一方面拥有山岳美景和多年运营经验，一方面却只能靠索道或门票收入度日，随着文旅行业热度不断增加，山岳景区转型的大幕已经拉开，数以千亿计的资本可能会在未来数年蜂拥而入，这并非夸张，国内前50名房地产企业过半数涉足旅游产业，前五位的房地产大鳄则100%涉足旅游产业，BATJ互联网巨头亦全部进入旅游产业。

12月6日，黄山旅游对外发布公告称，公司与宋卫平旗下的蓝城集团签署框架协议，双方欲联手打造若干医疗康养小镇、特色农业小镇、主题旅游小镇等综合体。同日，黄山旅游的另一份公告亦表示公司与黄山区政府签署协议合作开发黄山与九华山之间的太平湖风景区。

*太平湖景区

另据执惠了解，12月7日，在中国黄山第二届旅游投资发展高峰论坛上，黄山赛富基金管理有限责任公司终于落定，首期10亿资金中，黄山旅游投入2.5亿。

山岳型景区产品是中国观光旅游的传统产品，在国内旅游目的地体系中占据重要地位。然而，近年来，随着旅游消费升级时代的到来，山岳型景区开始遇到发展瓶颈，主要表现是产品供给单一，以观光型为主，同质化严重；收入来源单一，陷入以门票、索道客运为主的尴尬境地，人均客单价低，经过多年发展，收入遭遇增长天花板；新的产品供给开发不足，企业增长乏力。而另一方面则是火爆全国遍地开花的特色小镇、田园综合体形态层出不穷。

作为最早上市的景区类旅游公司，黄山旅游曾提出“一山一水一村一窟”的战略，与黄山区政府签约获取黄山脚下的太平湖特许经营权便是其战略落到实处之所在。

在12月7日论坛当天的发言中，围绕山岳型景区的发展痛点，黄山旅游总裁章德辉提出了自己的思路：“一个转变，两个维度，四篇文章”。

一个转变是黄山旅游的总要求，两个维度是实施路径。其中四篇文章包括：

第一篇为“山内文章”，即实施景区供给侧结构性改革，创新产品供给，提高产品附加值和体验感，增强吸引力，比如正在实施的东海景区开发、山上酒店错位发展，推出研学游、户外游等。

第二篇为“山外文章”，即走下山，依靠黄山旅游巨大IP品牌及每年三百多万的客流量，打造全区域、全产业、全时空的全域旅游目的地，比如进行“一山一水一村一窟”布局，规划建设谭家桥国际小镇，打造集旅游集散、度假休闲、购物娱乐于一体的国际小镇。

第三篇文章是转型文章，黄山旅游将推动传统业务积极转型发展，分别对应景区、酒店、索道、徽菜、旅行社。

第四篇文章是创新的文章，即实施“旅游+”战略，探索跨界创新，包括旅游特色小镇、旅游演艺、体育、教育、目的地电商平台、农副产品等。

黄山旅游总裁助理丁维对执惠表示，“黄山旅游已经“上山”20年了，主要是围绕黄山来做经营，我们的利润和营收来自于黄山。但是随着时代的发展，现在对度假产品和休闲产品的需求与日俱增，而黄山靠门票索道的收入已经进入瓶颈期，我们需要通过资本力量，并购，来打造新黄山”。

实际上，不光是黄山旅游，众多上市的山岳景区亦存在靠山吃山、外延难伸。比如丽江旅游今年上半年的营收构成中，索道业务占据过半；湖南张家界旅游的主营收入中三分之二则来自索道客运、景区门票。在实际发展中，丽江旅游易主华邦健康，由民营企业掌管经营；张家界旅游则重金投入开发大庸古城文旅项目，希望实现多元化收入。

黄山旅游此次与蓝城集团合作打造特色小镇亦引发关注。值得关注的是，在12月7日在黄山市举办的这次论坛上，宋卫平还与黄山旅游高层一同亮相。

根据公开的协议来看，两家胃口不小。双方将打造康养小镇、特色农业小镇、旅游小镇等综合体，尽管这些主题小镇都是目前流行的主题形态且存在一定程度的合一性，但是不得不承认这些主题各异的小镇也包含了不同与以往的内容业态，其打造运营的难度可想而知。同时不论是黄山、太平湖，还是各类形态的古村落，其土地规划亦是严之又严，如何将特色小镇的房地产项目落地亦考验投资方的规划设计能力甚至是游说规避能力。

在谈及黄山旅游与蓝城集团的合作细节时，丁维称目前已经开始详细调研预期的地块，“我们目前与蓝城集团签署的是一个战略合作协议，约定了未来的战略房展方向，成立合资公司拟。但是包括双方出资多少，占比多少，还没有进一步商定”。

可以看出的是，目前黄山旅游与蓝城集团的合作仍然停留在框架协议阶段，至于投资额度到底有多大尚未有具体数字。

丁维对执惠表示，“这些特色小镇主要围绕黄山市打造，当然前提是要以黄山市可以提供多少土地而定，土地需求不小。未来投资额度，地块决定不了也就决定不了具体数字。昨天我们也在看相关的地块，目前围绕黄山现有的存量地块进行。” 

不过黄山旅游开发太平湖的“一水”战略仍然要符合相关政策要求，此亦考验黄山旅游在针尖起舞的规划运营能力。太平湖为国家4A级景区，若拿下太平湖的特许经营权，黄山旅游仍需要符合该景区的总体规划。太平湖景区划分为风景游览区、生态保育区、湿地生态区、水域保护区、康体运动区、历史文化体验区、接待服务区七大功能分区。其中分级保护共分一级、二级、三级和外围保护地带等三个等级。 一级保护区面积为58.53平方公里。二级保护区面积为169.32平方公里。三级保护区面积为47.98平方公里。外围保护地带面积为149.07平方公里。

丁维亦对执惠表示，“尽管黄山旅游已于太平湖所在地的黄山区政府签署协议，但未来与蓝城集团的落地项目还不好说是否在太平湖。包括项目中的商业物业、商业地产等内容还要符合太平湖的总规和详规，现在项目的具体规划还在做。目前无法得知具体的用地指标。”

此次黄山旅游的“下山”尽管细节未定，但其投入的资金十分庞大却能定论。相比于一个特色小镇动则数十亿的投资规模，黄山旅游与蓝城集团的合作涉及医疗康养、特色农业等旅游形态，黄山旅游的资金储备亦十分重要。在12月7日，于黄山市举办的黄山第二届旅游投资发展高峰论坛上，黄山旅游与知名风投赛富公司合作的第一支产业基金也正式落定，据执惠了解，这支基金的总体规模为10个亿，其中黄山旅游出资2.5亿，其余部分靠募集完成。

黄山旅游相关人在与执惠对话时表示，产业基金主要为黄山服务。这只基金可以缓解黄山旅游在投资并购旅游行业时遇到的回报周期较长的弊端，适当减少对上市公司的业绩影响。

*本文作者：执惠分析师王延超。