案例分析:12大知名特色商业街的开发模式与成功因素

文化商业街是一个城市的名片,蕴含巨大的商机与发展前景。本文以三里屯village、上海新天地、南京1912、世贸天阶、蓝色港湾等,全面分析文化商业街开发模式与成功因素。

文化产业评论:文化商业街是一个城市的名片,蕴含巨大的商机与发展前景。本文以三里屯village、上海新天地、南京1912、世贸天阶、蓝色港湾、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街为例,全面分析文化商业街开发模式与成功因素。

一、时尚+商业

1、三里屯village

三里屯village是集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间

艺术建筑:建筑本身就是一件艺术品,独立品牌大楼,以三维建筑去宣示品牌形象。

不规则的楼体、色彩斑斓的外观,到大胆的建筑材料的运用,以及相对独立而又互相连接的多层空间设计,使得建筑整体本身就是一件艺术品(趋势:世界一线品牌购物终端的发展史,大多都经历了从只重视店铺内的设计,到重视整体建筑艺术风格的演变过程)。

业态:业态丰富,南区偏重年轻时尚,北区定位更高端,多为国际一线品牌。

南区业态

定位:南区更偏重年轻时尚,中高端为主。

领域广泛:业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化,经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域,如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids,也将成为三里屯Village的特色之一,同时也是进入北京的首家店。

北区业态:定位更高端,瞄准国际一线品牌;品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。

品牌—特色体验

接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。

2、世贸天阶

世贸天阶是京城时尚旅游新地标

定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施,将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。

京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。

品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌,其中包括很多北京首家店铺及旗舰店:

西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店;

Miss Sixty/Energy 北京旗舰店;

FUBU北京唯一店;

直营概念店 Adidas Heritage;

法国流行品牌promod 北京第一家店;

SJSJ北京第一家店;

美国时尚品牌GUESS北京旗舰店;

美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店;

法国品牌 Lilith 北京第一家店;

西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店;

德国女装品牌 MARCCAIN 的北京第一家店;

高级服装订制台湾品牌 GIOIA PAN 的中国第一家店;

雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等;

别具特色的爵士乐酒吧CJW;

北京第一家外文书店 Chater House;

韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店;

Gold Bo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店;颂音乐厨房的中国第一家店等。

3、蓝色港湾

定位:国内首座Lifestyle Shopping Center,依托朝阳公园水景资源,打造全新商业形式。

蓝色港湾有别于传统商业,是集购物、娱乐、休闲、旅游,文化于一身的一站式体验消费场所。最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合,以完全开放式空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围,是都市水泥森林中的一处稀有风景。

业态—SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态,经营内容丰富,满足各类人群消费需求。

8字动线:SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线,消费者沿着这条动线行走,将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺。

整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成,拥有众多的国际品牌名店

总结:

必备条件:区域具备良好的商业消费环境

Solana:地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处,形成了浓厚的国际化氛围;周围聚集了20多个北京最高档的涉外公寓和高尚社区,此区域已发展成为北京最具消费力人口的聚集区;周边涉外写字楼里工作的高收入白领为Solana提供了众多高素质、高收入的消费人流。

二、历史+商业

1、上海新天地

外地游客来上海旅游的必到之地;

上海的白领一族体验小资生活的专属地;

居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地;

上海新天地位于城市“中心的中心”,距淮海中路高档消费商业区600米左右,占地面积52万平米,紧邻淮海中路商务圈,北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至西藏南路原自然街坊23个;原居住人口7万人。

新天地是太平桥改造规划的首期项目

A太平桥人工湖绿地,占地4.4万,水面面积1.2万,已成为市中心景观;

B新天地,占地3万,建面6万,分南、北里;

C翠湖天地高级住宅小区,总建68万;

D企业天地甲级写字楼区,总建面50万;

E瑞安集团总部大楼,区域的标志性建筑。

开发理念:改变原先的居住功能,赋予商业经营价值,把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

改造方式:新天地开发借鉴了国外经验,采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容,这一做法在上海甚至是全国尚属首创。

石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦,而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地,仿佛时光倒流,有如置身于二十世纪二、三十年代的上海,但一步跨进每个建筑内部,则非常现代和时尚;门外是风情万种的石库门弄堂,门里是完全的现代化生活方式,一步之遥,恍若隔世,真有穿越时空之感!

功能定位:集餐饮、购物、娱乐等功能于一身。

客户定位:上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客;提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。

北里:约3.5万,以保留石库门旧建筑为主,内部为现代化装修。

南里:以反映时代特征的新建筑为主,包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心,配合少量石库门建筑。

集中式商业与街铺的比例:42%集中式商业(5层)+58%街铺(2-4层),近乎40%:60%的比例。

艺术化商业:新意迭出的时尚活动,为新天地带来富有动感的现代时尚风采,使之成为现代潮流的领导者。

服务:咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物,以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。

上海新天地商业功能实现成功因素

选址:城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近,周围有高端住宅支撑;

差异化定位:与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体;

商业业态比例:零售:餐饮:休闲娱乐及商服分别为42%:38%:20%;

商业形态比例:42%集中式商业+58%商铺。

盈利模式:采取只租不售模式,经营者和管理者分离(开发商资金实力、商业管理经验);对租户严格挑选,现有租户中,85%来自中国内地以外的国家和地区。

总结:北京、上海两个商业代表作成功的共同之处

项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素,迎合了市场的需求。

上海新天地:建筑构建出海派文化特色;商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”,并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧。

三里屯:超现代建筑艺术

将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差,以彰显项目的差异化和独特性。反其道而行之,将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限

充分利用区域传统的消费基础,并通过项目的打造,将影响扩大到全市、全国。

项目的规划设计上独树一帜,剑走极端,构建区域建筑标杆。

上海新天地:老瓶装新酒

开发商资金实力和运营能力的体现,启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间;

香港成功的招商经验及运营能力,引进很多国际知名的品牌的旗舰店,以及首次进入中国或北京的品牌。

2、南京1912

昔日总统府邸,今朝城市客厅,主打“民国文化牌”,兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街。

位置:位于南京市长江路与太平北路交汇处;

规模:由17幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成,总面积3万多平方米;

案名:从征集的600多个方案中确定,1912是民国元年;

定位:南京1912定位于“城市客厅”,力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。

南京1912的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地;17幢建筑,其中5幢是原有的民国建筑,最高的只有三层楼,大多数建筑是两层楼甚至是平房。

青灰色与砖红色相间的建筑群,风格古朴精巧,错落有致、呈L形环绕”总统府”;大多数新建筑中,无修饰与浮华的青砖既是墙体,又是外部装饰,烟灰色的墙面上,勾勒了白色的砖缝,除此之外无任何修饰。

业态—以酒吧为主要经营业态,消费档次定位中高档,注重国际一线品牌的引进。

招商定位:招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。 国际一线品牌将占有40%的份额,国内发达城市的一线品牌占有30%的份额,其余30%。

总结

选址:历史文化资源 、遗留建筑;

1912:与民国总统府一墙之隔;

规划:以民国文化为载体;

业态、定位上时尚、与建筑形成反差;

定位:旅游、外国人、本地高端白领、小资。

三、文化+商业

1、成都锦里

文化、商业与地产的融合,是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街,号称“成都版清明上河图”。

体验式、休闲式、互动式的旅游方式,符合现代游客的旅游需求。

在3个主题区域坚持了主题和特色业态,再分别辅以其他业态,避免了相同业态过于集中,带来消费疲劳。

根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题,锦里外部为明清古建筑风格,与武侯祠现存的清代建筑融为一体。

锦里休闲街主要卖的是“文化”,是三国文化的代名词,把文化与商业巧妙的融合起来,使顾客在体验文化的同时进行消费。

2、天津鼓楼商业街

集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街。

占地约20万平方米,总投资12亿元。

以青砖瓦房的明清建筑风格为主,主体2至4层,高低错落。

商业街总体规划呈十字型,南北向长580米,东西向长510米。

以新鼓楼为中心的鼓楼广场,长宽各81米,作敞开式设计。

广场周围分南街(天津风情街)、北街(古董珠宝街)、东街(精品购物街)等几个部分,兼具旅游、购物、娱乐、展示、休闲等多项功能。

目前入驻商业企业500家。

商业街由三部分构成:南街(天津风情街)、北街(古董珠宝街)、东街(精品购物街)

3、南锣鼓巷

以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、兼具品味人文环境的休闲旅游和文化创意的特色街区。

定位为集商业休闲、文化旅游、艺术品交易、文化创意为一体的特色商街,目前经营的商铺主要为酒吧、餐饮及工艺品店 。

除胡同文化之外,北京民俗文化以及现代休闲创意成为南锣鼓巷特色商业街的最大亮点。

北京民俗文化:汉服文化、传统茶艺、变脸、中幡、杂技、老北京传统叫卖等;

现代艺术文化:花式调酒、非洲风情舞蹈、先锋音乐、经典话剧等;

文化产品的展示 :主题明信片、纪念戳、老北京传统小吃、民间艺人现场制作手工艺品以及全国各地创意达人手工艺品。

总结:历史建筑或仿古建筑;民俗文化;分块;潮流元素,胡同

四、艺术+商业

798艺术区

北京文化时尚创意先锋基地,国内最具国际影响力的艺术区。

“798艺术区”位于北京东北方向朝阳区大山子地区,是50年代由苏联援建、东德负责设计建造的重点工业顶目原国营798厂等电子工业的厂区所在地。

自2002年开始,大量艺术家工作室和当代艺术机构开始进驻这里,成规模地租用和改造闲置厂房,逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间的聚集区。

798艺术区已经变成国内最大、最具国际影响力的艺术区,并已成为了北京都市文化的新地标。

798进驻机构除了画廊/艺术中心/工作室外,餐饮业、时尚业、媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重。

具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点

98艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统:

艺术创作——园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此,成为一切艺术活动的源泉。

艺术交流——园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。

衍生服务——园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅,创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等,不仅丰富了园区的配套,增添了园区的活力,更为园区带来了丰厚的租金回报。

五、主题+商业

1、美国洛杉矶City Walk

商业与电影主题的结合,以电影作为主题的休闲娱乐购物中心。

City Walk(城市步道)是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心;距离市区相距3公里,于93年对外开放;共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所,总建面约为2.5万平米

初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动,逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场;

目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。

美国洛杉矶城市步道CITY WALK特征要素

2、天津音乐主题商业街

商业与音乐主题的结合

3、日本秋叶原动漫商业街

商业与动漫主题的结合

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