武汉三特索道集团股份有限公司成立于1989年，是武汉市第一家股份制改革试点的民营高科技企业。2007年8月17日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市。公司第一股东是武汉当代科技产业集团股份有限公司，其中艾路明持有当代科技24.88%股权。

1996

1996年公司以索道业务为切入点进入景区运营领域，开辟华山索道，高毛利率的索道业务让公司觅得商机。后续开发海南猴岛、庐山等知名山地观光型景区。然而愿意开放给民营企业的观光型山地资源相对有限，能够掌握上游的景区资源才是公司长远发展的道路，公司将模式从单一索道业务转变为“索道+景区”的模式来开展。

2002

2002年公司从索道运营门票业务分成模式逐步向景区开发和管理拓展，开拓梵净山景区、南漳三特古兵寨文化旅游区、咸丰坪坝营等。同时开发索道业务，将索道业务植入到景区中实现盈利模式的多样化。

2010

自2010年起，在观光游向度假休闲游转变、团队游模式向自由行模式转变的市场变化中，公司将景区业务的重点从观光型景区向休闲度假目的地转变，在原有观光型景区基础之上开发休闲度假产品，投资开发海南猴岛的浪漫天缘主打休闲度假目的地，同时收购千岛湖索道进行改造运营。

2013

2013年起公司采用更多元化业态开发的方式进军旅游地产领域，定位一站式休闲度假目的地，加大对高端酒店、商业物业的开发力度，并推出周边休闲游品牌--“田野牧歌”，以品牌化、标准化、连锁布局的方式开拓全国项目，目前正在建设中的崇阳温泉、千岛湖牧心谷、克什克腾旗景区都属于该品牌旗下，储备中的项目有武汉大余湾、天台山、石门木兰小镇旅游度假区等。

公司目前在全国范围内拥有20 个左右的景区资源项目，多以二三四线景区项目为主，主要分布在湖北、浙江、贵州、内蒙、广东、海南、福建等省市。公司目前经营开发的旅游项目主要有：陕西华山索道、海南猴岛跨海索道、庐山三叠泉有轨缆车、珠海石景山索道（滑道）、内蒙古克什克腾旗青山索道、广州白云山滑道（极限运动中心）、海南陵水猴岛公园、海南定安塔岭飞禽世界等、贵州梵净山景区及索道、陕西华山宾馆、福建武夷山武夷源生态旅游区、湖北神农架木鱼镇民俗风情商业街、湖北咸丰坪坝营生态旅游区、海南猴岛浪漫天缘海上旅游项目等。

同时，公司还拥有浙江淳安千岛湖牧心谷、浙江安吉大竹海、湖北武汉大余湾以及湖北黄冈天台山景区、内蒙古赤峰西拉沐沦等5个储备项目，景区资源储备十分丰富。公司所储备的项目资源能够为公司“田野牧歌”模式提供景区资源，为公司能够实现高盈利的模式创造条件。

加快多业态连锁旅游目的地建设，丰富“田野牧歌”品牌

为进一步丰富公司经营范围及业务领域，增加主营业务收入来源，2014年公司提出创立“田野牧歌”系列景区和休闲度假营地品牌。为此公司先后启动崇阳、咸丰、猴岛、克旗等项目，以丰富“田野牧歌”这一品牌，与此同时，公司也加快了“三特营地”项目的建设，积极打造市场化、差异化、有竞争力的多业态连锁旅游目的地。

崇阳是我国六大温泉之乡的其中之一，温泉旅游区所处的隽水河蕴含丰富温泉资源，呈现山水田园原生态、多样性资源特征，具备开发休闲度假旅游产品的良好条件。预计温泉景观项目的年均净利润为675万元，温泉小镇一一期地产项目的年均净利润为328万元。

项目位于湘鄂赣三省交界，武汉近郊1小时车程，距崇阳县城北5公里，距京珠高速赤壁段20公里。总规划面积8800 余亩，其中建设用地1100余亩。总投资额1.35亿元，5900万元用于温泉及景观项目的投资，7600万元用于温泉小镇旅游地产项目的投资。

景区依托区域内完整的温泉、隽水、竹林、田园、古村等原生态的旅游资源，以“一核六片”的开发格局，打造乡村休闲旅游聚落和综合性养生休闲度假目的地。初步构建一个以自然生态资源为主，辅以温泉、漂流等项目，集山水观光、乡村休闲、探险拓展等功能于一体的综合性原生态旅游区。

业态的运作模式主要包括民宿、精品酒店、度假村、旅游地产等，酒店会引入酒店管家的方式，所有权掌握在自己手里，租给当地农民去经营。

物业部分将引入分时度假、产权交换等商业模式,加大旅游地产的销售力度,同时采用售后回租等方式保证公司对这些项目的统一运营,保证公司旅游物业产品服务质量。预计温泉、景观项目回收期10 年，温泉小镇一期地产项目回收期6.4 年。

景点内容和配套设施有燕子垭公园、隽水河漂流、浪口湿地公园、桂花林场生态公园、冷家休闲农庄，同时配套建设浪口森林温泉和南林村冷泉乐园项目。会所内建有19 栋温泉别墅和69 间四季养生房、生态水景房、竹林禅意房等风格各异的客房。每栋别墅均带有私属庭院及温泉泡池，足不出户可享受汤泉之乐。

崇阳目前尚无知名的观光型景区，旅游吸引力的辐射范围为区域型景点项目，主要客群以湘鄂赣3 小时车程范围的本地居民为主。

从景点内容和配套设施来看，以生态观光为主，辅以温泉和漂流等休闲设施，客单价介于传统观光景区的门票经济和度假产品之间。

而对于温泉度假区的规划设计及建设，有一些设计要素需要注意：

流水

目前很多度假区的温泉游泳池均为同一的矩形或圆形，不仅彼此难以区分，而且多是不流动的水体，给人以死水一潭的感觉，自然没有活的温泉氛围。只要一根竹管悬在浴池之上，同时设定相同流量的出口，就可以解决这一问题。

材料应用

温泉池底可考虑选用木质材料，如柏木，既有香气又能起到防滑的作用。温泉沐浴区的岸上铺草编做地板，既防滑又与自然亲近。温泉池壁及扶手等材料应充分考虑温泉水的腐蚀性及酸碱性，选取防腐耐用的材料。

光线

对于一些室内的温泉洗浴空间，光线的处理尤为重要。有的时候，大片的自然光线从顶部进入，使室内气氛幽暗而静谧，从而创造出一种神圣的感觉。有的时候，光从窗户进来，像箭一般刺进水中，在水波中舞蹈，再撞向墙壁，游走不定。有的时候，光从顶篷的缝隙中幽幽地渗透到石墙壁上，扩散到蒸汽中，再消失在水声里。

雾

弥漫的雾霭使温泉更显安全，也能够增加其神秘感，引人入胜。对于热泉而言，露天的温差已经足以使其产生蒸汽，只要注意温泉池周边的环境营造，用石材和植被使其不太空旷、蒸汽不致过快逃逸即可。而对于温泉及不感泉，可能需要利用雾森等装置。

夜景

朦胧的夜景能够丰富温泉洗浴环境的景观表征。通过路灯、石灯笼、池底灯等光源组成静溢的光环境，以及投射在树丛间、石头上、温泉里所产生的光线效果，结合明月繁星的晴朗夜空，使温泉的夜色更为迷人。

声音

声音能够很好地塑造洗浴氛围，一般而言，温泉地应配轻柔温雅的音乐，发音装置应毫不张扬的隐藏在环境之中，使整个清新的空气中漂浮着令人心神荡漾的柔软音乐。可以根据场地的特性选择不同个性的音乐，如丝竹、禅乐等，也可巧妙地利用自然的声音，如催人入梦的海浪声、低声喃呢的鸟叫虫鸣、镇定心弦的松涛。这些声音都可以更好地营造安静休闲的场所感觉，更利于游客进行温泉体验。

除崇阳温泉度假区之外，“田野牧歌”系列主要项目如下：

公司借力于“田野牧歌”项目成为周边游旅游目的地综合开发商和运营商，将索道、观光景区、休闲度假营地的开发和经营有机结合，打造旅游目的地品牌：先获得城市近郊周边（2 小时车程之内）的核心景区资源，然后以索道或缆车业务作为景区开拓的安全壁垒，吸引观光客群的同时逐步培育景区成熟度，分期建设配套设施如精品酒店、户外营地、运动休憩设施、景观资源等，渗透度假散客市场，延长停留时间的同时可以大幅度提升客单价。

同时，依托所掌握的各业态旅游资源, 包括自驾车营地、精品酒店、度假屋、商业街等产品模块,在形成标准化连锁经营的同时提升公司单个项目的盈利能力，综合打造“田野牧歌”休闲度假营地。

田野牧歌模式在试点运营成熟后，具有全国布局和快速复制扩张的能力，因此此模式在周边游市场快速发展的前景下具备非常好的成长弹性。“田野牧歌”实属旅游地产开发模式，业态经营的相对灵活性，同时具备旅游项目的经营和物业的销售租赁，公司在旅游项目领域的运作能力已在传统观光景区和索道业务中得到市场检验。而物业部分会待到景区培育成熟后再出售/租用，基础设施和配套完善，溢价空间较高，引入的分时度假、产权交换等商业模式,能为公司带来较好的业绩回报。

旅游地产项目的投资额高（投资额起步10 亿）而回报期（平均需8-10年时间）相对较长，对规划、开发和运营环节的要求非常高，因此进入门槛相对较高。而公司具备索道业务的行业相对垄断能力和景区运营管理经验，兼具民营企业的市场开拓能力和适应能力，在旅游类公司（相对于房地产企业而言）中具备旅游地产项目开发运作极强的竞争能力和安全边际。

外延收购，丰富城市周边休闲游产业链

公司2012至2014年利润增长为负，2015 年主业业绩转好，从总体上来看公司毛利率维持在50%左右的高水平，其中索道运营、旅游地产和温泉业务的毛利率相对较高，分别为63%、53%和45%。实现营业收入4.3 亿元，同比增长11%，营业收入增速相对保持稳定，其中公司的索道业务为主营业务，其营业收入占比为67.50%，营业利润占比为81.6%，归属于上市公司股东的净利润为4300 万元。

实现扭亏为盈的局面，主要原因是公司旗下各个子公司的业绩总体良好，主要的子公司经营情况稳定增长，培育期的子公司实现扭亏为盈，其次公司通过转让神农架物业公司的76%的股权实现了投资收益的增加，从而实现2015年净利润扭亏为盈,确保了全年盈利。

公司拟以增发+现金方式收购枫彩生态 100%股权（交易对价为 24.82亿）并募集配套资金，契合周边游趋势，减缓资金压力，进一步强化公司景区打造及运营能力，丰富“田野牧歌”品牌内容，品牌连锁战略持续深入，加速打造旅游综合开发商。

以18.58 元发行股份1.18亿股及支付2.97 亿元现金向蓝森环保等8 家企业以及其他自然人购买枫彩生态100%股权，同时公司以18.58 元/股非公开发行5274 万股募集9.8 亿配套资金，用以支付现金交易对价、偿还银行贷款、补充流动资金及投资开发各景区“三特营地”项目。交易完成后，三特索道将持有枫彩生态100%的股权，有望与公司的景区索道资产形成协同作用，实现资源互补作用。

枫彩生态是一家以高档苗木、花卉培育、繁殖、种植及销售为主营业务的企业，目前公司主要运营与各地政府合作建设的有机彩色观光园，与三特索道主营业务相契合。根据收购评估报告中的预测数据，枫彩生态2016-2020年的营业收入年复合增长率为10.1%，净利润年复合增长率为10.2%，同时枫彩生态承诺2016、2017、2018年扣非净利润分别不低于1.8亿元、2.4亿元以及2.54亿元，盈利能力出色。

地域上三特索道与枫彩生态互补，实现空间范围的扩张；公司的索道景区业务主要集中在二三线城市，包括贵州、陕西、海南、湖北、江西、浙江、广东、福建、内蒙等地区，其中贵州和陕西地区是三特索道的收入主营地，贵州及陕西地区创造的收入占比分别为26.24%及25.80%,能够与枫彩生态的地域范围形成互补，枫彩生态在全国各地设立了子公司，以青岛、北京、南京、上海、合肥、沁水等六大主要苗木种植基地为主，枫彩生态的加入会扩大三特索道的空间范围，实现地域范围的互补优势。

目前，由于定增标的枫彩生态的实际控制人牵涉枫彩生态股权转让诉讼案，同时公司无法按时完成项目重新评估，公司申请了中止证监会对定增材料的审查，增大了本次收购的不确定性。但无论最终成功与否，预计均不会影响公司通过外延收购，布局城市周边休闲游的长期发展战略。

总结

三特索道作为极少数具备景区开发和运营管理的民营企业，在经历过项目培育期的盈亏拐点和资金的瓶颈期后，通过推出“田园牧歌”品牌，打造崇阳、咸丰、克旗等项目，并推进千岛湖、大余湾等储备项目，通过更为多元化的产业业态模块（高端精品酒店、度假屋、自驾车营地、商用物业等）满足消费者的需求，同时通过外延收购，布局城市周边休闲游，后期具有较大发展潜力。

* 本文由执惠入驻媒体复世文旅智库发表，作者陈默。

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