融创150亿入股乐视,其实是为了做特色小镇

融创投资乐视看重的是乐视产业资源获得的土地往往比开发商自行拿地拥有更低的成本,用来开展特色小镇业务。而特色小镇作为一个巨大的潜在增长点和蓝海市场,拥有强有力的政策扶植是乐视的价值所在。

醉翁之意不在酒,在乎山水之间也。

昨天我花了1个多小时全程仔细聆听了孙宏斌和贾跃亭的发布会,总结了孙宏斌的四点投资逻辑。志得意满,自以为理清了融创中国的投资思路,安心睡了。

但在今天上午,刚刚召开新闻发布会的孙宏斌和贾跃亭,又接受中金国际邀请参加了一次投资者问答。会上,孙宏斌再次向投资者阐述了自己“一次性解决问题”的投资逻辑。同时他还首次提到融创自身业务与乐视的结合,称目前已经在开展特色小镇业务。

看到这里,我恍然大悟。

仔细想想,的确有问题。孙宏斌在昨天的新闻发布会上许下的未来5~10年企业高增长的宏愿:从2000亿增长到8000亿,支撑这样的高增长的核心打法该是什么?

1、并购。孙宏斌称融创过去一年陆续接触了160多个项目,在并购方面已经相当有经验。关于这一点,我相信。融创去年并购了500亿项目,按照1倍的销售溢价计算,可获得500亿的增长市场。但这还不够。

2、大城市核心地块拍地。除了收购之外,再在大城市高价拍地。但按照这种打法,谁都知道,成本高昂,利润单薄,风险巨大。

3、还有没有其他方式?对的,特色小镇,这是一个巨大的潜在增长点和蓝海市场。这里风很大,还有政策扶持,但真正有实力、有经验的竞争者寥寥。

而这,就是乐视的价值。依靠乐视产业资源获得的土地往往比开发商自行拿地拥有更低的成本。而孙宏斌也在当天的会议上称,自己最担心的,就是未来土地价格偏高给企业带来风险。

我们来看一个具体的案例测算。

在16日的发布会上,孙宏斌称,乐视此前在莫干山区域获得政府批复的10000亩土地,除去工业和其他项目外,剩余的开发价值依然很大。

假设这一项目成立,我们来进行一下简单的测算。这一两年来,我一直在江浙地区做小镇方面的策划顾问工作。深知这其中的价值。在浙江莫干山地区获得10000亩土地,意味着什么?

按照其中这10000亩地中,有3000亩的居住用地配置来假设,按照通常小镇0.3的容积率进行规划,就有60万方的住宅面积。

要知道莫干山是中国独一无二的野奢民宿和精品度假酒店的聚集地。其中以裸心谷为代表的精品酒店,房价一般在3000~5000元一晚起,莫干山已经成为了中国最成功的郊野度假目的地。

如此,按照2万元/平米的保守房价进行计算,这60万方的住宅货量就值120亿的销售额。而以乐视为名义进行拿地,有乐视的产业支撑做基础,其成本肯定不会高。因此,乐观估计,这一个项目就将给融创带来百亿级的收入。

这是其一。

其二,未来,有了乐视的产业和莫干山产业小镇的落成之后,这两大IP资源将支撑融创在全国范围内进行特色小镇的快速复制。以我们在产业一线的项目经验来看,特色小镇项目全国各地政府都在招商,但真正有实力做产业小镇的企业凤毛菱角。有了乐视产业集群的加盟,各地方政府一定趋之若鹜。因此,全国快速布局融创乐视小镇,就不在话下。这就新开辟了一个增长的蓝海。

这种商业模型并不是凭空猜测,著名上市公司华谊兄弟目前在全国布局了10多个项目的电影产业小镇就是例证。

以乐视的产业生态圈,以融创的高效执行力,这种快速布局,将很快成为中国的下一个蓝城、下一个华夏幸福。要知道,同样作为中国地产前十强,华夏幸福的打法就是以产业新城和产业小镇作为核心,而且其今年的增长速度位居全国第一,并且华夏幸福的未来趋势依旧势如破竹,前途不可限量。

如此,融创的增长逻辑就成立了。

我们再来看孙宏斌和贾跃亭是如何说的:

孙宏斌:在房地产生态这块还没想好,但是我们在拿地的时候,可以结合。比如我们在公告里说的,比如和乐视的合作,比如做企业小镇、汽车小镇、乐视小镇这些。你知道华谊在中国做了好几个小镇,乐视影业比华谊大多了。所以我们通过他们拿地,来做一些小镇,就像莫干山那个项目。我们最近在那边收购了一个项目,也不小,也几千亩,位置比老贾还好。但当时政府给老贾批了10000多亩,除了工业和其他用几千亩,剩下的你干什么都行。

贾跃亭:汽车营地一投产,整个周边就能带动起来。

孙宏斌:是,然后北京市政府在亦庄也给老贾5000亩地做汽车。下一步我们会在拿地上,利用这种伙伴关系,一起去拿。让乐视持有这些小镇,共同拿的这些地成本就会很低。这是我们下一步会做的。包括我们最近和亿达也成立了公司,做几个产业地产,也快落地了。我们和联想控股也在谈武汉一个项目。

就是想说,用这几种手段,把地拿好。合作是个大题目,我也很难说清楚。我觉得只要比别人早一点,就会比它便宜。

相比乐视所布局的大娱乐、大体育、大消费和汽车产业生态圈,面对能打开一个新的千亿级的增长市场,融创这150亿的投资又算什么呢?

是的,针对这样的商业模型,孙宏斌的150亿的投资的确不需对赌,用罗胖对2017年跨年演讲里的话术来解释,孙宏斌和贾跃亭是按照父爱逻辑来思考问题的。

可以想象,老孙和老贾他们俩站在风景优美的莫干山上,用乔布斯式的眼神凝视着远方,跟我们大声说:“关于未来,不用想了,跟我来,我告诉你什么是好东西。”

这,就是企业家精神。

16日,融创中国港股收盘跌了8%。

我在犹豫,是该买呢?还是该买呢?还是该买呢?

本文作者:邹毅(个人微信号:brian378183884),领易咨询总经理,执惠专家作者。

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