整体产权开发+多元复合经营,古北水镇的投融资方案有哪些地方值得借鉴?

成功的景区都有相同的原因。打造一个成功景区,资源、区位、政府支持和管理四个要素缺一不可。古北水镇和乌镇如此,目前乌镇团队即将开始打造的濮院古镇亦是如此。

时间是检验旅游项目成功与否的一杆尺。6年的时间说短不短。从2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议,合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目,到目前景区已经开始贡献收益,古北水镇基本实现了最初计划的“3-5年时间,将项目打造为集观光、休闲度假、商务会展、文化创意产业为一体,具备高品质设施、互动性体验和山水古镇相互辉映独特景观资源的国际旅游综合目的地”的目标。

古北水镇整体投资45亿元,投资回收期在8~10年。项目投资额较大主要是由于原有基础配套较薄弱,自来水厂、污水处理厂和供暖设施缺乏,需要投入12亿元进行基础设施建设。

古北水镇项目经营情况

古北水镇的项目定位非常明确,在乌镇陈向宏团队的操盘下,通过大量借鉴乌镇创意、规划、设计和管理经验,打造北方边塞古镇。项目坐落在古北口镇汤河流域,开发包括旅游度假设施及文化创意设施,并结合北方文化特色,有序开发建设观光景点、老北京特色商业街商铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、体育运动设施及高品质度假会议酒店会所等。

古北水镇按照功能划分为传统餐饮及商业购物区、民情民俗文化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商务会议区、温泉会所及休闲体育公园等几个部分,突出冷泉和热泉的资源亮点,突出古北民间文化展示,塑造具有北方建筑特色的明清风格古街,将观光与休闲度假、会议会展相结合的经营模式。

从数据上我们能更好的了解古北水镇的经营有多成功:2014年,古北水镇景区开业第一年实现客流量接近100万人次,远超市场预期,实现旅游综合收入2亿元,占全区景区综合收入的56%,安置本地劳动力近1000人,带动司马台雾灵山沟域全年实现旅游综合收入3.15亿元。2015年,古北水镇景区实现营业收入4.62亿元,净利润4701万元;全年接待游客147万人次,同比增长50.85%。 

乌镇项目的成功经验让古北水镇开发少走弯路

乌镇旅游是国内景区旅游中非常成功的案例。2007年开始乌镇旅游就摆脱了传统古镇及人文型景区单纯依靠门票收入的形式,已经实现从单一门票型向综合型目的地的业务模式的转变。

乌镇是国内最成功的文旅度假项目,2015年实现接待客流量794万人次,收入11.35亿元,净利润4.05亿元;2016年上半年游客接待478万人次,收入7.04亿元,净利润3.08亿元。与其他江南古镇相比,乌镇的开发模式以政府主导的项目公司为主,通过商业化的手段进行开发运作,是后来居上并且大量盈利的重要原因。

区别于其他古镇的开发模式,在项目前期管理团队就进行土地等产权的大规模收购,有利于集中未来维护开发的所有权,避免土地或资产价格膨胀,同时消除未来引入战略投资者的种种障碍。中青旅控股乌镇景区之前,陈向宏团队已经对东栅进行了多年的开发,引入资本主要用于开发建设西栅项目。项目公司通过土地使用权及景区景点门票收费权质押向银行借款进行项目开发。

2006年12月中青旅对乌镇旅游开发公司进行增资,出资3.5亿收购乌镇景区60%股权,2009年乌镇引入IDG资本作为战略投资者,持股15%,为项目建成运营后上市做准备。2013年由于香港上市计划终止,中青旅将IDG持有股份进行收购,成为乌镇控股股东,持股66%。

由于中青旅收购乌镇之前原有项目方已经对乌镇东栅已运营5年有余,西栅也已经开业,项目方对古镇开发积累了较多经验,中青旅收购后只需对项目公司进行充分的资金支持,即可保障项目建设按计划进行,同时利用中青旅原有到旅游渠道资源,大力进行项目营销,使客流量再上一个台阶。

景区项目属于重资产投资,投入周期长见效慢,建设前期的需要大量资金支持,因此项目方本身需要较为可靠的资金来源,才能对项目建设提供保障,通过上市公司进行股权融资能满足长期资金与现金流的匹配,乌镇项目能快速做大做强,部分也受益于这一因素。此外通过上市公司层面与外部投资机构进行接触,为景区进行资产证券化提供更多便利条件。虽然乌镇香港上市最终未能成功,但传递出的信息是仍然存在独立上市的可能性。

乌镇到顺利开发也使得地方政府加大对古镇保护与支持到力度,2016年6月当地政府对乌镇旅游给予财政补贴1.91亿元,全部用于古镇保护与开发。

古北水镇开发融资方案

2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司,注册资本2.1亿元,由中青旅全资控股,作为古北水镇项目的建设主体,推进项目建设工作。

整个古北水镇景区规划面积9平方公里,其中项目公司购买1000多亩土地,其它采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内,如果公司仍有用地需求,当地政府也会提供相应土地支持,推动景区长远发展。

当地政府对项目支持力度较高,采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式,除立项和建设用地手续外,市级行政审批权限一律下放,由密云县统筹研究,依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组,优化审批流程,构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式,在依法依规的前提下,最大限度地加快审批进程,各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外还提供财政补贴和政策支持,除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持,在交通方面,政府还协助修建景区门口的道路。

2011年6月,中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保,借款期限一年。同年8月,古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地,总面积717.54亩,成交价2.59亿元;11月取得旅游用地359亩,成交价1.94亿元。项目取得土地为当地村民宅基地,借助新农村的开发政策,村民获得较高的拆迁补偿收益,另外,在水镇开发前吸收当地人就业,优先培训当地人成为工作人员;水镇开发后,设立一万平米民俗区,对社会公开招标,村民享有优先租赁的权利。

在拿到土地后,为平衡前期投资支出,项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平米长城源著项目,依托龙湖地产的设计和建设,快速进行建设和销售,实现资金回笼。

2011年12月,古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG,旅游公司注册资本由2.1亿元增至5亿元,增资后中青旅持股42%,乌镇旅游持股18%,IDG持股40%。此次是中青旅与IDG的第二次合作,在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市,此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外由于古北水镇整体为仿古建筑群,能够规避文化古迹的上市审核问题,预计古北水镇上市可能性较高。

2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团(北京国资委直属企业)进行增资扩股,京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构变更如下。

增资后古北水镇旅游公司自有资金达到15亿元,为项目建设提供了充足的资金支持,增强了公司信用,降低了公司财务费用,并提高了项目的抗风险能力。同时,项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在15~20%之间,能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。

旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物,从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款,加上旅游公司自有资金,项目建设资金已达到30亿元。

2013年5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资,合计增资金额3.02亿元,增资后股权结构变更如下。

由于中青旅持股比例的下降,古北水镇不再纳入财务报表合并范围,变更为联营子公司。

2013年10月水镇项目一期开业,2014年元旦开始试运营,水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客,部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节,游客量便迎来大爆发,日均客流量达到2万人次。

2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资,共计出资8亿,将注册资本由13.02亿元增至15.32亿元,为新增项目开发提供资金,降低财务费用。

整个景区到商业模式,除了门票外,还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等,使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性,同时各项目间能相互促进,提升整体收入规模。除通过招拍挂形式取得1000多亩外,原有古镇采用租赁模式运营,降低重资产投入的规模,提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式,其它商业物业自营,将计入利润表的收入规模尽可能做大,便于未来持续融资。

成功方案背后的思考

乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素,在政府的大力支持下,通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合目的地。虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观,但相比其他几大江南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功靠的更主要还是管理团队经营理念的卓越,使整个景区实现质的飞跃。投资就是投人,这句话在企业发展的每个阶段有效。

古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版,但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素。

1、项目所在区域具有稀缺性——依托司马台长城和鸳鸯湖,地理位置险要,人文历史遗迹、自然资源优厚;

2、项目在建设进程中即引发了多方关注,引入IDG资本及京能集团等战略投资者,并进行了多轮增资,表明外部投资人极为看好项目前景;

3、政府通过财政及审批方面支持力度大,而且由于主要股东京能集团为北京市属国企,进一步强化项目于地方政府的关系;

4、项目由乌镇原班团队负责打造,最大程度保证了项目质量,项目的建筑设计团队、未来到经营管理和营销宣传都由乌镇操盘,使得项目能在乌镇成功经验的基础上青出于蓝而胜于蓝。

古北水镇和乌镇打造一个成功景区所需要的四个要素,缺一不可。成功的景区都有相同的原因。目前乌镇团队又要开始打造濮院古镇,期待又一个成功案例的出现。

* 本文由执惠入驻媒体复世文旅智库发表,作者周霄。


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