秋意初至，但北京城市民宿已提前步入“寒冬”。

自去年12月北京出台城市民宿最严监管政策，8个月后，北京城市民宿被整体“动真刀”，不满足条件的房源都被下架。而要再次上架，要拿到“六证”，而这基本不可能实现，或在短期内只有极少数房源能实现。

环球影城即将开业，明年冬奥会，这对北京城市民宿来说是不容错过的赚钱好机会，但反而恰可能由此带来了这次的严厉举措，背后的流动人口管理考验，是一个主因。

这也意味着，北京城市民宿将可能进入较长期的政策严厉期，监管部门、民宿平台、民宿运营者、住户、小区居民等，这些串联在城市民宿的利益主体，是否可能找到一个彼此都还认可的平衡点？

从长远看，包括不限于北京城市民宿要逐渐走出灰色地带，必然需要阵痛，要痛多久？

另一面，乡村民宿在北京市的高层级文件中被鼓励发展。乡村民宿在官方话语、政策体系中权重提升，形象“高光”。

这些情形，也是除北京外，其他省市城市与乡村民宿的共同缩影。城市民宿、乡村民宿，曾都处于“灰色地带”，但当前，命运的分叉已更为明显，背后因素是什么？

北京城市民宿监管动真格

去年12月24日，是北京城市民宿的一个分水岭，最严监管政策落地。

彼时，北京市住建委、北京市文旅局等部门正式印发《关于规范管理短租住房的通知》，并提出自今年2月1日起正式实施。

梳理这一通知，有几个核心内容，包括不限于：

1、首都功能核心区禁止经营短租房；（意味着城市民宿划定了一个“禁忌区”）

2、符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意；

3、取得出租住房业主的书面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件；

5、书面告知所在小区物业服务企业，无物业服务企业的书面告知社区居委会；

6、经营者与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；

7、短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。（注意两个词：当面核对、即时通过）

可见，以上条条都是不低门槛，层层加码，其中第2、第6和第7条，都是比较难以达成的条件。

第2条，“取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意”。

城市民宿的一个主要问题就是城市民宿住户与小区业主之间的矛盾纠纷，要解决尚未有良策，至少说小区业主难有实质利益分成，但却可能遭受一些大小不一的困扰或麻烦，要同意运营城市民宿，难。如果按此规定执行，意味着已存在的城市民宿可能要大量退出下架，新的城市民宿也很难进入不少小区。而考虑到可能存在的矛盾问题，业主委员会或物业管理委员会，对同意城市民宿进入小区运营，也会有不小的顾虑。

城市民宿主要客群是外地游客，如果再考虑到疫情防控的需要，更增加了城市民宿进小区的难度。

第6条，“经营者与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书”。这个要实现倒不算难，问题是有多少经营者愿意签、主动签。虽然就算不签，该负的责任还得负，但一签，责任划分更明确，经营者在民宿运营方面，自然要考虑更多投入来保证。

第7条，“短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息”，这主要是考虑城市民宿住户要实名入住，有考虑安全和流动人员管理的成分。但相比刷脸入住或电子锁密码入住，偏非人工的自动化运营（也缩减人工成本），新的规定意味着民宿要投入更多人力，这对成本控制来说带来大麻烦。

曾有城市民宿运营者对执惠透露， 城市民宿房源比较分散、碎片化，管理成本是个问题，尤其人力成本性价比不够高。一旦抬高人力投入，房源越多，人力及运营成本越高，盈利更难。

如果弱化不了对“二房东”模式的依赖，城市民宿要在新政下增强盈利能力，更难。

按公开报道提到的信息，北京的城市民宿要再上线，需提供“六证”：房屋权属证明；业主身份证明；经营者身份证明；出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料；所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料；经营者与房屋所在地派出所签订的治安责任保证书面材料。

最难办的证件，还是“业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料”。

未来北京城市民宿何处去？从两个方面来看：

一，从去年12月上述通知下发，到今年2月实施，再到这次下架通知下发前，北京城市民宿市场其实还算平静，可以说新政策的执行可能并没有很严格，城市民宿还在偏“灰色地带”继续生存和发展，但这次下架及新上架规定，可算动了真格，最严监管算是真正落了地，为何？

环球影城即将正式开业，明年冬奥会也逐渐日近，北京的外来游客会迅速增加，北京城市民宿迎来两次不错的赚钱机会，但这也恰是流动人口管理的不小考验期，反而导致对城市民宿的监管走严，减少管理“灰色地带”的存在，不合规民宿房源直接下架，看似“一刀切”，但传递出的官方管理逻辑已有显现。

这或也意味着，从现在开始到明年冬奥会举办后一段时间里，北京城市民宿的监管政策难有松动，上述“六证”要求会一直存在，其苦日子短时间难去。

二、城市民宿的市场需求一直在，还会继续走高，必然也还有人坚守不离场，包括民宿平台的生意也还要继续做，在政策强压下，或者保持一定的“静默期”，等大型涉文旅活动热度过去，政策执行严格期缓和，再寻求房源上线，包括打一些“游击战”，但考虑到环球影城的运营，政策的缓和概率不大；

或者平台方、较大体量房源运营方更多介入，推动与城市民宿运营相关利益方、监管方的协调，在房源合规、利益机制、监管机制等方面找到一些平衡点，借着强监管契机，推动北京城市民宿逐渐走出“灰色地带”，但短时间内的可能性较小，在大体量房源面前，平台方如果从前端介入，对它们而言做重了。

所以，北京城市民宿在未来一年乃至更长时间，预计政策环境都不够乐观。

乡村民宿走热的旧烦恼

乡村民宿是另一种境况。

今年8月，《北京市“十四五”时期乡村振兴战略实施规划》（简称《规划》）印发，其中指出，推出一批乡村精品民宿，打造一批乡村民宿特色乡镇，实现全市乡村民宿从规模到质量的全面提升。

与此相关的是，《规划》提出，到2025年，休闲农业和乡村旅游年接待达到4000万人次，经营收入达到50亿元。同时，到2025年，乡村振兴取得重要阶段性成果，制度框架和政策体系基本健全，城乡融合发展取得突破性进展。

乡村振兴战略要求可算是目前乡村民宿发展的最大推手，加上疫情影响下，城市周边游推高了原本即在往上走的乡村休闲度假需求，乡村民宿的市场环境也更好。

而乡村民宿的集中发展区域会先偏向大城市近郊，比如北京。大城市的人口体量及消费溢出效应，还有相对较好的交通基础设施，使得近郊成为城市休闲娱乐度假消费的聚集地之一。随着城市消费升级等要素变化，城市居民消费会在两个方面有更突出表现：一是乡村休闲度假；二是城市本地比如商圈的主题娱乐休闲，城市更新推进，文商旅项目增加，主题娱乐业态的多样化等，都是表现。

乡村民宿的市场权重提升，可承接的更大市场价值，也是其在政府话语体系里的被肯定度及官方体制里的权重被提升的重要影响因素，这是带给其成长空间或可能性的新要素。

今年4月15日，国务院印发文件提出“鼓励各地区适当放宽旅游民宿市场准入，推进实施旅游民宿行业标准”。

这里的“旅游民宿”，可以基本理解为乡村民宿范畴，国务院发文有推动弱化或消除其发展隐性壁垒的考虑，比如准入要求或门槛适度降低，鼓励发展。这对于也曾长期处于较灰色地带的乡村民宿来说，给了比较利好的政策定调。

关联到去年11月，《乡村民宿服务质量规范》国家标准正式发布实施，这算是填补了我国乡村民宿服务和管理标准的空白，且也是给了乡村民宿逐渐发展为一个新型细分行业的兆头或名分。

接下来，乡村民宿的行业规范程度会进一步加深，逐渐走到政策的光亮地带。同时在一线城市、强二线城市以及突出的旅游目的地等区域发展相对较快。

但相比下，乡村民宿的烦恼比之城市民宿，其实也不算小。横亘在城市民宿面前的，主要还是政策，运营要具备的核心要素不算复杂，运营模式也相对简单，而乡村民宿涉及的产品业态更复杂，运营能力要求更高，商业模型或商业模式的探索，需要更长时间，尤其土地问题，是这些问题的核心关联因素，长期以来的“老大难”，目前还未有实质突破，纵然有不少国家级、省市级的政策鼓励推进这一问题尽快解决，但也多是停留在“鼓励”层面，还没有较有效的配套政策或机制。毕竟，农村土地的根本要素属性很强，牵一发动全身。

最近消息，农业农村部在关于政协第十三届全国委员会第四次会议第1218号（农业水利类157号）提案答复中指出，下一步，将会同有关部门，结合发展乡村旅游、返乡下乡创业创新等，鼓励农民和农村集体经济组织依法依规利用闲置宅基地和闲置住宅，发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、民俗展览、创意办公、康养服务、电子商务等新产业、新业态。

这又是一个利好消息，从长远来看，围绕农村土地的新机制会逐步探索建立，乡村民宿的发展桎梏会有缓解，但还需不短的时间。

乡村民宿的前景空间打开，还要等待，一同城市民宿。

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