田园东方张诚:我最怕特色小镇重蹈房地产“鬼城”覆辙

两会以后,全国各地的特色小镇建设将掀起高潮。在多年来形成的城乡二元结构格局下,特色小镇建设不是产业园区规划建设,更不应该是新一轮的房地产圈地运动。

在今年全国两会期间,特色小镇成为全国人大代表们建议中出现较多的热词。“特色小城镇”概念也首次写入政府工作报告。政府工作报告提出,优化区域发展格局,支持中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射带动作用。两会期间,各地已经掀起的特色小镇热也引起了全国人大代表们的热议。可以预见,两会以后,全国各地的特色小镇建设将掀起高潮。

根据相关规划,2020年之前,国家级层面要建设1000个特色小镇,各地还有省级、地级市,按照这个速度到了2020年可能会超过3000个小镇,甚至更多。规划是好事,但在落实中,不能仅仅着眼于规模和速度,更要确保特色小镇的质量和生命力,确保形成自己的独特风格,避免重蹈新一轮基建造“镇”运动,造成一批“鬼镇”。

3月18日,在乌镇“首届中国旅游投资领袖峰会”上,田园东方创始人兼CEO张诚发表了主旨演讲,对当前的特色小镇建设热潮发表了自己的看法。他提到,曾经对别人进行公司业务介绍时,为了让人听得懂,把田园综合体解释为一个特色小镇,但最近他打算不这么说了,因为他开始担心特色小镇可能过两年会被清理整顿,就像开发区曾被整顿过多次一样。

当前的特色小镇热潮具有一定的盲目性,在具体的落地过程中,有的地方理解的所谓特色小镇就是一个产业园区,按照传统的产业园区建设思路进行。在城乡二元结构下,乡村地区存在信息、交通、人才、政策等方面的不足,相对于城市,缺乏相应的产业高效率,在乡村地区发展各种产业经济园区,可能并不能发挥出应有的效率,因此,特色小镇可能不能直接套用产业园区规划建设的思路。

如何防止特色小镇走向房地产化?张诚提到,近几年,这么多的资本和企业圈那么多的土地,命名为“特色小镇”,在没有那么多的人口需求情况下,大量的小镇投资建设上马,他们的奔跑速度和这个社会主要的经济逻辑都在上面,所以那些特色小镇都不可避免的做成房地产,如果不让做成房地产,他们以前击鼓传花的游戏还有没有动力持续下去?并表示,过去十多各地已经建了年那么多的新城和产业园区“鬼城”,也许接下来会迎来一大批“鬼镇”。

以下是田园东方创始人张诚演讲:

“田园综合体”今年被写进中央一号文件,过去四年里,我们确实率先使用了这个名词并实践了田园综合体商业模式,但过去四年的实践中,旅游界和房地产人士并不认可,后来中央一号文件用了这个词,我想说自己总算可以说自己是从事什么行业的,做什么产品的。去年对别人进行公司业务介绍时,为了让人听得懂,我解释说,田园综合体是一个特色小镇,但最近我打算不这么说了,为什么?我有点怕,我是怕特色小镇可能过两年会被清理整顿,就像开发区曾被整顿过多次一样。

“特色小镇”热潮背后的城乡二元意识

我曾经参加过一个晚宴,里面有政府、发改委、银行、投资机构、做旅游开发企业和想做旅游开发的企业,席间大家不约而同的谈到特色小镇,企业家说我是专门做特色小镇的,银行说我们准备大力支持特色小镇,还准备组建一些创新的金融产品,领导说,我们全省要做几十个、一百个,我们那儿有特点,有特色文化,也有特色产业。后面我就在想,大家怎么都在说特色小镇,全民都小镇,各行各业都小镇,怎么这么多的资金和机构都在特色小镇这条“窄道”上狭路相逢了呢?

小镇很热,2011和2012年的时候,我们的设计团队做了一个民宿,那时候第一次听说民宿,是做一些乡村的文创项目。最近几年民宿发展风起云涌,我就想民宿为什么变成热点了呢?我想是不是中国有一个城乡问题叫做城乡二元问题,中国的城市和乡村差别太大,造成中国城乡差距问题。那么,乡村地区的经济水平怎么才能发展起来呢?经济发展起来需要通过产业,在乡村地区有什么产业?我认为通常来说,只有两个产业,第一个是农业,第二个是旅游业(不是说所有的乡村和乡镇只有这两个产业,有的地方有些特色产业)。但是普遍意义上,除了农业就是旅游业。个别的有某工业,个别的有若干文化产业、手工业等。

事实上,乡村通常没有那么多的产业,小城镇也没有那么多产业。现在城乡差别那么大,为什么这么多年乡村地区都是无人问津?说到底还是因为乡村地区长期以来缺乏资金、高素质人才、产业链企业聚集,所以在乡村里面缺乏产业发展的基础。

我前段时间去了上海郊区的一个乡村,镇书记跟我说,他们这两年决心很大,成效也很大,拆除了很多年产能落后,占用集体土地资产并且造成巨大污染和排放问题的企业,我刚开始听了觉得挺好,我们热爱环保了,喜欢做生态了。在后续的拜访中,我才发现乡村地区虽然政府有支持,但在发展规划、土地、与三农相关的产业政策等方面并不清晰,甚至没有。

这么长时间以来,乡村地区一直缺乏高素质的人才、资本和一流的企业,是因为没有一个模式设计!乡村地区一直只有两个角色:村民和政府,政府负责贴钱,用拍电影打比方来说,政府是制片人,村民是群众演员,只有一个制片人和群众演员能演出大戏吗?没有主角是拍不出大片的,拍出大片需要企业和金融机构这些主角的登场联合主演,才能演出大片。而要想拍出大片需要剧本,剧本就是商业模式和顶层设计,需要的是架构师、产品经理。

那么,我想到发展特色小镇是不是可以解决这个城乡问题呢?我是学建筑学的,现在说自己是建筑师觉得挺自豪的,学建筑学有一门课是城市规划,那时候没听说过特色小镇这四个字,那时候我们只有小城镇规划,没有专门说是“特色小镇”的规划。小城镇规划大概原理是什么,就是有一群人由于某种需要,他需要在这儿生产劳作、社会活动,然后生生不息的居住下来,因为某种需要今天被解释为产业,所以我们做小城镇规划的时候,首先做的是产业规划,然后做人口规划,没听说过做投资规划和招商规划。

特色小镇建设的误区

特色小镇是产业园区建设吗?

我曾在上海郊区考察时,看到当地一个镇政府拿出来的所谓“特色小镇”规划图,我说你这个不是特色小镇好吗?因为你拿的这个图和国外特色小镇的地图,比较起来,你这个横平竖直的,电脑里面画的,人家是长出来的。我发现这个图眼熟,全国各地趁势做新城和新区的时候就是这种图,你现在搞小镇还按照产业新城、产业园区的方式画路画地块,也没听说过地块画出来就可以招商的。

领导们说特色小镇一定要有产业才能是特色小镇。我觉得特别不讲道理,刚才讲了,乡村、小城镇,主要是两个产业,一个是旅游业,一个是农业,农业可以去发展,变成现代农业、特色农业等。但是,农业的增加值是低的,你再使劲,农业的增加值也不能往上增了,不能使得当地变成现代化发达地区,农业的增加值不够,全国范围内GDP中才占8%到9%,而且逐年减少。你说别的产业,我想有的地方是有产业,我们浙江有很多乡村和乡镇是有产业的。但全国的情况不是这样。我听说有一个省报特色小镇有五十个,其中只允许十个是与旅游有关的产业,其他都是其他产业,有的是科技,有的是信息。

我们都知道一个原理,产业追逐效率,效率高的地方,才能发展起来的,绝大部分的产业在城市里面的效率高,在农村和小城镇肯定是效率低的。首先是交通,然后是信息以及其它各方的资源都很欠缺,乡村的基础条件造成了产业效率低,所以乡村地区产业(一般来说)不可能有城市里面的效率高。你说产业会追逐乡村吗?

特色小镇会重蹈房地产“鬼城”覆辙吗?

领导又说特色小镇不让做房地产,或者不要做成房地产。我非常纳闷,我就在想国家为什么做特色小镇,特色小镇又为什么怕做房地产,未来会变成什么样呢?为什么我们今天居然所有人聚集在一起谈论的都是特色小镇一个话题?好象我们这个时代进入的叫做“小镇时代”。

我想可能有几个原因。第一,我国面积960万平方公里,我们要形成大城市、中城市、小城市和乡镇集群这么一个个城市群,需要均匀分布发展,而且现在有那么多的地方发展工业4.0,不需要那么多人了,他们要回到乡村,但是又不愿意种田了,就得发展在地城镇化。其次,现在城市里面实业和投资领域增长乏力,全球又面临反全球化竞争,GDP又要求6.5%的增长,我们(政府、投资者、开发商)需要找一个新的出口,我们的银行、政府、企业,还是在以原来的速度在运营,城市增长乏力了,我们就找一个新的地方——乡镇、农村(投资开发)。

所以,乡镇地区是不是一个新的投资领域呢?乡镇领域里面有些产业是增长快的,例如里面的旅游也好,度假也好,其他各种消费也好,这是一个新兴的增长板块,在所有的旅游板块里面,乡村旅游也是增长特别快的板块之一。所以发展乡村地区可以拉动一定的内需,开辟一个拉动内需的窗口。

如今,很多资本、企业,他们有资金以及很大的投资动力,也需要找一个投资地方,所以,你看从人口分布到发展经济需要投资和消费,再到企业和金融机构,还有人力资源的那些惯性,都需要找到一个地方,所以大家找到了特色小镇。这是一举四得、一举五得的举措。但是问题来了,一个地方可能没有那么多的产业,有的地方是一个世界文化遗产,可能需要的是文物保护;有的地方是一个古镇,或者是民俗风情,可能需要的是美丽乡村和政府补贴,可见,不同的小镇需要的不一定都是投资和产业属性的特色小镇。如果我们都是产业园区规划概念的时候,我们有没有那么多小镇形成产业和人口集聚的需要?不让做房地产?但无论是企业还是政府,还是消费者,当前共同催生的经济现象却是城市经济、工业经济、以房地产为主的经济模式呀!

现在很多开发商在很多地方圈了很多地,他们的企业运行惯性和背后资本的要求,都还是原来房地产式的那个惯性和要求,在原来的场景里面,所有的这些人都合谋把房地产和城市经济的那个泡沫吹在那个地方,不能升,也降不下来。刚才几位嘉宾都知道,我们的农业和旅游投资回报速度很慢,但是地方政府、金融机构、消费者都习惯了刚才那个速度,我们投资回报慢,需要慢慢打造的行业增长速度也很慢,绝大多数地方只能靠房地产来对冲原来的惯性和速度。而绝大多数产业和小镇都不能一直维持高速增长。

我们可以用时间来换空间,我也希望哪一天跟陈总(陈向宏)一样,一点房地产都不做了,给我一点土地也会跟别人合作,向乌镇学习。但是今天,这么多的资本和企业圈那么多的土地,命名为“特色小镇”,在没有那么多的人口需求情况下,大量的小镇投资建设上马,他们的奔跑速度和这个社会主要的经济逻辑都在高位上面,所以那些特色小镇都不可避免的都将做成房地产,如果不让做成房地产,特色小镇已经把政府、金融机构、企业、消费者甚至原住民的投资都装进去了,击鼓传花的游戏还有没有事物可以使得它持续下去?而乡村和小城镇又分明不可能有那么多产业和大量的居民,因此,过去十多我们已经造就了那么多的装不满内容的新城和产业园区“鬼城”,也许全国许多地区接下来会迎来一大批“鬼镇”。所以,我很害怕,害怕特色小镇“疯”,会毁了中国!

提问环节

主持人:看得出来,我们张诚总是一位思考者,他对当前、眼下中国突然出现的特色小镇热潮做了一个冷静的分析和深入的思考,我也赞同很多观点,目前的特色小镇确实中间搀杂了太多不正常的现象,我们还是进行一个互动。刚才张总没有说问题的答案,他自己摸索了一个,就是田园综合体,我认为田园综合体是以农业、旅游为主体的文旅小镇的概念,在座的朋友如果有问题想问的可以举手。

提问1:张总你好,我是湖北襄阳的,我一直在做熏衣草庄园,之前做旅游观光,现在很多的庄园和景区都做了很多花海的项目,我们现在没有市场竞争力了,请问我们下一步的方向应该怎么走?

张诚:看乌镇的东栅和西栅。熏衣草花海是让人看,做一片场景,如果是熏衣草海里面有活动,有对儿童的,也对年轻人的,还有商品的加工售卖,还有为新人约会提供的一些活动,还可以营造你襄阳地区的独特爱情品牌故事,比如杨过和小龙女式的爱情故事的地方,作为IP,就可以给消费者提供其他的文化消费服务和产品。

提问2:张总你好,我有一个问题,现在国家搞很多的特色小镇,我们这边有一个类似的区块,就是王阳明的老家,在宁波,十多平方公里,搞一个旅游综合体,或者一个农业公园,该项目运作的过程中,涉及到国家的土地政策,农民的土地、宅基地的问题,不知道你们在这方面的操作有什么成功的经验。

张诚:对于农村的三块地,国家有很多政策,从宪法到国土资源部都有规定,各地也都有试点,公认的有33个,你要利用或者获取就按照规定。我和你交流一点,我其实是有一些个人的主张,就是我想在我的项目里探索或者说推动集体土地合规化利用,为了这件事情,我还光荣的加入了无锡市人大,作为一位光荣的人大代表,我提了一份议案,被称为无锡是今年的一号议案,其实这个议案的背景没什么稀奇,我觉得是大势所趋,但因为这么多年城乡二元造成的问题,土地市场这样的问题,就像堰塞湖一样,上下落差太大,农村的生产力和要素能量,整个国家太大,一放就乱,但是我相信长远的趋势,另外对你说句话,作为企业来讲,不要太沾这些事,很麻烦!

*本文执惠分析师王延超根据田园东方创始人兼CEO张诚在首届旅游投资峰会上演讲编辑整理而成。编辑:李海强


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