旧上海有两大租界系统，一为由英、美租界合并而成的公共租界，一为法租界。公共租界一向以商业繁华闻名，以南京路为中心的市干道的市中心区即是其最大的闹市街区；法租界历来以拥有高级住宅区而著称，其西部高雅、幽静的“花园洋房区”，就是它为人称道的明显标志。

以往对公共租界及其商业的兴盛多有研究和描述，但对法租界及其高级住宅区的状况却少有考察和叙述，尤其对后者的兴起和在上海城市中的历史特色，可谓极少注意。本文试对这一主题进行初步的探索，使人们对它的形成过程和环境特征建立一个基本的了解，并由此而引发一些启示。

上海法租界的设立和西扩

1848年1月，法国首任领事敏体尼到达上海，其时英国人已在洋泾浜（今延安东路）和苏州河南之间建立了英租界，敏体尼便迫使上海道台将余下的洋泾浜和县城之间的空地划给法国人，1849年法租界遂在这一地带成立。

租界的经济发展很快，人口大幅度地增长，用地日趋紧张。借着这些理由，为扩大自己的统治地盘和利益，无论是英租界、美租界（1848年初现于虹口），还是法租界，以后都屡次向中国政府要挟提出扩界的要求，还采用“越界筑路”的方法，先行将界外的筑路地区纳入自己的势力范围，以后再在条约上将其正式的确认。

法租界方面的第一次实现的扩张是在1860年，取得了小东门外沿江的一片土地；第二次扩张是在1900年，西界由今西藏南路向西推展到了今重庆中路和重庆南路。法租界当局其时的意图越来越明显：它要尽力地将自己的版图由东向西大举推进，最终目的是要与徐家汇衔接起来因为法国天主教早在那里建立了江南教会中心，这是法国在华开辟的一个重要基地。

在刚刚实现第二次大扩张，不便于再正式提出扩界要求的情况下，公董局为着上述的目标，便采用了“越界筑路”的方法，越境向西建造马路。当这些马路筑成以后，法租界的水、电等公用设施、房地产及其它事业便逐步渗进，这些地区也就变相地落入了法租界的势力范围。

到1914年下半年，法租界的最根本目的在一种极其特别的政治局势中得到了完全的实现。这正是中国北洋军阀统治的大动荡、大混乱时期，因大批的革命党在法租界内从事反对袁世凯的活动，袁世凯政府为去除这个心腹之患，决定同意让法租界当局在界外所筑之路上拥有警权，以此换取法租界将藏匿在界内的众多“乱党”驱逐出境，或引渡给袁政府的警察厅。

1914年4月双方就这一交易正式签定《上海法租界推广条约》，此条约于同年7月14日，即法国的国庆日对外公布、生效。这样，今重庆中路和重庆南路向西至徐家汇原法租界当局开筑道路的所在地区，便全部划给了法租界管理。这次的扩张，法租界净增的面积为13015亩。

法租界西部高级住宅区的形成

近代上海对外开埠以后，位于法租界以北的英租界和美租界，在1863年合并成“公共租界”，在历史上它们同样也实现了数次的扩张，其最后一次，是在1899年完成的。

前述的1914年扩张既是法租界实现的最后的一次大扩充，从整个上海租界来说，也就成了上海租界最后完成的一次扩充。因这是最迟的一次，也就决定了这一地区属于法租界和整个上海租界最晚开发，但也就有可能成为最为成熟开发的地区。

1914年的法租界新扩充区，当时虽然已有数条马路穿越入境，但基本面貌仍还处于浜河纵横、村舍点布的郊野状态。如果我们将其称为法租界西区的话，其时早已建立了60多年的东区和早已建立了10多年的中区，已经完全城市化，尤其是东区已颇为的繁荣、热闹。

当时的东区，有干道公馆马路（今金陵东路），东接外滩。5法国领事署、法租界公董局、法租界总巡捕房即位于是路，且商业兴旺、人流滚滚。东区显然是法租界的政治和经济的中心所在。

而在中区，1901年起造的宝昌路（宝昌路为纪念第一次世界大战中的法国民族英雄霞飞元帅，于1915年改名为“霞飞路”2.），从公馆马路西头开始，为法租界开辟了一条向西的大通道。这条通道正渐渐地在显出它在法租界的远大的意义：它不仅将成为一条法租界的东西交通主干道，而且还在孕育着变成法租界的一条新兴的商业兴盛的繁华名街。

在这样已成的格局中，法租界新获得的西区，显然没有政治和经济方面的基础和发展需求，它的功能只能另辟蹊径了。其时正逢上海已跃为中国的第一大城，并正在向国际的大都市衍变，上海的城市人口突飞猛进3.，租界中心区的人口必须向外疏散，而法租界西区尚未城市化的空白状态，正好能提供大批的空地，容纳大量的人口。于是大为有利可图的房地产业便快速地挺进到这一区域里来。

1914年后，随着各条道路的开辟、延长、加宽，大批的房屋便在西区沿路破土而出、拔地而起。上世纪10年代、20年代、30年代，这个势头一直在向前，此地终于形成为法租界及整个上海租界地区的一个面积广大的住宅区。

然而此地还不仅只是一个面积广大的住宅区而已，因法租界当局对这一地区的重视，对其特别的导向和管理，使之还形成为上海的一个高级住宅区，并且还是其他地方很难相比的大型的高级住宅区。在这个高级住宅区的发展历程中，法租界当局有三个大的方面的情况，对这一地区最终的定位和环境风貌的形成，应该说是有决定性的影响的：

第一、法租界当局对于中区以西地区的建筑，越来越趋向限制中式房屋的出现，而极力提倡建8造欧式建筑，也即通常所称的“洋房”。其理由除了文化背景、景观欣赏上的原因外，最主要是认为中式房屋质量差，防火、安全等有问题。

法租界公董局最早是在1900年作出如下决议的：在今嵩山路以西的扩充区内，除非得到总领事的同意，禁止建造由木材和土墙组成的中式简陋房屋，而必须以欧洲的习惯采用砖头和石块做建筑材料，房屋的设计图则要经工程师的批准。

1914年，又规定在顾家宅公园（今复兴公园）周围的辣斐德路、华龙路、金神父路和宝昌路之间的四方区域内，只准建造西式房屋。到1921年，公董局又再决定：在公馆马路、爱多亚路（今延安东路）、霞飞路、福煦路（今延安中路）、贝当路（今衡山路）等主要的道路上，如要申请建造中式房屋，该房屋的外立面必须是西式样子，才能发给营造许可证。

限制建造中式房屋，在法租界的东区和中区，实际受到了中国人的反对和抵制，但是，在西区，因为这是新开发的土地，是高级住宅区，又是外国人和有钱人集中的区域（后详），因此法租界当局要实施这一思想就比较容易，这也就造成了在今肇家浜路以北的区境内，西式房屋特多和特别较集中的状况。

第二、租界的管理机关公董局长期以来一直驻在公馆马路上（今黄浦公安分局局址），1934年此址让给了法租界总巡捕房，迁往中区霞飞路，即解放后的比乐中学址。但实际上公董局对这一处于商业大街中心的新址并不满意，故开始向西，在西区内寻找适当的土地，以另建新局址。

他们看中并购下了霞飞路、劳尔东路（今襄阳北路）、亨利路（今新乐路）之间的一块土地，并且请设计师完成了对新公董局大楼的全部建筑设计。可惜1937年“八一三事变”爆发，租界局势也动荡不安，因此新局大楼的建筑计划也就不得不停顿下来。这一停便停了几年，到1941年公董局眼见新局的建造已不可能，也已没有必要，因此郑重决定放弃原地，将基地改为公共花园。公园于同年就辟成对外开放，这个公园就是“蓝维霭公园”，也就是现在的襄阳公园。

法租界西区假如从外面迁入了公董局，这个地区本将成为法租界的行政中心所在。西区以内有可能就此跟着发生一系列令人意想不到的重要变化，也即它的地区功能或许会出现改变。但最后此事从此作罢，这样实际上也就摆脱了各种可能而来的其它干扰，使西区仍能保持为一个单纯的住宅区和高级住宅区的旧有格局及其面貌。

第三、当局对西区住宅区的高度的重视，最大体现在将其整体性地提升为一个租界特定区。1938年，在总领事的指令下，公董局指定了一个《整顿及美化法租界计划》2.，这一计划重大思想为：将整个法租界划分为几个不同的区域；对各式建筑物划分出不同的类型；在不同的区域不同地控制建筑物的式样；在不同的区域对不适合该区的已建房屋制定处理办法等。最为重大的是，这一计划为法租界划定了一个特别高级的住宅区。

1938年底，这个计划由法国总领事署作为署令对外公布。到1939年5月，经过修改，法国总领事署对这一计划再行发出署令1.。这次的修改主要是将前计划所定的区域正式划为A区，但在这个A区之外，又增加了一个B区和一个C区， B区的范围很小，仅是顾家宅公园（今复兴公园）附近一圈，C区的范围是今卢湾区西部和徐汇区东部的相连地带。B区和C区的建筑标准也与A区一样，也必须有暖气设备（或壁炉）和卫生设备。这一修改显示了法租界当局决心要扩大境内高级住宅区的范围，将原先基础特别好的地方，也纳入到这个范围里。

因这A、B两区的划定，今延安中路以南，重庆中路、重庆南路以西，肇家浜路以北、华山路以东的大部分地区，就在法律上成为法租界的高级住宅区，这一区域从此也就更明确了一个统一的高标准，以后，它必须按照这个所定的高标准继续去开发、建设。由此，一个大型的高级住宅区，在法租界的西部逐渐定型。