上一期的文旅康养大变局第一篇文章，我们聊了聊腾冲，这次我们聊聊黑龙江省鹤岗市。鹤岗对于峨眉峰来说简直再熟悉不过，熟悉到一直不知怎么动笔去写这个城市。

自从“一万元一套房”的鹤岗火了之后，峨眉峰一直在观察鹤岗官方的反应，不出所料，鹤岗官方并没有什么正式的反应。鹤岗太过于慵懒，它是一座在国内基本没有存在感的城市，本该借助此次事件顺势做一波城市营销却没有任何作为，哀莫大于心死？

鹤岗并非无名，可能很多人不知道姜昆、濮存昕等在文革期间都是鹤岗农场的知青，文革期间近万名北京上海等地知青在鹤岗度过青葱岁月。现在的他们年过花甲、古稀，却正是康养文旅的核心消费人群与度假地产的潜在客户。

如果你家里有老人在北大荒插过队，你跟老人家提起名山农场、绥滨农场、宝泉岭农场、鹤立河农场时，他们应该感慨万千，若你提到梧桐河，他们更会眼光熠熠。

在北京或上海的小区广场，你可能会频繁听到佳木斯（东北地级市，紧邻鹤岗）快乐舞步的广场舞曲调，不要怀疑，老年人怀念青春的方式天然带有东北特色。从文旅角度来看，鹤岗的康养资源极为丰富，康养地产+工业旅游的模式最为适合这座城市。

鹤岗城市布局呈南北长条形状，西靠小兴安岭，东侧为三江平原。从文旅产业的特征要素看，这个城市基本占据了康养文旅产业的基础要素：健全的城市基础设施与成熟的交通体系、跨越平原丘陵山脉的优越地形与丰富物产、夏季舒适的避暑气候与空气质量、带有苏联风格的老旧异域矿山建筑、庞大廉价存量房与大片廉价土地。 

所有这一切，不是累赘，是财富。

（1）土地

鹤岗的空置土地很多，尤其是在这个城市的东部一带,有不少未利用空置土地。不过，你不要以为这些土地是建设用地，鹤岗市作为一座煤城拥有近百年的采煤史，百年的采煤历史也造成了这个城市有着面积极其庞大的塌陷区，这些所谓的空置土地就是塌陷土地，这些塌陷土地面积有多大？鹤岗有多少大型煤矿，就在这些煤矿附近存有多少个连片塌陷区。

媒体上报道的总价一两万元的楼房，其实就是塌陷区的居民安置社区的房产。相比较而言，鹤岗城市的西侧靠近小兴安岭山麓带有不少丘陵与农田，湖泡也较多，无论从交通距离还是城镇设施完善来说，都属不错的土地资源。

上个世纪80年代到90年代初，这些点状的旅游景区较为繁荣，目前这一地带开发强度不大，不少为鹤矿集团所属各国有煤矿历史上的疗养地或农场，鹤岗人应该知道青石山在哪里，老峻德怎么去，也应该游玩过5号水库。

上述区域都属于距离城区相对较近，自然资源禀赋不错的土地资源。不过鹤岗的土地资源也分为不同权属，这个所谓的权属指的是企业产与政府产，龙煤集团下属鹤矿集团亦拥有不少农场，当然，农垦系统的土地权属亦有不少。 

（2）交通 

鹤岗没有高铁。这座煤城共有两条铁路线路，一是矿务局所属矿山线，一是铁路局所属旅客线，两条线路贯穿鹤岗南北，通过佳木斯铁路枢纽接入全国铁路路网。

黑龙江有哈（哈尔滨）齐（齐齐哈尔）牡（牡丹江）佳（佳木斯）四大城市说法，佳木斯位于鹤岗南部属于黑龙江东部最大城市，是鹤岗与省内沟通的必经首选之地，两地相距一小时车程。2018年十一期间，哈尔滨到佳木斯的动车开通，随后北京到佳木斯的动车也相应开通。从铁路便利程度来看，如果你要乘坐火车从北京或上海始发达到鹤岗，你需要中间至少转一次车。 

鹤岗有两条主要外连公路。鹤岗到达省内其他城市的公路有两条主要干线，一是鹤岗到伊春的鹤伊公路，一是鹤岗到佳木斯的鹤佳公路。从客流量规模看，显然后者更大。

鹤岗没有支线机场。 

鹤岗没有水路运输。 

鹤岗的交通劣势很明显，可以让游客来得了。但是如果从文旅产业的角度来看，游客也确实走的难，这属于变相的优势。 

（3）气候 

以峨眉峰二十多年的人肉体验来说，鹤岗的夏季气温最热的情况不会超过半个月，某些年份夏季的极端气温也能冲到35度以上，但是昼夜温差大，所以在鹤岗的居民社区，你很少见到楼体外侧悬挂空调压缩机。 

前几天网上有一篇热文说如何把鹤岗的房子卖给外国人，文中提到鹤岗冬季可以看雪云云。其实这个作者应该没有在鹤岗生活过。鹤岗夏季的空气质量一直不错，但是冬季的空气质量则令人堪忧，很大一部分原因为冬季燃煤取暖所致，所以从气候和空气质量来说，鹤岗更适合夏季避暑度假，并不适合冬季看雪。

夏季宜人的气候，让鹤岗比全国90%以上的城市更宜居，宜居时间可横跨6、7、8三个月。

（4）在地物产 

除了煤炭之外，鹤岗的在地物产也极其丰富，鹤岗处于我国主要山脉小兴安岭与主产粮区三江平原的交接带，森林、平原、丘陵、湖泡交相辉映。山林野果、林下副产品、中药材等在地物产更为多样。 

除此外，鹤岗早年作为一个矿山城市，融汇了全国各地的人群，并发展出自身特有的餐饮种类，比如肉类熟食制品、矿工食品、烧烤、特色面食、地域型碳酸饮料和酒水、奶制品冰淇淋等等，这些看似普通的在地餐饮，对于东北域外的人群具备特色吸引力。

目前来看，在上述在地物产中鹤岗尚未有成熟品牌，也没有形成上中下游的产业链支撑。旅游产业六要素之“吃住行游娱购”中，鹤岗在旅游产品销售、旅游餐饮打造程度上仍有巨大潜力，存在整合零散业态的需求。

（5）医疗资源

鹤岗拥有矿务局总医院和市人民医院两个三级甲等医院，这两个医院尽管总体医疗水平一般，但却完全可以满足老年病治理、康养护理、健康保健等基础需求，同时鹤岗市人民医院的医疗基础设施也算不错。

这些都是鹤岗发展康养旅游的成熟可用资源。

打通交通瓶颈。

（1）考虑设立支线机场。鹤岗需要依赖佳木斯作为域外游客到达的交通中转，航空、铁路受限颇多。建议考虑设立支线机场，直链北京或天津等主要北方城市。

（2）增加佳木斯到鹤岗的公路客车班次与达到游客的搭乘便利度，在佳木斯机场设立专门的鹤岗旅游巴士。

（3）严厉打击黑车，全力以赴打击宰客行为。这一点最为重要。

打造精品文旅轻业态。 

所谓轻业态是指利用现有特色进行差异化改造，进而发挥最大作用。 

（1）发展工业旅游。 

峨眉峰从小就在矿山边长大，鹤岗从南到北大概有峻德矿、兴安矿、大陆矿、南山矿、东山矿、兴一矿等数个国有巨型矿山，这些矿山具备发展工业旅游的有利条件。 

首先，上述数个矿山之间有一条铁路线贯通，早年矿工往复不同矿山之间的通勤工具就是乘坐火车。通过矿山间铁路交通连接，多个不同矿山之间可串联成为一个矿山主题景区。而且从北到南的矿山火车通勤时间应该不会超过一个半小时。

其次，矿山铁路之间应该打造特色景观带，利用现有矿山、关废矿山与塌陷区土地，打造沿线观光景观带。 

再之，发展矿山承接业态。峨眉峰从小在鹤岗的矿山边长大，对矿山体验算得上沉浸小二十年。比如可以打造游客体验百米竖井文旅业态、参观苏式煤矿建筑、深度体验地下百米的地心探险业态。鹤岗的巨型矿山也是一个微型小镇，这里面有澡堂、食堂、食品加工厂不同社会产业。针对康养游客可发展深层地下水温泉康养业态，利用现有五六十年代苏式办公楼打造特色住宿业态。 

同时，以怀旧情怀，引入轻量级五六十年代带有革命特色的厂矿演艺、广场舞活动，激发知青青春回响。

（2）打造农事体验轻业态。

康养旅游的核心就是留住游客6、7、8三个月的避暑时间，而农事体验最为匹配。鹤岗应利用大量塌陷区土地，根据土壤肥力程度，打造各种不同类型的农事体验项目，比如花卉种植体验、果蔬种植体验、垂钓体验等等，同时划分出产品收益模型。

（3）打造知青+革命激情的演艺活动 

鹤岗是赵尚志将军的殉国地，天然带有红色文化基因；同时鹤岗又是北上一线城市知青的插队主要地点，带有军垦文化、兵团文化、知青文化特征；鹤岗煤炭开采历史悠久，移民来自四方，可深度挖掘创业精神、革命精神。

厚重的现代文化基因，足以支撑鹤岗打造出轻重结合的大型演艺、小型剧目、更具基础的红色回忆广场舞、歌唱比赛等等。凡此种种，皆可带动鹤岗夏季的宵夜经济。

打造康养地产是政府与企业可以匹配投资强度与收益的项目。但是尽管目前鹤岗的土地价格极其低廉，但同时又拥有海量的存量房资源，二手房库存量较大地区并非房地产开发福地。 

所以如果以企业层面介入鹤岗的康养地产，如何面对存量房就是一个必须要考虑的难题。

以这个角度为引，鹤岗当地政府需要发挥“有形的手”的作用，弱市需重典，要有“土地+资本+产业+营销”一盘棋的思路，主政者要有大担当与大魄力。

（1）从煤炭税收与费用中提取一部分资金作为城市发展基金。用这部分城市发展基金在二级市场收购存量二手房变为共有产权住房，随之出台人才政策，凡落户或在鹤岗工作的年轻人均可无偿使用共有产权住房，吸引北京、上海、哈尔滨的年轻人回流。 

此举好处很多，可降低二手房库存量，为土地升值创造市场空间；更可提升城市年龄结构，改变老龄化人群结构，为城市创造活力打下基础。 

（2）鹤岗当地政府要充分采取金融手段，争取央省财政支持与债券发行便利条件。以独特的康养地产产业与家居服务产业为切入点，要足政策，喊响口号。

（3）有运营土地思维。土地开发中要先建文旅标杆聚流、引流带动周边地块升值。提升土地价值无外“产业+人”，这一块说起来非常具体，我们今天暂先放一放。

（4）要有营销思维。看一个城市有没有活力，城市营销是考虑指标之一。鹤岗的营销应该以北上广等一二线城市的老年客群为主，提升城市康养认知度，打造“知青文化+红色文化”之城，线上与线下相结合。峨眉峰特意看了下，鹤岗的线上社交媒体，说实话，有跟没有没区别。

（5）打通不同权属利益机制。鹤矿集团属于黑龙江省省属国资，这家企业目前仍承担不少社会功能，所占土地和工矿为相对不错资产，同时农垦系统亦属黑龙江省属国资。如何打通鹤岗市政府与不同省属国资的利益藩篱极其考验主政者的智慧，峨眉峰曾密切观测过2013年—2018年期间的黑龙江改革措施，其中不少涉及省属国资集团与所在城市政府的博弈，受限于经济大周期等不利影响，最后博弈结果并不乐观。

（6）服务更为重要。发展康养旅游不怕东西卖的贵，就怕宰客。黑车、宰客甚至偷抢等不法行为是很多资源型城市都要面对的难题，建议鹤岗设立全民治安、调解志愿者队伍，适时适度建立权责范围更大的旅游警察队伍。

以上是鹤岗当地政府在短期和长期内要做的事，政府之手的宏观调控非常重要，尤其像鹤岗这类处于悬崖边上的城市，所以更需要政府之手的力量。政府调控宜早不宜迟，宜快不宜慢，宜重干预不宜蜻蜓点水，否则城市破败之象为期不远。

如果你要去鹤岗投资房产，那么你最好咨询下峨眉峰；如果你的企业要去投资鹤岗，那么你更要咨询下峨眉峰。加峨眉峰微信（tripvividzh），与我聊聊。

（本文作者张启安是执惠首席内容官、主编，笔名峨眉峰。）