魏小安:以旅居为中心的度假区转型

度假区 本文作者:魏小安 2021-11-11 16:38:51
旅游和度假都是超越日常生活的,是一种异质化的生活和体验。

50年来,全世界的度假趋势是逐步以旅居为中心。

20世纪60年代,美国夏威夷就成为度假胜地,从酒店到公寓,迅速形成模式。1971年,墨西哥坎昆度假区开始建设,十几年时间,100多家酒店建成,1985年,举办了世界南北首脑会议,一举成名。80年代,西班牙太阳海岸开拓,旅居形态成为重点,地中海度假圈拔得头筹。90年代,澳大利亚黄金海岸崛起,以日本房地产开发商为主投资,海岸边高楼林立,旅居成为主体,甚至过度开发。进入新世纪,明星之地是迪拜,成名的是帆船酒店、亚特兰蒂斯酒店和各种奇葩建筑,以此成为吸引中心。而利润中心则是继续开发的棕榈岛,都是低层,但却是高密度的旅居方式。

何以产生这个趋势?这50年中,发达国家完成了从工业化到后工业化的转变,度假生活从贵族化到中产化乃至大众化,需求变化,市场扩大,供给转型,自然形成趋势。

在这个过程中,中国是后来者。1991年,国家旅游局提出对应格局潮流,提出发展度假,国务院批准了12个国家旅游度假区,1996年的中国旅游主题就是度假休闲游。但是,我们的度假区在国际上没有竞争力,国内的度假需求还没有产生,所以并没有产生预期的效果。

旅游与度假。我们经常把这两个事混在一起说,而且我们叫旅游度假区,实际上是不同的。旅游和度假都是超越日常生活的,是一种异质化的生活和体验。但旅游是动,度假是静;旅游是丰富眼界,度假是丰富内心,这是区别。度假生活需要度假产品来承载,度假产品依赖度假生活体验。认识世界需要旅游,认识自我需要度假。而且,休闲和度假也有所不同。休闲是周边的、短期的。度假是有距离的,相应来说时间长一点。严格的说现在提供的更多的产品是休闲产品,不是度假产品,休闲区,对应的是城市的休闲需要。这些年来,在我们的主导思想上,对旅游、休闲、度假,从理论到实践,一直没有把握准,到底做什么。

度假生活

结构性变化

总体而言,进入新世纪,中国旅游发生了结构性的变化,旅游产品也有结构性的调整,度假成为重中之重。不同的客人对不同的产品,有不同的主体诉求。观光,景区为王,所以我们做观光产品,上来就得研究有什么资源,然后研究这些资源可以做什么产品。度假,生活为王。度假的核心是一种新的生活方式,虽然是短期的生活方式,但毕竟是一种新的生活方式。休闲,娱乐为王,好玩就行,不管是吃吃喝喝,还是玩玩乐乐。商务,链条为王。做商务旅行服务要对应一个完整的产业链和服务链。特种,差异为王,特种旅游,主要是靠差异性和奇特性。复合,元素为王。很多地方不是单一产品,一定是很多产品组合到一起,是复合型的产品。所以复合型的产品就叫元素为王,元素越多,业态越丰富,吸引力越强。

第一,度假生活大行其道,这是刚性需求。2019年全国的GDP超过了99万亿,增长6%。产业结构,一产7.1%,二产39%,三产53.9%,这是一个转折性的标志。从农业社会一二三的结构,发展到工业化是二三一的结构,现在变成了三二一的结构,这就是结构性的变化。这个变化实际上反映了消费在国民生活中越来越重要。所以很自然,城市化的发展既拉动了需求的增长,也形成了供给的推动。这是中国度假区能够发展的根本性因素,就是城市化发展。

第二,从休闲度假需求到休闲度假产业,现在已经培育出来了。国家级旅游度假区37个,省级旅游度假区恐怕得上千。有的一个省就上百。再往下讲,尤其到了休闲产品,大把。现在没有统计,也没有形成相应的统计范围,也没有形成相应的统计数据。但是有一个国际上的说法可以参考,大体上观光旅游占总体市场的30%,休闲度假占了50%,剩下15%是商务旅游,5%是特种旅游,基本上是这么一个格局。也就是说按照我们现在的统计,旅游去年已经是60亿人次,6万多亿的收入,如果讲休闲度假,恐怕还要再增加10万亿,基本上是这么一个概念。

第三,从规模时代到质量时代。在不经意之间,休闲度假的产业规模已经形成了,但是现在大家更高的要求是质量的要求。从世界范围来看,从工业化到后工业化这一个阶段性的转换之中,都是旅游腾飞的时期。美国1973年开始,欧洲1980年,日本1985年,亚洲四小龙1990年。这个时期不仅是旅游发展,关键在于市场的持续增长。所以同样,处于这个历史性的关头,也正是度假腾飞的关键时期。

第四,从不会休息就不会工作,到工作的时候要休闲,这是根本性的变化。尤其是80后、90后、00后,他们已经没有工作第一这种概念了。为什么要工作第一啊?生活第一。工作的目的不也是为了过好日子嘛,这是社会观念一个根本性的变化,追求幸福成为主旋律,没有休闲度假谈什么幸福生活。

休闲度假的排浪式消费已经开始了。贫困时期我们追求的是吃、穿、用。小康时期追求的是住、行、游。到了中等发达时期追求的是闲、文、康。到了发达时期追求的是多、新、奇。基本上美国人现在的需求就叫多、新、奇。欧洲、日本追求的是闲、文、康。实际上我们现在也是这种追求,这就是一个消费浪潮开始了。一个竞争热潮,政府主导,形成热点;企业跟进,形成热流,消费兴起,形成热潮。一个发展机遇,观光旅游淡化,休闲度假兴起,这就是度假区的机遇。

现状分析

结构性过剩与结构性短缺同时存在。

第一,城市休闲空间严重不足。很多城市都产生过一个现象,跳广场舞的老大妈和当地居民打架,很多城市都发生。实际上两边都没有错,老大妈说我跳广场舞怎么了?这边说你跳广场舞骚扰我,让我不能休息。错在哪儿?错在城市休闲空间严重不足。

第二个问题,度假产品普遍不到位。我们度假产品很多,但是度假产品不到位,真正一流的度假产品很少。全世界度假的主体都是滨海度假,但是中国的滨海度假资源不足,要说起来,中国18000公里的海岸线,我们怎么会滨海度假资源不足呢?确实如此,我们的度假产品普遍不到位,这是很自然的。可是度假需求是刚性的,所以前几年需求严重外溢。东南亚成为中国人的主要度假地,并且向世界扩展。现在叫做度假格局基本形成,度假产品体系尚未完善。缺乏国际竞争力,资源不足,产品不高,价格不低,就造成需求外溢。

第三,旅游的淡、平、旺,是规律性的,哪个地方都有。我们做工作,无非就是淡季能够平一些,平季能够旺一些。想淡季达到旺季的水平,那是不可能的,除非有产品的根本性调整。比如黑龙江,原来冬天是淡季,夏天是旺季。但是这些年冰雪旅游起来了,所以黑龙江、吉林每年进了11月份,旺季来了,越冷的时候他们越旺。这就是因为产品结构发生了根本性的调整,市场也调整了。而且我们现在很多东西价格不低,逼着大家去了东南亚。因为在东南亚度假,花同样的钱,品质会好很多。或者说同样的行程,价格会低很多,那何必非得在海南度假呢?但是这两年不同,因为疫情哪儿都去不了,所以海外消费回流,国内度假兴旺。

第四,现在国内度假产品的同质化非常严重,多数是大众产品,对应周边市场,而且自然环境不足,空气质量不好,市场条件不好,自然环境差,户外产品不足,难以适应市场。这是我们现在整个度假格局存在的问题。

发展变化

总体来说,我们现在已经是工业化发展的中后期,需要跨越进入后工业化的发展阶段。后工业化的阶段特征是什么?第一,服务业成为产业主体。第二,科技、金融、文化、休闲产业主导。第三,创新成为社会潮流。第四,智慧发展大行其道。第五,区域环境极大调整。第六,区域品牌不断提升。第七,民众生活幸福指数高。第八,休闲度假成为生活要素。这八个方面构造了后工业化社会的特征。我们实际上对应的就是这样的社会,对应的也是这样的需求。这才能够成为下一步发展指导性的原则。

从发展来看,休闲成为时尚,度假市场形成,需求逐步提升,升级孕育市场,市场拉动发展。

首先要研究新兴需求。新兴需求到底是什么?现在从市场来看,第一,亲子游。亲子游变成普遍情况,尤其是疫情平静时期,加上假期,基本上酒店都住满了,为什么?都是亲子游,因为马上就要开学了,神兽们要在最后一个阶段疯狂一把。而且这段时间学生不许跨省,所以就逼着他们跑到这样的地方来。但是这是阶段性的,是一种偶然,不能把这看成必然。但是总体来说,一个新兴需求就是亲子游。

第二,研学旅游。研学旅游对应的是谁?对应的是学生。现在研学旅游教育部门都有政策支持。我看到的规模最大的研学旅游在黄山火车站,候车厅里基本上都是孩子,孩子排队排的整整齐齐的。我说你们是哪儿的?北京的。到这儿来旅游啊?不,我们是研学。很骄傲。认为你要说他是旅游,就贬低了他们,他们是研学,老师带着一队一队孩子。这种研学的态势也是一个大的发展态势。

第三个新兴需求是中老年人。我们的中老年人有点钱,更有大把是闲,原来是一分钱舍不得花,所以经常上当。现在不同了,有相当一批中老年人已经想开了,何必把钱留给子女呢?自己把钱花掉不好吗。所以这个市场,结合康养,也变成一个大的市场。

关于度假产品

类型

第一类叫度假城市。比如说滨海城市都可以称得上是滨海度假城市。从北边说,大连、威海、烟台、青岛。江苏没有,沿海连云港、南通,从度假的角度来说都不行,浙江也几乎没有,浙江沿海大城市就是宁波,然后一个舟山群岛。宁波现在产业太发达了,而且也是这个问题,没有好海滩。舟山群岛现在已经变成了一个新兴产业的集合,尤其是海洋运输这种产业的集合。而且舟山群岛真正讲度假也做不起来。但是有另外一种新的模式,就是文化休闲、城市度假,扬州模式。

第二类,滨海度假。这是世界的主体模式,当然中国资源不足。原来一说三亚的亚龙湾,亚龙湾是1992年第一批国家旅游度假区。当时大家对它寄予很高的希望,但是规划错了,结果把亚龙湾顶级资源的滨海度假区变成了一个大众休闲区。这几年起来的是海棠湾。海棠湾32公里的海岸线,最近10年之内投资量1500亿,修了20多个顶级的酒店,其中最有代表性的是亚特兰蒂斯。

第三类,湖泊度假。湖泊度假中国污染厉害,难以大规模发展。现在来看,太湖污染问题基本解决了。所以南太湖、北太湖、东太湖,现在都起来了。巢湖没戏,至少20年之内看不到希望。虽然现在合肥在以巢湖为中心发展,但是巢湖的污染和治理不行。鄱阳湖今年水满了,有时候鄱阳湖变成草原了,水都干了。千岛湖建设的不错,但是面临一个大的问题,就是变成了杭州的备用水源水库。变成备用水源水库,按照我们的要求,岸上的设施就得拆。可也是几千亿投资进去了,怎么拆啊?所以县政府想了一个招儿,围绕着千岛湖修了183公里的绿道,圈起来了,有关部门一检查,有绿道在这儿,绿道外面已经建好的就别拆了,也没法拆了。而且搞旅游的时候并没有提出备用水源水库,但是这里面就有这个问题。

第四,山地度假现在正在兴起,滚动发展。所以我们现在山地的观光已经没得做了,中国的山地观光可以说达到了世界第一。黄山顶级,三山五岳都不错。最新的一个,湖南莽山,在郴州,海拔2000多米,山型陡峭壮丽,景观好。居然能够做到什么程度?80岁以上的老人坐着轮椅可以游山,残疾人坐着轮椅可以游山,就把整个山做成了无障碍。这在全世界恐怕也是头一份,所以有电梯,有索道。有些需要爬坡的,它专门有一种机器拉着你的轮椅爬坡。开发商就是一句话,需要客人走的路一步不能少,不需要客人走的路,一步不能多。现在山地度假也在逐步发展。

第五是乡村度假,强调生态文化。这几年全国的民宿开始爆发,但是大起大落。比如说在2017年的时候全国的民宿24万家,到了2018年下降了18万家,到了2019年又回到20万家,2020年又有大把的民宿倒闭。但是市场一恢复,民宿的生意非常好,可能又得刺激一批投资商进入。

第六是温泉度假。广东拉动,全国泛滥。温泉不是稀缺资源,全国现在勘测出来的温泉点有5000多个,形成的温泉度假村至少2000多个,也就意味着基本上每个县都有。比如重庆,提了一个五方百泉,东西南北中五个方位,100个温泉度假村。看了几个,做的都不错。一个重庆就能够做到这个程度,那全国怎么弄?广东不用说了,广东有60多个温泉度假村,其中规模最大的是丛都,投资60亿,实际上是以房地产为主的这温泉度假区。

产品的建设

一是度假区,大型、综合、文化,这就是度假区的特点。二是度假酒店的要求,设计、活动、组合,度假酒店的设计到位,活动丰富,形成一个好的组合。三是度假房产,主题、品牌、创新。度假房产一要主题,二要品牌,三要形成创新。

所以,按照规模,按照方式,度假产品可以分为十四类:

第一类,区域二线景观房。这是休闲社区,主要的模式是销售。第二种,海滨一线景观房,这是度假社区,也是销售。度假酒店租赁,度假公寓也是租赁,商业中心是多方式,娱乐中心也是多方式,会展中心复合发展。第三,是海岛,分类运作,第四是景区,峰谷对应,有一部分度假区和景区融合在一起。景区高峰的时候未必是度假区的高峰。度假区高峰的时候未必是景区的高峰,正好形成一个峰谷的对应。第五是青年旅社,青年旅社是国际化产品,培育未来市场。专门有一个国际青年旅社组织,在全世界大概有几万家青年旅社,在中国也有几百家。很简单,就是几间大房子,上下铺,一个晚上10美元的租金,来的都是背包客。但是各个国家对青年旅社都有财政补贴,为什么?培育未来的消费者。在上大学的时候背着包到这儿来过一次,印象很深刻。等变成白领了,会拖家带口来,这是培育未来消费者。还有营地、远洋邮轮、水上街市,闲散房屋利用,大体上度假产品的种类有14种。

度假区发展

要素

所谓度假区,就是以度假为主体诉求,超越日常生活的区域,区域面积不应该太小,否则不应该叫度假区。一个特点,黏性强,停留时间长,回头率高,这是普遍的现象。

度假区四个要素,第一个要素,环境。有没有好的环境乃至一流的环境,是吸引力的根本。第二个要素,气候。我们很多度假区,尤其是热带滨海度假区,很热,但是有海,空气质量高,晚上气候适宜。第三,区位,尤其是与城市群的关系。第四,设施,丰富,分层次。

所以这样的度假区,资金密集、智力密集、人才密集,全面创新。现在中国主要的度假区资金密集达到了,单位投资强度很大。但是智力密集、人才密集,恐怕还缺。所以一个度假区,范围大、设施全、市场品牌突出。

问题

1991年,中国度假区建设启动,已经30年,浓缩了世界上百年的发展过程,也浓缩了教训、经验与问题。

第一个问题,度假区,行政化与市场化谁主导。不管是原来的12个国家旅游区,还是现在这37个国家级旅游度假区,基本上都是行政主导。行政主导有它的好处,便于集中力量办大事,但是也有它的不足。就是对市场的判断不准,因为毕竟不是一线的市场化操作。

第二个问题,度假区与其他功能区如何衔接。度假区面积大了,就不可能只是度假一个功能。靠度假一个功能是撑不下来的。所以一般来说,度假区必有一片房地产区,有的甚至有多片。最典型的是海南的清水湾,是雅居乐集团开发的。开盘11年,投资投200亿,收回500亿,它净赚了300亿。所以我到清水湾一看,不是房地产,就是一个度假区,12公里的海岸线,6个顶级的酒店。再加上一堆度假公寓,诸如此类的这些东西。然后有一个780个泊位的游艇俱乐部,在亚洲也是最大的,就这么一把就做起来了。

但是就有一个问题,度假功能和其他功能怎么衔接。比如说很多度假区,缺少文创功能,所以需要做一个文创产业园区,这样的话,一个文创产业园区和度假区,功能怎么衔接?房地产还应该发展一部分,这些东西怎么衔接?反正在这儿搞工业不能搞,研究第三产业发展,很自然,搞商业没有什么更大的作为了。文创园区和工业园区、高科技园区不同,不需要这么多标准化厂房。可是做几条街,这几条街,一楼的业态都是小商业、小文化、小娱乐。二楼、三楼都是这些文创企业,一个文创企业两间房就够了,甚至一间房就够了。拿出点好政策把这些文创企业,尤其是年轻人的这种文创企业吸引过来,就可以成为另一个经济增长点。

第三个问题,市场对应项目发展,怎么丰富。从结构性的角度来说,第一,需要中心酒店规模达,形成区域中心。第二,需要精品酒店。第三需要度假公寓。第四。需要娱乐配套。这些都是标配。

小而精,小而美,小而到位,空间感、私密性、管家服务。从产品结构角度来说,中心酒店,主题酒店,商业街。商业街不是简单的商业街,而是商业和文创融合在一起,我搞一片小街区。这片小街区你就会觉得这个地方有意思。

第四个问题,满天星星,没有月亮。看哪个项目看着都不错,但是说品牌性的、拳头性的项目在哪儿?就是满天星星没有月亮。

还要形成格局,就是要把这些东西串起来。虽然现在是自驾车为主,但是也需要研究一下,有时候停车的麻烦超过了开车的方便。那么我们能不能搞一个空中轻轨,把这些东西串联起来。通过空中轻轨,一方面形成一个观赏工具,在一个高处可以一路把度假区看下来。同时提供便利性。到哪儿一停下来,然后到哪儿我转了一圈,上车又走到下一站了。这样的话,度个三五天假,我不枯燥,不会一天到晚只局限在酒店,尤其是局限在房间里,就好玩了,这都是属于结构性的问题。

第五个问题,度假产品多还是少?有些地方,度假产品很丰富,度假的元素也不少,但是没有度假区的感觉。什么原因?就是因为城市化太厉害。但是已经走到这一步了,城市化是个进步,走到这一步了,所以下一步要进一步丰富,尤其是在细节上丰富度假区的整体。应该围绕着挖掘出来的文化主题,形成完整的文化设计和艺术设计。比如说这个地方需要增加一个小品,那个地方需要一栋小建筑,那个地方需要一个什么东西。这样的话,整体就构造了一个度假区的氛围。现在常常是一个城市的感觉,没有度假区的感觉。

就不说空中轻轨了,我们有没有这种巴士?穿梭巴士有若干个停靠点,每一个停靠点的候车厅都应该有它的文化特色。这些东西一串,一个度假区的总体氛围就出来了,大家到这儿来就会很从容。穿梭巴士不见得是标准的公交,旧金山的巴士,上下都很方便,随时可以停,然后在集中停靠点,客人就很方便。这样通过交通的组织,尤其是新型交通、文化交通的组织把度假区的整体做起来。

第六个问题,竞争激烈,如何突出特色。尤其是文化主题是什么东西?因为内容丰富,只打一张牌不行,只打一张牌实际上把我们贬低了。那么其他的牌怎么打?尤其是主题怎么提炼?

应该专门有一个班子来研究这几个问题。然后形成项目,一个一个的落实,这样就会有总体的提升。因为这些问题不是花多少钱的事,不需要资金的大投入,但是需要智慧的大投入,需要文化的大投入。类似这样的东西不能只靠一个一个的点,要专题考察,带着专业性的眼光来看。反转过来,作为一个度假者,作为一个休闲者,喜欢什么东西?我们怎么来做?

战略思路

一个战略目标:中国一流、国际知名的休闲度假区。中国一流,一流格局山水城,一流环境遍城乡,一流模式超前跃,一流品质人人夸。三线城市不是三流城市,一线城市未必能够成为一流城市。国际知名怎么理解?经济依托,个性化表现,差异化格局,创造国际知名。时尚的休闲度假,就是新区域、新产业、新发展。

总体的思路,以后工业化视角,挖掘前工业化资源,利用工业化成果,创造超工业化产品。这段话听着有点绕。简单的说,就是说我们的观念、我们的视角必须是后工业化,而不能是工业化。因为我们对应的市场就是后工业化的市场。可是挖掘的资源是前工业化的资源。利用工业化的成果和基础设施建设,包括下一步的新基建,这都是工业化的成果。但是我们创造的是超工业化的产品。超越日常生活,超越城市生活,来对应变化中的市场。所以要超越时代看时代,超越旅游说旅游,超越项目论项目。

所以,转型升级是必由之路,提质发展是强区之基。这样的话,也需要产品的整合,从单一到复合。

在这里面,要强化软开发,适度硬开发。现在投资强度已经不小了,需要研究的是谋求什么样的投资回报,把潜力挖掘出来,在市场上变现。这个主要靠软开发。重在整合资源,深度利用资源。所谓软开发一是策划,第二是规划,三是设计。策划解决大思路的问题,规划解决土地利用问题,设计解决产品落地问题。四是活动,需要组织大活动。五是营销,就是一句话,敢吹、会吹、经得起吹。我们现在全国敢吹都可以打100分,会吹普遍不及格。经得起吹基本都及格了。我们现在产品都不错,互联网作为一种工具,作为一种运营,作为一种思维,作为一种方式,都是可以出新的。

度假区建设

基本要求

第一,建设的理念。度假区要反城市化,如果和城市一样,这个度假区就没有意义。但是要有城市化,没有城市化,度假区就不舒服。别看说我们追求和大自然融合,都是说说而已,追求的都是舒适。所以要以人为本,不能与人为敌。

第二,规划。引领市场需求,形成市场品牌,建设产品体系,形成服务体系,培育产业体系。度假区的规划是这些功能。度假区的规划不能只研究这块地干什么,那块地干什么,那是土地规划,充其量是功能规划,核心是体系化。

第三,布局。布局是云布局,大分散、小集中。大分散有了,小集中严重不够。走来走去哪个点都不错,但是找不到一个中心点,找不到一个核心点。

第四,风格。一是建筑有特色、成体系,文化有当地内涵、文化元素和文化符号。二是设计,隐藏、贴、糅、融、特、近林、亲水、留白,设计的要求就是这些要求。近林是山林之居,亲水是吸引力。留白,不能哪儿都填的满满的。哪儿都填的满满的,这又是一个城市了。

度假酒店

一是设计与建设的特点,反城市、组团式、全景观、通透性、大房间、单向结构、公共面积大、活动设施多、文化特色突出。这是度假区的中心酒店。比如说全世界的滨海度假酒店都是两种设计格局,一种是弧形的,服务都在这一面,那一面都是客房,就是要保证全景观的客房。第二种都是阶梯式的。阶梯式的就更讲究了,每一个客房外面要有一个小花园,也要保证全景观的客房。所以这些要求,是一系列的要求。二是管理与服务的特点,三是文化竞争。主题酒店突出文化,度假酒店突出舒适,精品酒店突出独特,生态酒店突出环境,会所建设突出私密,小酒店成集群,大市场。

生态推进

一是原生态着眼,原生态是一个说法,不是一个做法。真正弄原生态,客人也接受不了。除了特种旅游,度假客人要求的是人文的自然,精致的自然。在欧美,只要能够在户外的,他们就一定在户外。中国人的习惯是进了餐馆第一句话“有没有单间?”这就是两种文化的区别。实际上也是两种环境的区别。如果你的户外舒服,大家谁不去户外啊。但是原生态只是一个说法,二是次生态着手,三是泛生态着力,四是深生态着魂。生态环境非常好。可是在次生态、泛生态方面要好好的下点工夫。

文化休闲

文化覆盖各个方面,深入挖掘,研究主题,推进文化建设。自然不宜改变,感受应当深化;历史不可重演,体验应当深化。所以在这里面,传统文化现代解读,传统资源现代产品,传统产品现代市场。传统如果不和现代联系在一起,这个传统有没有意义?有意义,更多的是博物馆的意义。但是我们更多的要研究市场的意义。所以很多东西,历史价值、考古价值、科研价值很高,但是审美价值、休闲价值、市场价值未必高。有的可以划等号,有的不能划等号。但是有一个说法,就够了。让历史变得时尚,让文化变得可亲,让自然可以接触,让休闲融入生活。度假区,生活为王,就是这个意思。自然自然大自然,文化文化活文化,生态生态深生态,生活生活真生活。这里面的核心是大、活、深、真,这样有别于城市的伪生态,城市的死文化。今天的垃圾建筑,明天的建筑垃圾,但是今天的精品,明天的文物,后天的遗产。我们应该创造未来的文化遗产。

实际上的意思是什么?我们要珍重现在的平台,珍重这个时期,要做就做好东西。古人也不是什么东西都好,也有很多乱七八糟的东西。但是能够留到今天的都是好东西,比如说苏州园林确实是好东西。无非就是明清两朝做出来的东西,五六百年,三四百年,一二百年,我们要做出好东西,100年之后也是遗产。

旅居生活

类型

旅居生活是度假区转型的中心,传统的说法是度假房地产,但不能是一般的住宅性地产。住宅性地产也没法做,但是以度假诉求为主体的房地产项目,形成复合型的度假产品,这是可以做的。比如说土地,浅山丘陵最佳,水地、沙地、平地、坡地、山地,平平坦坦一块地方反而不灵。所以这里面需要一个泛文旅的概念,就是文、旅、康、养、体、教、娱、美,八个字。然后是生产、生活、生态,“三生”理念深入推进。我们的生产不是农业生产,也不是制造业的生产,我们的生产应该是文化的生产、创意的生产、生活的生产,是生产最好的成果。所以需要谋求新局。

我归纳了九类:观光房产,景致地产;文化房产,主题地产;休闲房产,度假地产;旅游房产,共享地产;康养房产,幸福地产;艺术房产,山水地产;娱乐房产,科技地产;体育房产,运动地产;乡村房产,农业地产。这些我们都可以做。因为房地产毕竟还是一个经济支柱。

旅游投资的特点:长期投资、长远回报。短期见不到这种效果。靠什么?靠房地产来补充。但是一般的居住性房地产不灵,现在基本上好地方都被传统房地产占满了,所以,度假区转型的重中之重是房地产转型,度假区建设也运动与之结合。现在,房地产已经到了天花板,闲置大把,也都在谋求转型。度假区转型与房地产转型的结合,形成了中国特色,两难相互碰撞,会碰出一个好,全世界都没有。因为中国人口多,旅居生活的要求是大众需求,也提供了广大的市场。

珠海横琴有一个香州埠,是艺术房产、主题地产。建了三十几栋楼,都是各种风格的,然后引进收藏家,这儿买一栋楼,一楼就是收藏馆。我看了四个馆,各种各样的题材都有。而且香州埠就说,没把自己当房地产来看,就把培育一个艺术中心、收藏中心当作使命。故宫专门也在它那儿开了一个故宫文化中心,专门拿出一栋房子做这个。这样的项目,商业模式很强,所以建起来,一栋一栋房子就能够卖出去,一个一个的客户进来,专业性也很强,同时吸引力也非常强。

运营的综合分析

一是选址与布局。选址各安其位,布局各定其位,形成聚集发展。突出级差效应,保障大众需求。二是运营区分,就是有各种各样的方式,高端有精品酒店,中端有特色酒店,大众有度假公寓,都在同一片蓝天之下。三是复杂的结构体系,形成结构合理化,底线是行业不亏损。中线,达到平均利润率。高线,通过创新形成超额利润。说到底是生活,新型生活方式、生活体验、生活态度、生活品质。原来是资本和资源的结合,现在是资本和智慧的结合。所谓轻资产,实际上就是积累出来的品牌,就是智慧。所以有轻资产运作的余地。度假区公园化,酒店园林化,山水精致,文化特色,环境优美,内容丰富,功能提升,美不胜收,中国人实在是需要度假生活,也是很可以好好度假的。

 

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本文来源执惠,版权归原作者所有。 原标题:魏小安 | 以旅居为中心的度假区转型
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