年内出售资产近两百亿,华侨城大买大卖的换仓术

左手卖,右手买,华侨城也在不断地进行资产换仓。

最新消息显示,华侨城又在重庆交易所挂出了一则出售公告:重庆华侨城实业发展有限公司拟转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权,底价40.54亿元。

据重庆华侨城发表的声明,重庆悦岚主要业务是开发位于重庆市两江新区悦来生态城的222.49亩商住项目,该项目计容建筑面积38.4万平方米(住宅30.3万平方米,商业8.1万平方米),于2018年4月在公开市场拍卖获取。

重庆华侨城称,此次转让是响应国务院国资委“降负债”、“强主业”要求,按照集团“文化+旅游+城镇化”战略发展思路,通过资金回流反哺文旅主业。

卖项目对于华侨城来说已经成为家常便饭。据时代财经不完全统计,今年以来,华侨城已经累计19次挂牌转让旗下子公司股权,其中已公布转让底价的15项涉及金额约192.45亿元。

华侨城出售项目情况 图片来源:时代财经

针对这一系列的股权出售动作,华侨城在回应时代财经时也强调,公司通过调整非主业资产,聚焦文旅主业,通过快速周转一定程度上缓解了文旅项目投资周期与回收匹配的问题,实现内部动态平衡。

左手卖,右手买,华侨城也在不断地进行资产换仓。财务报告显示,今年前三季度,华侨城一共新增了45个土地项目,而去年全年华侨城拓展的项目也才40多个,华侨城将其解释为不断扩大文旅版图。

大卖大买

从去年开始,华侨城的项目就开始频繁出现在各大产权交易所,有不完全统计数据显示,2018年华侨城至少转让了18家子公司及一个资产包。2019年,转让动作有过之而无不及,截至目前至少转让了19家子公司。

根据华侨城披露的数据及部分公开报道,被出售的子公司大多尚处于亏损状态或开发进展缓慢。

以最新转让的重庆悦岚为例,截至2019年10月31日该公司营业收入为0万元,营业利润亏损165.42万元,净利润亏损165.42万元,资产总计38.02亿元,负债总计168.34万元。

而2月份转让的云南华侨城置业主要负责开发昆明阳宗海生态旅游项目,但据媒体公开报道,该项目除了2013年试营业过温泉水公园之外,其余部分至今仍在停摆。

2018年楼市调控进一步加强,在融资收紧的大环境下,抓紧回款成为了房企们的当务之急。在谈及新一年的经营计划时,华侨城首次提出了2019年要全力以赴抓回款,加快项目周转去化速度,同时创新回款方式,对于部分货值高、去化慢的项目,采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。此后于2019年半年报中,“现金为王”、“回款才是硬道理”等再次成为华侨城强调的重点。

在此经营策略下,那些亏损和开发缓慢的项目也被送上了交易席。从公开资料来看,融创成为了华侨城转让项目的最大接盘方。

但与其他房企不同的是,华侨城在卖卖卖的同时,也在不断买买买。今年前三季度,华侨城新增了45个土地项目,几乎相当于去年一年的量。

不仅如此,华侨城方面还向时代财经透露,今年7月华侨城在云南签约了37个文旅综合项目,截止目前,今年华侨城签约或落地的项目已超过60个。

而这些扩储动作,被华侨城定义为“聚焦文旅主业”。华侨城称,公司在不断扩大文旅版图,今年上半年在广东、四川、云南、山东、海南等旅游资源较为丰富的区域布局了20个主业项目。

动态平衡

有着“欢乐谷”、“世界之窗”等代表作品的华侨城,一直是国内文旅地产的排头兵,在很长一段时间内,“旅游+地产”都是华侨城的发展战略。2015年是一个重要转折点,这一年在国家政策倡导下,特色小镇风靡地产圈,华侨城对公司发展战略进行升级调整,提出了“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”的发展模式。

在新战略的推动下,华侨城加快了获取项目的步伐。其中2016年在旅游大省四川,华侨城一口气签下天回、安仁、黄龙溪三大文化名镇项目,2017年又新增洛带古镇项目,四项目总投资额达1500亿元。

2018年7月,在旅游资源同样丰富的云南省,华侨城集团吹响了“云南大会战”集结号,华侨城集团18个子集团签约项目60个,签约金额超过1000亿元。

年报显示,华侨城的总资产由2015年的1152.7亿元增加至2019年三季度的3643.95亿元,增长超过2倍。存货也从2015年的511.92亿元增长至2019年三季度的2073.69亿元。

扩张往往带来债务增长。2015年随着总资产破千亿,华侨城的资产负债率降至63%,为上市以来最低值。但之后出现上扬,至2019年上半年,资产负债率增长至76.7%。

不过,华侨城方面向时代财经强调,目前华侨城集团整体财务状况良好,资产负债在可控范围。

文化旅游类项目开发投资大、回报周期长,往往需要沉淀大量资金,但华侨城通过一番资产腾挪之后,在一定程度上稳住了现金流。

2015-2019年三季度,华侨城经营活动产生的现金流量净额分别为-18.7亿元、44亿元、-77亿元、-99.8亿元、-36.99亿元。虽仍为负值,但出现了明显增长。

此外,今年1-9月,华侨城投资收益为27.73亿元,比上年同期增加437.37%,这主要是因为处置项目公司的收益同比增加所致。

转让项目股权,是目前华侨城在传统房产销售之外,另一实现高周转、快回款的重要方式。在文旅主业仍需要反哺的阶段,华侨城这种大买大卖的戏码仍将继续上演。

“公司通过调整非主业资产,聚焦文旅主业,通过快速周转一定程度上缓解了文旅项目投资周期与回收匹配的问题,实现内部动态平衡。”华侨城表示。

为了进一步推动项目的开发,11月25日,华侨城效仿同行推出了跟投制度,适用于新型城镇化项目,每个项目跟投资金不超过该项目经营资金峰值的5%。

*本文来源:微信公众号“时代财经app”(ID:tf-app),作者:黄银桥,原标题:《年内出售资产近两百亿,华侨城的换仓术》。

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