旅居:一个值得关注的旅游新热点

候鸟式养老时代到来了吗?

近年来兴起了两个值得关注的细分市场,一个是旅居市场,一个是旅拍市场,用好他们能够给旅游地带来新的机遇。

旅居市场是由原来的避暑与避寒市场发展而来的。目前来说,旅居市场的主题仍然是这两个为主。即在夏季和冬季,寻找天气较为凉爽或较为温暖的地方,度过不舒适的季节。

目前旅居市场的特点

目前而言,旅居市场呈现以下特征:

第一,人群以老年人为主。

因为旅居对于时间方面的要求高,一般而言,需要有一个月以上的空闲期,因此目前而言,旅居的人群以退休人员为主,一般年纪在60岁以上。

第二,目前旅居的消费水平不高,基本不会超前消费。

目前的旅居人群多为20世纪40后、50后人群、60后,这些人群长期的生活观念以节俭为主,即使是外出旅居,只要儿女不在身边,其消费也是“能省则省”,更不会出现超前消费的行为。因为可供消费的收入是比较确定的,因此,“花钱有度”是其特征。

第三,结群出游行为居多,女性在其中作用巨大

一方面与年龄有关,年纪越大,人越趋于保守,独自出行旅居的意愿减少,而结伴同行,往往能够降低风险,成为良好的选择。另一方面,老年人退休后,女性更容易通过社交,比如广场舞、带娃、文娱活动等场合产生新的交流,结识新的朋友,更容易促成结群出游,因此女性在旅居中的主导性更强。

而在旅居行为的发生中,女性的社交群,往往能够发挥较大的作用。

第四,部分早期购置第二居所的旅居较为固定,而大部分未购置的会较为自由。

部分旅居旅游者,早期在较为理想的价格下购入了第二居所,他们的旅居会相对固定,且更加生活化,这一批反映在海南等地较为明显。据报道到海南的旅居的东北人,从2000年的不足千人,至2019年已经超过100万人(因此进入海南的航班自10月开始往程比返程贵,而3月后就会返程比往程贵,赚取这部分旅居者的差价);他们每年的旅居较为固定,因为拥有第二居所,每年会固定的自10月初至次年5月左右居住于海南。

但也有大量的没有第二居所的旅居游客,他们的场所会相对自由,在能够选择的区域,会广泛的进行挑选,然后进行抉择,这也是海南限购之后,大量的北方人开始在广西、广东沿海冬季旅居的原因。

2017年链家旅居发布“新家在海南”数据报告

第五,淡旺季非常明显,而且淡长旺短。

由于目前的旅居市场就是由于避寒避暑市场而来的,因此淡旺季非常明显,是跟避寒避暑的需求直接相关的,而实际上非常炎热或寒冷的日子是相对较少,因此带给旅居目的地的是淡季长而旺季短。旅居开发者除了旅居地产,其他的服务很难深入进行,因为淡季的维持成本太高,而旺季则由于周边竞争太大,又难以提升价格。

因此不以卖房为核心的旅居产品生存得非常艰难,而卖房的旅居产品,热门地区被限购,冷门地区由于房地产税的影响,人们购买欲望下降。

第六,还是以居住为主,旅居市场的产品还在初级阶段。

目前的旅居产品基本还是以解决旅游居住为主的,都市圈外围的旅居兼顾养老功能,比如上海周边的昆山、嘉兴、太仓、平湖等地,京津的外围地区等,都有了大量的兼顾养老的旅居社区出现,既有租赁型的,又有售卖小产权的,也不乏一些旅居的商业楼盘。

但是旅居的产品体系探索还处于初级阶段,基本还停留在按摩、保健等基础的系列上,更深化的产品还很缺乏。

第七,旅居落到实体项目上,运营好坏与区位直接相关。

还是旅居营地为主,淡旺季的存在加大了项目的运营难度。不论是租赁型的,还是购买型的旅居产品,最终都或多或少落在实体运营上。而从目前的运营来看,它们与区位直接相关,在大都市周边,或者临近景区等能有较好流量转化的地方,一般能够就近转化流量,能够较好的生存。远离大都市和流量的其他地区,运营总体而言不言乐观,如果没有政府补贴支持,很多项目生存艰难。

第八,租赁型旅居项目受规模及季节影响,既难扩大,又难转化二消。

回到旅居项目本身的层面,租赁型旅居产品受到资金及规模的影响,一般而言在旅居能够提供的产品在100-300间,这样的规模能够形成的效应非常有限,加上是1-3个月的常住,价格方面也很难提升,常住旅居人群又对项目极其熟悉,很难增加更多的二消。

另一方面,淡旺季的存在(尤其很多地方是旺短淡长),让租赁型旅居产品的开发要付出较大的人力成本,也很难扩大产品体系,却又让旅居的吸引力下降,加大了租赁型旅居产品的生存难度。

但单体的引流之后,旅居房间很多在100-300间,能够形成的规模效应非常有限,能够展开的业务也非常有限,任何的二消转化都需要相应的流量作为支撑。

旅居未来发展趋势

未来的旅居会随着人群的变化、观念的变化以及消费水平的变化等诸多方面的变化而变化。

趋势一:养老与旅居的界限越来越清晰,租赁型旅居日渐兴起,购买型旅居也不会降温。

目前而言,养老和旅居的界限非常模糊,客群大体一致,因此养老的客群与旅居的客群高度重合,但未来养老与旅居的细分将会更加清晰。养老会更加偏向于居住、护理,而旅居则会更加偏向于康养、度假。在这种背景下,1个月至3月的短期租赁型旅居将会日渐兴起,冬夏的旅居目的地也会实现一定程度上的有序运营。

租赁型旅居兴起,也不意味着购买型的旅居会衰落,在一些旅居环境适宜的地方,购买型还是能够得到加强,另外就是都市圈周边环境好、基础设施好、价格较低的地方,购买型旅居需求还会增加,例如惠州之于深圳,江门肇庆之于粤港澳大湾区。

趋势二:城市旅居向近郊乡村的挺进,将会加快兑现城市赴乡村旅居的趋势。

随着城市生活的日益紧张,有经济实力的城市人将会逐渐开始向城市近郊乡村的挺进,随着国家新的土地政策的实施,集体用地的使用权可以实现流转,未来将会有越来越多的城市人涌向周边的乡村进行旅居,而小产权房将成为这种旅居的重要载体。

以企业形式介入,整体租赁或者整体拿地,然后进行旅居业态的建设,并一次性出售小产权房或者一次性出售20-30年的使用权,成为了这种旅居开发的重要方式。

趋势三:旅居的人群结构随着时间将会发生变化,新的消费理念将会诞生。

目前的旅居群体以20世纪60年代以前出生的人群为主。未来,随着20世纪60年代后的人群进入60岁,这一群经历改革开放,亲手创造极大社会财富,受过一定教育,同时还能够积极接受新生事物的人群开始影响到旅居人群的消费理念和消费项目,在花费方面将会大大增加。

同时越来越多的其他年龄阶段的人群开始加入旅居群体,尤其是一些年轻的自由职业者加入到旅居的行列,会使得旅居的消费结构、消费理念发生根本性变化。他们会更加追求旅居的度假性,将旅居作为自己工作生活的一种调剂,当成异地生活与体验的一种类型,是一种深层次的生活感悟,花费也是以舒适舒服为主,未来这种趋势还会增加。

趋势四:未来旅居将会越来越多的走出国门,与全球游牧的重合会是一个新趋势。

目前旅居的市场主要是国内旅居市场,未来随着市场的进一步发展,未来国人走出国门进行全球旅居的趋势将会越来越明显。目前旅游签证一般停留时间为3个月,部分的国家在6个月,在旅游签证到期之前,还可以进行延期续签。

这就将旅居与海外求学、海外度假、海外工作等方式能够紧密结合,形成全球游牧的生活新方式,未来中国人的旅居将会在全世界更加广阔的地区中得以实现。这也为中国旅游在海外的拓展提供了很好的机遇。

趋势五:多业态将会介入旅居的,比如酒店、景区、地产等,让旅居具有更多更好的选择。

随着旅居人群的变化以及旅居消费理念的变化,更多的旅居业态将会诞生,也会有更多的业态将会介入旅居,度假型的旅居将会催生度假旅居市场,目前的酒店、景区等都可能会涉足其中,在它们原有的度假服务的基础上,让旅居的质量更加得到提升。

目前的民宿业,也会有部分逐渐转向旅居,这些民宿的介入,会将原有的民宿营销及管理的方式代入旅居,在获客上让旅居更加年轻化,更具时尚性。

地产介入旅居已经不是新的话题,但会有更多的形式参与,租赁型的、售卖型的;或者商品楼的,小产权的,会有许多产品涌现。

旅居市场需要注意的地方

虽然从趋势来看,未来的旅居市场无论是消费水平,还是消费理念都会有很大的变化,会有这广阔的天地,但是目前而言,旅居的发展还是非常考验项目能力。以下方面需要特别注意:

第一,“先活着、后发展”,旅居的现状还很考验项目能力。

“先活着、后发展”是目前旅居项目需要实现考虑的一个问题,对处于现在的消费水平与消费氛围下的旅居而言,产品更多的是需要先从收益考虑,不论是租赁型还是售卖型,都需要做好盈亏平衡,保证项目能够正常的活下去,再谈大发展。

第二,旅居的引流需要加大力度,特殊领域引流需专业化服务。

不论是是地方政府引流,还是企业自身引流,都需要加大力度,地方在整体的旅居营造,形象定位方面需要加大力气,而企业则需要在社群营造,相关拓展方面进行较多的投入,由于旅居落到实体项目上,仍旧是单打独斗的场面,稳定而长期的引流就需要充分考虑。

比如与医疗机构、健康机构等的充分结合,能够让比如“三高”人群等、亚健康人群等特殊领域的流量能够有效的填充淡季。但这些特殊领域需要专业化的服务,比如专业营养餐,专业特殊护理等能够加入其中。

第三,区位的选择与项目的运营需要下较大的功夫。

目前而言,不论是哪一类型的旅居项目,都需要在区位的选择及项目的运营上花较大的功夫,大都市周边的旅居项目需要充分考虑交通、地价及城市政策变化,景区周边的旅居项目则需要平衡淡旺季,能够在景区旅游淡季,也能够吸引到相应的旅居客人。

而远离大都市区和景区的旅居型产品,需要的是更多的将旅居与其他产品类型相结合,冲淡淡季,例如与自驾游营地相结合,与研学相结合,与康养相结合,使得其他的流量能够补充淡季的流量不足。

第四,加大旺季供给及收益,缩小淡季支出是基本的操作,产品形式可以多样。

需要加大旺季的旅居产品供给,许多的临时建筑及临时居住产品可以解决类似的问题,例如低成本小木屋、帐篷房、集装箱改建房等(甚至还可以租赁旅居单元),在旺季的时候,可以利用这些使得旅居住宿单元短时间内翻倍甚至更多,而在淡季这些临时场所无需太多打理。

旺季时的长租客人的收费与短租客人的房间比,长租客人与短租客人的比例都需要进行考虑。同时,旅居项目在用工方面也是如此,需要兼顾淡旺季的需求,在旺季的时候员工可以浮动性提高,而在淡季则需要适当的缩减,从而降低成本。

产品形式也需要多样,有合作性的项目可以加以引用,比如活动类项目,共担承成本,共分收益。同时旅居与短租度假等也可以适当调配比例,使得收益最大化。

第五,针对未来的布局,需要现在的积累。

未来的旅居变化,相应的布局,需要现在的积累,例如针对年轻人以及对于国外的布局,需要的是对于旅游目的地的深耕,在现有的定制旅游、深度游的基础上,能够逐步的把部分深度游与定制游的客群逐步转化为旅居型的客人。

这个转化的前期就是现在的积累,利用现在的逐步介入,比如研学、体育、深度游、定制游、小圈层旅游等,建立品牌信任,并加大产品研发的力度,未来才可能适应旅居的新风口。

旅居市场在国内已经蔚然成风,它的未来发展也有着非常大的潜力,但是目前的经营压力也不小,“活下去、后发展”,结合多业态,灵活运营产品,逐步做好,并深耕现有能够涉足的领域为未来留足空间,就非常重要了。

*本文来源:微信公众号“博看文旅”(ID:Bokanwenlv),作者:刘杰武,原标题:《旅居:一个值得关注的旅游新热点 》。

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