如果竞争对手占了上风, 那就最好站到他们一边亦从中获利，这句话用于形容一些多住宅的房地产开发商再合适不过。布鲁克菲尔德物业公司（Brookfield Property Partners）和雷曼兄弟前管理团队成立的房地产投资咨询公司Silverpeak Real Estate Partners近日宣布与短租巨头Airbnb合作尝试建造Airbnb式的公寓。

布鲁克菲尔德物业公司称其与Airbnb今年十月推出的类似酒店概念的新品牌Niidos达成2亿美元的股权投资协议，Silverpeak Real Estate Partners对此企业也投资了2000万美元。Niido的运营主体是位于迈阿密的Newgard Development Group，两家公司投资的2.2亿美元归属于Niido，而不是Airbnb。

这两家房地产公司对于Airbnb的投资说明，在同行竭力与该公司进行斗争的时候，一些房东及开发商开始意识到与Airbnb合作的必要性。公寓投资与管理公司（AIMCO）目前正在起诉Airbnb，要求该短租巨头制止其租户在Airbnb平台上非法出租房源的行为。

布鲁克菲尔德物业公司总资产大约为680亿美元，而其母公司布鲁克菲尔德资产管理公司管理下的资产总值超过2650亿美元。该物业公司投资Niido社区说明它持接受房屋共享而非与之抗争的立场。

双赢合作？

那么，这些地产公司为什么要与Airbnb进行合作呢？

简而言之，因为这样做能给他们带来很大收益。在今年9月推出友好建筑项目（Friendly Buildings Program）时，Airbnb明确向多户住房开发商传递出这样一个盈利的价值主张：如果你们允许租户将公寓放在Airbnb上出租，我们愿意跟你们一起分享所得利润。

自该项目推出以来，Airbnb称截至2017年8月，公司在全球范围内增加超过1万个房源。

与Airbnb合作为其友好建筑项目提供物业管理服务的房屋共享平台Pillow进行的一项调查结果显示，Airbnb 2016年65%的预订间夜量都来自公寓或具有独立产权的公寓建筑。此外，另一项由美国国家多户住房委员会（National multifamily housing council）及金斯利公司（Kingsley Associates）发起的调查结果显示，49% 25以下的租户有意通过房屋共享的方式增加收入来源。

Pillow CEO 肖恩-康威（Sean Conway）表示，目前的情况来看，“Airbnb已很普遍”，他还认为每个出租人未来将会把出租房屋看做像超级网速一样方便人们生活的便利设施。我认为，这一想法未来会得到验证。”

“我认为，回头看过Airbnb去两年或两年半的发展历程非常有趣。”Airbnb 全球政策总监克里斯-勒翰（Chris Lehane）说，“我2015年秋季刚来公司时，整个房地产行业都在尝试了解房屋共享经济，但那时他们通常与这种非标住宿形式保持一定距离。到了今天，包括Niido CEO哈维-赫尔南德斯（Harvey Hernandez）在内的一些行业领袖都在积极与我们开展合作。但这并不是说，他们已经与每个地产开放商或房东都建立了良好的合作关系。”

勒翰继续说：“现在可以看出来，私营行业的开发商很了解消费者的状态，知道这一人群的位置、流向、需求及如何提升他们的参与感。归根结底，建房子成本很高，地产商必须找到符合消费者需求又比较经济的模式。我们能够帮助开发商找到更赚钱的方式，同时通过帮助租户增加收入来源的方式帮助他们保住自己的房产。”

Fident Capital创始人及房地产开发金融师凯文-乔凯特（Kevin Choquette）认为，Airbnb之所以推出友好建筑项目，主要是因为房东对租户分租其公寓的做法感到不满。

“Airbnb意识到，房东的不满可能会给公司品牌及市场扩张带来很多不良影响。”

乔凯特表示，如果Airbnb能与地产开发商合作，让他们指定，甚至设计Airbnb需要的公寓，并解决业主向Airbnb平台开放房源所需要的经济效益、品质控制及透明度等方面的问题，这样对合作的双方无疑是双赢局面。初期迹象显示，Airbnb Niido要做的正是提供一种双赢的解决方案。

对于布鲁克菲尔德及Silverpeak的投资，乔凯特说，“我很赞赏他们把传统的股权引入到创新项目的做法。大多数情况下，房地产行业做出改变很慢，其行业创新远远落后于大多数行业。或者说，这个行业的创新性一直都不足。此次保守机构的这个动作很令人振奋，我很好奇未来的结果会是什么样子。我个人认为，他们会做得很好。”

Niido业务及其运营模式

Airbnb Niido公寓按年租给作为主要住宅地的租户，租户然后能够把自己的公寓每年最多出租180天。不过，租户在Airbbnb上出租自己的房源需要特别的技术和服务，而使用接入Airbnb平台的Niddo App能够为这些租户提供日历管理、设施订单量查询、无钥匙入住等服务。租户能够保留除税款及欠Airbnb债务后75%的利润，其他25%的利润归业主Niddo所有。

康威表示，这种居住式公寓租赁成功的关键是对房源品质的“严格控制”及更高的“透明度”。尽管Pillow是Airbnb的合作伙伴，但Pillow目前尚未与Niido签订任何正式的合作协议，不过两个公司一直都在商谈此次。

虽然Airbnb和Niido都坚称，Niido社区并不是酒店，但这种模式的确使用了类似酒店业务的技术和战略。比如，所有地方都将有一个为旅行者提供礼宾服务的“房东负责人”。而且，与当前涌现的很多共享住宅一样，Airbnb Niido社区将会像传统酒店那样预留很多公共空间。

Niido支付施工或所有社区的改造费用，担任业主运营商的角色，但在使用Airbnb品牌及服务技术保持同步方面与Airbnb展开合作。如果这种运营模式听起来很熟悉，那是因为两者之间的关系类似于酒店业主与酒店管理公司或酒店品牌商之间的关系。目前尚不清楚的是，Niido背后的公司向Airbnb支付多少品牌及技术使用费。

借助于Brookfield和Silverpeak注入的2.2亿美元资金，Niido计划2018年在美国建成至少四个Airbnb Niido社区。第一个社区计划在2018年初建成开业，选址地点为佛罗里达州奥兰多市外的基西米，其他三个社区规划在其他地点，Niido CEO 赫尔南德斯没有透露具体的规划位置，只是称公司比较看重东南地区。据彭博社报道，公司计划在迈阿密、劳德尔堡及坦帕三地开发Niido社区。

尽管第一个社区是配有324套房源的新建筑，赫尔南德斯表示，公司可能会在现有的公寓综合体基础上开发其他Niido社区。

“未来这类房源库存会越来越多，”康威说，他还表示公司正在与多户住房开发商合作类似概念的项目。“这些项目还没有名称，但基本上跟酒店一样。他们有租客需要的各种设施，一些居民也居住在那里，因为这些房屋的确很漂亮。有很多大型多住宅房产运营商准备在社区采用这种模式兴建类似社区。不过，建成Niido这样的社区要花费很长的时间，如果在现有公寓的基础上开发会更容易，项目进展也更快。”

不过，康威补充说，“这种模式仍属于房屋共享。租客能够像当地人一样生活。租客住在别人的主要居所里，这与住在酒店的感觉完全不同。”

Airbnb建Niido社区的意义

很明显，与其他许多大型连锁酒店竞争对手一样，Airbnb想在世界各地随时随地为消费者提供更多的住宿选择类型。这也是Airbnb允许B&B和精品酒店在平台上推广其客房的原因。这也是公司想拥有更多Airbnb式酒店库存的原因，尽管这些Airbnb Niido社区跟传统酒店不同，更像是共享住宅模式。

随着最终IPO上市的时间越来越近，尽管Airbnb目前在世界各地已拥有超过400万个房源，房源数量的持续增加将依然是公司增长的关键。Airbnb上市的另一个关键是公司的盈利情况。关于这一点，Airbnb CFO 劳伦斯-托西（Laurence Tosi）和勒翰都说过，Airbnb在今年已实现盈利。据CNBC报道，一位熟知Airbnb财务状况的知情人士透露，Airbnb在2017年的预订量同比增长大概50%。

所以，尽管Airbnb一直宣称自己与众多酒店公司不同，也许这个短租巨头与酒店并没有那么大的不同？至少从Niido社区及最近的其他工作可以看出，Airbnb像地产商一样，开始受益于“如果竞争对手占了上风, 那就最好站到他们一边亦从中获利（然后做得更好）”那句老话。

*本文作者：执惠分析师李海强。