海南“最大地主”农垦系联手华侨城,拟建40万亩橡胶公园,背后唱的哪出戏?

海南文旅市场出现新信号?

海南文旅市场迎来“重弹”!

海南“大地主”海南天然橡胶产业集团股份有限公司(以下简称“海南橡胶集团”)近期公告称,拟与华侨城(海南)集团签订战略合作协议,以“橡胶+文化+旅游”、“林业+互联网+金融”的模式, 海南橡胶集团拿出约40万亩(实际橡胶林使用面积以分批次正式签署的具体项目合作协议为准)橡胶林,华侨城出钱,合作打造国家橡胶公园。

一方是现海南最大的上市国企,有341万亩橡胶园;一方是央企,文旅领军企业,有项目、内容和经验,也有钱。

橡胶主业遇困已久,文旅成为海南橡胶集团寻求突破的重要方向之一,约40万亩土地,足以凸显其入局的决心和做大文旅的意图。更早前,它已有切入马术运动领域的动作,欲合建马术小镇,并投建有田园综合体、观光农业等项目。“兄弟企业”海南农垦神泉集团今年2月亦拟拿出约2000亩土地,与合作方投建百亿马术小镇。它们都由海南农垦投资控股集团控股,后者号称海南“最大地主”。

众多文旅项目扎堆争夺、更严的环保要求,以及地产市场拿地和政策更严控制等,让企业在海南大量拿地难度不断走高,优质土地供应空间缩小。而海南“最大地主”子公司渐次重磅入局,带来堪称巨量土地的供应,也不难看出在前述诸多条件限制,以及海南文旅市场及政策利好刺激下,寻求做高土地价值的强烈希冀。

海南此类稀缺土地资源更多进入市场,或还只是开始,但巨量土地入局后文旅项目打造及运营的挑战,也由此开始。

每一亩的土地能否赚更多的钱,既决定着此类土地的未来供给,也将给海南文旅市场带来不小影响。目前,这一切还是问号。

1、不得不拿出40万亩土地?

海南橡胶集团2018年年报显示,其在国内拥有341万亩橡胶园,面积为国内第一,是目前中国最大的天然橡胶生产企业。

这样的背景也在市场变化中日显负重。

自2011年始,天然橡胶的市场价格持续单边下跌,由此进入下跌区间。直至2018年,市场的境况并未有明显好转。

海南橡胶集团2018年年报显示,2018年全球天然橡胶供应量持续增长。根据ANRPC(天然橡胶生产国协会)统计数据,该年世界天然橡胶产量为1396 万吨,同比增长4.6%。同期,全球天然橡胶总消费量为1401.7 万吨,同比增长 5.2%,增幅放缓。根据国家统计局及中国海关数据,2018 年中国天然橡胶消费量为341.96万吨,同比下降4.87%。 

另有统计数据显示,2018年我国轮胎产量20年来首次出现负增长。上述年报提到,该年下游轮胎市场需求不振,天然橡胶总产量持续增加、库存高企、产胶国未有明确的限制出口利好、宏观经济面临下行压力,天然橡胶价格反弹无力,仍持续处于低位。 

具体到海南橡胶集团,其2018年营收67.55亿元,同比减少37.58%。2014年-2017年,营收分别为112亿元、84亿元、88.77亿元、108.2亿元,起落不定。2014-2018年,其归母净利润分别为2238万元、-9.897亿元、6131万元、-2.640亿元、2.286亿元;同期扣非净利润分别为-3.534亿元、-12.70亿元、-5.162亿元、-7.368亿元、-6.797亿元。

上述年报提到,由于天然橡胶价格长期低迷,公司面临严峻的行业困境,正在探索低产胶园综合利用、适当减少种植规模,以减轻生产经营压力。 

为何是40万亩这一体量?

海南橡胶集团相关人士24日透露,海南橡胶集团拥有庞大的土地资源,是其最大的主要优势。公司的计划是在重点打造200万亩橡胶园的基础上,拿出一部分土地来做非胶产业,因为现在橡胶行业不景气,光靠橡胶行业肯定很难维持公司的持续发展。

他表示,40万亩对海南橡胶集团来说体量并不是很大,如果拿出的土地面积小,没办法改变公司现在主业持续性比较差的局面,即“一胶独大”的局面。而公司产业结构调整不是想不想的问题,而是必须进行,因为涉及公司的生存和发展。

按他的说法,40万亩用地与上述200万亩重点橡胶园肯定有相覆盖的区域,不过具体的区域分布,他暂未透露。

2、40万亩的项目怎么玩?

约40万亩超大体量,能否玩转?

据海南橡胶集团公告,这一项目合作中,海南橡胶集团出土地、华侨城(海南)集团出钱,双方共同编制策划报告和开发运作计划,编制总体规划,尽快选定第一批落地项目的地点;根据选定的地点策划各景区方案,完成规划指标调整。

海南橡胶集团相关人士24日透露,现在双方只是签了一个战略合作协议,具体的还可能要进行具体的商议,并经过市场等前期调研,然后做相关的概念规划。

他表示,这一合作牵涉到很多地点,肯定要先选一个点,先做调研,然后做概念规划论证,而不是贸然的上马具体项目。

《海南农垦报》的相关文章提到,海南橡胶集团与华侨城(海南)集团将共同打造国家胶林主题公园,打造总值千亿元级的新经济体工程和生态文明乡村振兴文旅项目。

文章还提到,为尽快推进上述项目建设,海南橡胶集团和华侨城(海南)集团拟先期选取海南橡胶红光、西联、立才分公司等区域的橡胶林作示范区建设,共同打造国家胶林主题公园、共同谋划推进三亚凤凰谷项目建设。

海南橡胶集团红光农场、西联农场分别距离海口市车程约60公里、120公里,其中西联农场所在儋州市,也算旅游高地之一;立才农场位于三亚市西北部。

可看出,临近海南省内经济、交通及旅游市场发达区域,是这些拟先选之地入选的重要逻辑。

但就海南橡胶集团橡胶林分布来看,临近海口、三亚的土地面积并不占大比例,串联成片的幅度也相比在海南中部区域要低。此外,其橡胶林土地属于租赁自控股股东的国有土地,目前只有使用权。

这或意味着,海南橡胶公园约40万亩的供地悉数拿下并不容易。目前这些土地中涉及多少需改变土地性质尚不明确,不过与土地所在地的多地政府部门沟通协调亦然难免,而土地的串联成片程度提升,以及距海口、三亚等区域较远土地所落地项目的引流,乃至项目用地的环保,房地产的适度配套而非“房地产化”等问题,或都将成为挑战。

(海南橡胶集团橡胶林分布图。来源:海南橡胶集团官网)

上述人士也表示,项目落地牵扯土地及当地政府,推进以及落地的时间节点,并非海南橡胶集团所能完全控制。

《海南农垦报》的文章还提到,海南橡胶集团和华侨城(海南)集团将围绕海南全域旅游发展规划,以“资源整合+线路带动+构建网络”为思路构建七大类项目,分别是:全域旅游风景道、大型旅游综合度假区、大型主题公园、都市娱乐综合体、乡创文旅特色小镇、特色旅游交通工具、美丽乡村建设,以不同主题路线串联优质旅游资源、景区、服务设施等形成旅游闭环,点线面联动带动全域旅游整体发展。

结合海南橡胶集团旗下橡胶林分布区域,以及海南省现有高速、铁路等交通条件来看,这一约40万亩项目的分布区域将主要可能多点分布于海口附近的西北部、三亚附近的西南部。

各区域分布什么类型的项目,这些项目单个如何成为有力竞争体,是否以及如何串联成线、成面等,都颇费考量。

3、“博彩”尚未见,赛马项目还做吗?

在签订协议确定拿出约40万亩土地前,海南橡胶集团拓展旅游业务已有动作。

公开信息显示,海南橡胶集团在2017年成立农旅事业部。上述人士透露,这是集团总部目前人数最多的一个部门。

其2018年年报提及,农旅业务是公司主要业务,公司将风灾、寒害严重的低产胶园进行产业结构优化,发展热带高效农业,采用合资合作的模式,已完成种植3万余亩蜜柚、芒果、香蕉、凤梨、山油茶等热带作物,田园综合体、观光农业等农旅项目也在有序推进。 

更引人关注的是,海南橡胶集团也在寻求切入海南赛马运动领域。

今年1月20日,海南橡胶集团公告称,拟对海南华海实业发展有限公司变更为“海南国际文旅消费中心投资集团有限公司”,拟变更的经营范围包括医养融合大健康产业、文化旅游项目、主题公园、体育运动度假休闲小镇开发,以及马术运动、沙滩运动、水上运动等文体旅游项目开发,还有旅游景区、旅游地产项目开发等。

3月27日,海南橡胶集团与华夏富邦(北京)旅游开发有限公司举行座谈会,后者曾策划多场国际马术赛事等。海南橡胶集团董事长提出,海南橡胶要发展马术运动,建设马术文化小镇,策划独特的胶林下马术赛事等。

近期媒体报道称,海南省旅游和文化广电体育厅已初步拟订了《海南省关于发展赛马运动的指导意见》,已报海南省政府审定。

对此,该人士认为,政府没有下发文件,谁也不好说,只是传出来这么个新闻。他也没有透露目前海南橡胶集团马术运动项目的进展,只表示集团有发展马术运动的计划,但最后还得看政府出台什么政策,还在等赛马政策的下一步走向。

在他看来,只有将赛马和博彩放在一起才能有更大空间,光发展马术运动,不和博彩结合在一起,谁都可以干,但要和博彩结合在一起,肯定又要有限制,政府会很慎重,如果真的放开,肯定会有牌照。

他表示,马术在中国有好多年了,真正突破是和博彩结合在一起,像香港那种,然后做出来才有吸引力,才能把岛外的人还有国外的人吸引到海南来,才能建设自由贸易港。

当被问及海南赛马和博彩相结合是否乐观,他未直接回应,只是表示海南发展赛马运动此前已有政策定调,但具体怎么做还要看海南的落地政策,现在没出来谁也不好说。当然公司也希望海南能进一步放开政策,公司以及整个海南资本市场应该都会受益。

巧合的是,同属海南农垦投资控股集团旗下的海南农垦神泉集团,也是海南的“大地主”,光旗下南田农场就有土地近20万亩。今年2月底,其与上市公司海南瑞泽及其子公司签订协议,拟建海垦·三亚南田马术文化小镇,该项目总面积约2000亩,总投资约100亿元。

上述人士认为,现在谁也不敢去做赛马博彩,因为还得不到审批。而谁的马术小镇建设走在前面,要看小镇实际的推进情况以及后面的政府政策怎样。

海南农垦神泉集团副总经理郑文坚曾告诉执惠,海垦·三亚南田马术小镇起步区项目500亩,投资为30亿元。他透露,海南农垦投资控股集团不可能一下子给到2000亩土地用以开发,以免开发商圈地,只是先给到500亩作为起步区来做,做得好,再划拨剩下1500亩。

综合各方面信息,该项目起步区建设期为72个月。对此,海南瑞泽相关人士曾透露,这有海南赛马政策不明朗,拉长工期以观政策走向的考虑。

从这个维度看,毋论海南农垦神泉集团,还是海南橡胶集团,将更多既有土地入市,做高土地的市场效益或价值的希图,仍有不小挑战。

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