下面以《上海市嘉北郊野公园一期旅游项目策划》为例，试述解析从农业到农业旅游的“三步之遥”间，如何立足农业用地性质，保留农业原有的生态特性和农业特性，开发多样的农业旅游产品，延展新型农业经营形态

一、农业用地的旅游开发策略

利用农业用地进行农业旅游开发，“土地性质”是旅游开发的关键局限因素。如何在不改变土地用地性质、让土地的利用不脱离农业用地范畴的前提下，创造出农业旅游的新景观资源，建设具有地域特色的新形态农业旅游景区，同时带动度假住宅等旅游地产物业的开发，是在农业旅游开发中面临的主要挑战。

《上海市嘉北郊野公园一期旅游项目策划》遵循不增加建设用地范围，保证农业用地属性、农田总量、基本农田总量等指标不变的原则。以“亮化道路景观体系、完善游服设施配套、开辟绿地节点空间、重构农业景观系统和深化游憩体验产品”五大开发策略构建农业旅游项目。

策略一：亮化道路景观体系

不破坏原有农田布局，沿用原有道路、水系，根据旅游功能的建设指标和要求进行提升改造，构建公共游憩系统，对道路和水系通过种植物品种调整进行景观改造，满足旅游观光功能。

策略二：完善游服设施配套

根据游客规模和旅游区建设标准，合理利用设施农业用地，结合重要节点内部生长公共配套，完善停车场、环卫、游憩园椅等设施。

策略三：开辟绿地节点空间

利用小于3%非基本农用地作为基础设施用地，构筑绿地、广场等公共游憩和人流集散空间。

策略四：重构农业景观系统

结合当地文化特色和市场需求特征，以“主题化、景观化、精品化”为目标，通过项目区农业种植品种及种植区域合理化调整，重构特色农业景观系统。

策略五：深化游憩体验产品

面向客源市场需求，依托农业资源赋予游憩、体验、休闲、科普、度假等功能，形成重要旅游节点。

二、农业旅游的功能产品构建

在农业旅游产品构建板块，《上海市嘉北郊野公园一期旅游项目策划》提出保留原有农业用地性质的原则，对农业种植品种及种植区域进行合理化调整，以生态保育为前提，面向市场游憩需求，深化农业基底的旅游观光、休闲体验和游乐参与性，通过“农业资源复合旅游功能”的方式，构建农业观光、农业游憩、农业科普、农业体验和农业度假五大农业旅游产品。

农业观光产品：以稻田、麦田、花田等大面积规模化的农业用地为基底，通过创意主题赋予大地景观功能，构筑农业观光类旅游产品。

农业游憩产品：依托渔、牧、林、果等专项农业资源，结合当前市场旅游需求、偏好，适当调整农业种植品种和种植形态，导入农业体验、互动娱乐等旅游功能，构筑农业游憩类旅游产品。

农业科普产品：依托规模化、集约化农业基地，导入现代农业科技展示、科普教育等功能，农业科普型旅游产品。

农业体验产品：依托传统农耕文化、民俗文化，导入农事体验、情景化体验等旅游功能，打造深度互动体验型农业旅游产品。

农业度假产品：以优质的田园生态环境为基底，构建帐篷、木屋等度假居所，依托绿色农副产品等农业资源、古法养生等元素，打造康疗养生度假类产品。

表1 农业旅游产品示意

三、从农业到农业旅游的运营模式转变

1.农业旅游的管理方式

采取“大开放，小封闭”模式。即不收取园区门票，对不同的项目独立收费，游客可根据各自需求进行消费游玩。

2.农业旅游的经营模式

主要有自主经营、委托经营、他营（出租）、特许经营和产权出售。经营成本较低但外部效益大的项目、核心吸引的经营性项目以自主经营为主；专业性以及品牌价值要求较高的项目以委托经营和特许经营为主；一般的商业经营性项目以他营（出租）为主；度假地产等对经营要求不高的项目以产权出售为主。

3.农业旅游的盈利模式

有品牌盈利、门票盈利、租金盈利、经营盈利和旅游地产盈利五种类型。

立足农业用地性质，遵循“亮化道路景观体系、完善游服设施配套、开辟绿地节点空间、重构农业景观系统和深化游憩体验产品”五大开发策略，通过“农业资源复合旅游功能”的方式构建农业观光、农业游憩、农业科普、农业体验和农业度假五大农业旅游产品，并通过运营模式的转变，延展新型农业经营形态，从农业到农业旅游仅 “三步之遥”。