融创后,王健林似乎对外界释放出了就此止步文旅之意,但上述不断的大手笔的投资签约,又不断强化其“归来”之心。

上述项目合作签约中,王健林基本亲自到场,足见其对合作的重视。王健林为何归来?

有几个维度可参考。

其一,万达从曾经积重的负债困境中缓过来了。

1月12日,在万达集团2018年会上,王健林做了万字工作报告。他提到,万达2018年收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。

他还提到,万达企业负债大幅下降,2018年万达有息负债同比减少约30%,另外万达海外负债基本解决,目前只剩下少部分没有到期的负债,万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。

也即2018年万达总营收虽然不及去年,但仍是超额完成了,同时万达有息负债也“减负”不少,背后不难发现王健林对外界释放的信号:万达的债务风险解除了,我们安全了。 

此次报告后一月,苏宁易购董事长张近东在新春团拜会上宣布,苏宁易购正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店。万达还在卖出,或为寻求更多的“安全”。 

二是相比于文旅城或文旅综合体项目来说,万达广场的体量、发展前景等仍相对较小。万达官网信息显示,截至2018年,万达广场在全国范围已有280座。按王健林所说,2019年将新开业万达广场43个(未含万达茂),其中轻资产29个,从2019年起,开业的轻资产广场超过一半,以后占比越来越高。这有助万达广场进一步的下沉扩充,也减少万达建设资金投入,但也将相应制约租金收入的增幅,乃至可能影响到未来净租金的增幅。

万达需要在万达广场持续提供大量稳定现金流的境况下,找到更多的业务营收增长点,综观万达的既有和曾有业务,诸如文旅城等大型文旅综合体项目,依然是万达所擅长的,基于这些项目,也才有更多可能将万达既有的商管、文化、地产等板块业务统合在一起,形成协同效应,共同做大。

在上述万字报告中,王健林提到2019年万达集团计划收入2326亿元,其中商管集团收入438.3亿元(其中租金收入386.2亿元)、文化集团收入743.1亿元、地产集团收入521.9亿元、金融集团收入496.4亿元、其它公司收入101亿元。

其中地产集团收入位居收入第二,在万达总营收中依然不可小觑。今年4月20日,万达集团与乌兰察布市政府签约万达广场项目,该项目总投资45亿元,占地面积350亩,总建筑面积56万平米,其中高端住宅33.7万平米。

但相比文旅综合体项目,万达所能拿下的配套地产项目面积将远胜于此,从目前融创出售融创文旅城(原万达文旅城)的配套地产项目收益中也能发现其中的“金矿”意义。地产不如原来好做,但依然是不错的赚钱生意,关键看怎么做。而万达的既有经验不难看出其熟稔于此。

况且文旅市场还在扩容中,在卖掉文旅城后,王健林不下一次表示看好文旅行业发展前景,未来将继续投资大型文旅产业项目。既有行动已然昭示。

3、万达的无奈

只是从另一维度看,王健林的归来之举是将上演“王者归来”,还是可能重走旧路?当下尚难直言。 

从万达选择的沈阳、潮州、兰州、延安等地来看,其有合理之处,背后也藏有无奈。 

先说合理。

投资这些区域,王健林公开的大致理由主要是看好这些区域,包括内在发展的前景、文旅资源丰富及国家政策利好等。比如王健林认为沈阳经济已从谷底回升,呈现出良好的发展态势,能在东北率先振兴,沈阳正在建设国家中心城市;甘肃的历史文化资源丰富,“一带一路”战略利好等。 

大体上看,沈阳、兰州分别是东北、西北的核心(中心)城市,可算是各自区域的经济、交通等中心,也是诸多资源的聚合地、国家利好政策的重要承载地,相比各自区域的多数城市,其发展前景更为突出。 

而潮州地处珠三角,粤港澳大湾区规划政策的推进也将带来利好。

同时,目前这些区域总体仍缺百亿或数百亿的大型文旅项目,市场竞争相对较小,万达此次进入也能提前卡位。也正因为缺少同类项目,当地政府部门在提供土地、资金、政策等支持力度方面也可能不小。就沈阳来说,王健林言及沈阳市提出积极建设国家中心城市,这一背景下,万达的巨量投资是彼此利好因素,沈阳提供大力度支持的可能性当不小。 

再说无奈。

上述万达计划所投的大型文旅项目,大体仍是区域性目的地,其落地城市及客群腹地的经济发展、人口及交通等情况,将很大程度决定着项目前景优劣。沈阳2018年GDP增速为5%左右,落后全国均速,而东北人口流出、营商环境还待改善、经济活力不足等都是制约因素。

而兰州所在的西北也不容乐观,从经济总量看西北五省2018年尚不足东三省,在华东、华中等七大区中位居最后,而西北五省面积大,不够优质的交通条件,又影响了交通通达性。 

且兰州还要面对同为西北的西安的文旅项目竞争。延安也如此,百亿项目能否撑起来有不小挑战。潮州所面对的市场竞争更是激烈。

关键的关键,多种因素下,万达这些文旅项目的房子能顺利卖出去吗? 

另一角度来说,这些区域给了万达先入的机会,一定程度也在于它们的综合条件并非当前文旅市场竞争的关键区域,不是文旅大小巨头觊觎的最优选目标。

万达的“无奈”还在于目前留给它的优选区域不多了,海南、云南、珠三角、长三角等已被各企业卡位,且还在继续。况且万达还要尽量“避开”此前卖给融创的13个文旅项目,保持彼此间的“友好安全”距离。

对照这些项目的分布城市,距离相对最近的为潮州与广州,车程400多公里;沈阳与哈尔滨,车程500多公里;兰州与成都,车程900多公里。

如此种种,在上述项目接下来的落地运营中,万达在项目业态打造落地及后续迭代升级、客流导入、运营逻辑模式等将要面临更多更大的挑战,此前既有的打法将难以直接适配。

未来,与融创之间是否将有更多的竞合关系,以及如何协调,或也是万达需琢磨之处。

再绘文旅版图,王健林或仍难言轻松。

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