日前，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，《意见》明确提出房车营地用地按旅馆用地管理。

不曾想，该政策的出台，却引发了房车露营业界一片唱衰。有业内人士甚至直言，此次政府定调房车营地用地类型，似乎有拍脑袋做决定之嫌。那么本期中国露营网将着重探讨，通过几位业界专家的观点，从利空与利好两个层面深度解读该政策，同时也提出相应的应对措施。

科普

何为“旅馆用地”

意见明确提出，“自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理”，有很多业内人士在询问，何为“旅馆用地”。因此在进行解读之前，我们应该首先明白，何为旅馆用地。

根据住建部主编和批准并于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》国标GB50137-2011，现行用地分类采用两大类，即城乡用地分类和城市建设用地分类。意见中把自驾车房车营地的用地纳入“旅馆用地”，“旅馆用地”属于城市建设用地分类中的“商业服务业设施用地”大类的“商业设施用地”中类的“旅馆用地”小类，类别代码B14。

在该国家标准中，旅馆用地是指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地，属商业服务业设施用地。

“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构），包括“零售商业用地”、“农贸市场用地”、“餐饮业用地”、“旅馆用地”、“加油加气站用地”五小类。

2014年批准建设用地结构

2010-2014年批准建设用地变化情况

根据国土资源部公布的信息，2014年，国家共批准建设用地40.38万公顷，同比下降24.4%，其中，批准占用耕地16.08万公顷。批准单独选址和城镇村建设用地分别为14.11万公顷和26.27万公顷，同比分别下降24.7%和24.3%。其中，商业用地占2014年全部批准建设用地规模的15.6%。

利空

抬高房车营地发展门槛

拉高建设投入成本

中国旅游人才发展研究院副院长范业正表示，该政策的出台给整个房车露营产业带来了一定的利空结果。

范业正表示，把房车营地用地性质定调为旅馆业用地，自然也就把自驾车房车营地排除在临建设施之外，作为永久性设施对待。按照“旅馆用地”来管理，根据《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定走相关土地出让和转让手续流程，土地使用权出让最高40年，用地价格自然而然地“水涨船高”。

范业正认为政策给整个房车露营产业带来了三个层面坏的结果。第一是堵死了以前把营地看做“临时建筑”的侧边球念头。第二是办理商服用地程序要走城建部门来办理相关手续。第三是用地价格相对集体土地租用来说高出了很多。

范业正指出，营地用地所在的环境是自然环境，不该作为城市建设用地来看待。问题出在把营地项目看做了“城市旅馆”项目，缺乏对营地项目的“露营”理念的理解。国际上主打“露营地”概念是很正确的。

华东师范大学自驾车房车研究中心主任符全胜则认为，自驾车房车营地具有公共服务属性（与旅游厕所一样）！如果同意这个定性，那么营地用地若按照旅馆用地归类管理，将把营地逼入以赢利为主要目的的旅游地产轨道。

总而言之，作为旅游新业态的自驾车房车营地项目一直受阻在用地问题上，一直期望有好的政策能够支持其发展，好不容易等来了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，却被纳入了“旅馆用地”来管理和收费。没有等来优惠政策，等来了更加严格的管理和更高价格土地收费。 相应地抬高房车营地发展门槛，和拉高营地建设投入成本。

利好

保障露营地项目合法性

推进露营地产业化发展

光与暗共存。房车营地用地性质定调为旅馆业用地，可以说为露营地产业发展真正带来了曙光和机遇，我们不能忽视政策背后带来的利空结果，也不能忽视政策带来的积极意义。

ODM（上海）营地规划设计公司总裁黎章程表示，政策从根本上明确了露营地建设的游戏规则，看似提高了门槛，实则从根上保证了露营地项目的合法性。他认为此举对于推进露营地行业改革和行业产业化都有非凡的意义，比如在吸引社会资本大规模进入方面将有积极的指导意义，同时也为后续露营地项目的交易、兼并，合作提供了条件。

黎章程认为， 文件出台的背景，一定意义上反映了当前露营地行业发展的火热态势。同时政策的出台也让露营地的行政审批手续变得更加明确和简单。

广东省旅游协会房车露营分会会长王镝认为，定性营地土地使用性质，是和鼓露营地投资方介入产业发展，并推动产业健康可持续化发展。在我国，一切土地都是国有的，按使用性质不同，分别给予大家的使用权限和年限。获取营地土地使用权，首先必须归类土地使用性质。

编辑部认为，以往国家出台有关露营地产业发展的政策，大多数属于“鼓励发展”层面。而本次将房车营地用地性质定调为旅馆业用地，可以说是实打实的“利好”。政策为露营地发展实现了真正意义上的“零的突破”。“师出有名”才是第一步先要解决的事情。

应对

加强营地土地功能细分

节约土地指标减少成本

中国露营网CEO、途居露营地连锁总经理孙建东表示，以前露营地建设及运营是各种保障难，难在于没有合法的依据。如今，营地用地政策的出台，不仅是让营地建设发展“有据可依”，同时也相应地为产业提供了新的机遇。露营地在获取合法后，可以进行相应的规避，去减少土地成本的投入。

孙建东表示，依照过往的建设规划经验，每个露营地地块都要配备5%-10%的建设用地，而且意见明确指出，“自驾车房车营地项目按旅游用地确定供应底价”，如果实行底价，那么用地投入成本则会并不那么致命。

加强营地土地功能细分，是节约土地指标建设成本的重要规避手段。

回避的最好方法，是在营地规划上，把营地建设部分规划成“营地”范围，尽可能减少建设用地范围。

孙建东表示，在跟地方政府探讨营地用地政策问题时，都认为土地的利用还是要区分对待，因为无论是从国外还是国内产业发展现状来看，露营地土地大部分都是景观用地。

在国外， 建设一个对当地社会负责任的汽车露营地是那些渴望与大自然亲近的露营者们的愿望。华东师范大学自驾车房车研究中心主任符全胜也认为，自驾车房车营地具有公共服务属性。据介绍，美国1/3的旅游土地以露营形式存在，那么中国也可以采取类似模式。

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