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22亿债务缠身，中弘股份引入海洋世界乐园谋自救，穷途之路迎转机？
本文作者：唐飞
2018-05-04
业绩不佳，债务压顶，中弘此举能缓解困局吗？
在如意岛项目遭遇停工风波后，陷入资金困局的中弘股份开始着手主题公园建设，以打造新的盈利引擎。
5月1日，中弘股份发布公告称，公司已于4月27日与旗下子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司（简称“如意岛公司”）签署《海洋世界主题公园授权许可协议》，授权其在海南如意岛开发运营海洋世界主题乐园。
受此影响，中弘股份5月2日股价大涨超5%，盘中一度逼近涨停。不过，即便有利好消息，中弘股份的困境仍难言缓解。
自年初被曝深陷债务泥潭后，中弘股份负面消息不断：三亚的半山半岛房地产项目以及如意岛项目因不同原因遇阻；因债务违约，公司部分资产被法院裁定冻结划拨；业绩不佳，去年净利亏损25.11亿大降1688%，收购的A&K公司去年实现净利仅9364万，离2.1亿的业绩承诺相差甚远......截至2018年4月23日，中弘控股及下属控股子公司累计逾期债务合计金额高达22.7亿！
业绩亏损、资金持续紧张态势下，公司控股股东中弘卓业集团有限公司（简称“中弘集团”）及实控人王永红正寻求重组和采取各种措施以自救。在转型文旅的道路上，中弘股份波折重重仍未能突破瓶颈。如意岛引入海洋世界主题乐园会给公司目前的现状带来转机吗？
1、去年净利亏损25亿，A&K未达业绩承诺
中弘股份以房地产开发企业为人熟知，房产销售是其收入和利润的主要来源。从2009年开始，中弘股份进军文旅地产领域，开始在文旅地产业务上持续加码。
目前中弘股份的房地产业务主要位于北京、济南、海口、安吉、长白山等城市，其中北京所占比重较大。其他收入包括控股的两家香港上市公司开易控股（KEE）和中玺国际所带来的收入、物业管理收入、餐饮收入等。2017年10月，中弘股份完成重大资产重组，取得了高端旅游服务商ABERCROMBIE & KENT GROUP OF COMPANIESS.A.（简称“A&K公司”）90.5%的股权，增加2017年营业收入10亿元。
根据中弘股份披露的年报显示，2017年公司实现营业收入10.16亿元，较上年下降77.18%；归属于上市公司股东的净利润亏损25.11亿元，较上年下降1699.01%。
中弘股份业绩情况一览
中弘股份表示，2017年公司的房地产业务受到国家房地产调控政策的影响，特别是受北京商办项目(商住房)调控政策的影响，御马坊项目和夏各庄项目（商业部分）销售停滞，且2016年度已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，其他区域项目与上年同期相比销售收入也大幅下滑，导致公司的2017年房产销售收入大幅下滑。同时，公司所属境外公司（包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等）2017年亏损较大。
中弘股份部分境外公司业绩情况一览
值得注意的是，尽管A&K公司给中弘股份增加10亿元的营业收入，但其并未实现当初的业绩承诺。
去年5月，中弘股份发布公告称，公司拟通过公司控制的境外子公司NEO DYNASTY LIMITED以现金为对价收购YANZHAO GLOBAL LIMITED持有的A&K90.5%的股份和相关权益份额。
中弘股份表示，此次交易将由大股东中弘集团作为业绩补偿主体，并与其签订了业绩对赌协议，大股东承诺A&K于2017年、2018年、2019年的净利润分别不低于2.1亿元，2.8亿元和3.5亿元。如果实际净利润低于上述承诺净利润，则中弘集团将按照签署的《业绩承诺与补偿协议》相关约定进行补偿。
而根据中弘股份最新发布的《关于A&K公司2017年度实际净利润数与承诺净利润差异情况说明专项审核报告》显示，A&K公司2017年度实际净利润数为9364万元，2017年承诺的净利润数为2.1亿，两者相差甚远。
A&K公司2017年实际净利润数与承诺净利润差异情况说明
借助A&K公司来深挖亚洲市场是中弘股份收购的目的之一。但受海南地区环保相关政策影响，中弘股份在海南地区旅游地产项目开发延迟，受北京3.17商办项目调控政策影响，御马坊项目出现大量退房，中弘股份经营亦受到影响。在此背景下，A&K公司原预计借助中弘股份境内旅游板块相关资源、渠道大力发展亚洲尤其是中国市场的协同效应受到一定程度影响，不及预期。
自中弘2015年提出“A+3”战略后，先是在H股收购了前身为卓高国际的中玺国际和开易控股(KEE)，紧接着又拿下了新加坡上市公司“亚洲旅游”，继而收购A&K公司以完善其文化旅游产业链。通过金融和资本运作来保证旅游地产业务快速增长的想法，看似天衣无缝，但实际带来的效果却不甚乐观，甚至对公司的整体业绩形成了拖累。
与此同时，不断铺开的盘子也将中弘股份拉入债务危机。
2、逾期债务高达22亿，谋求重组成突破口
4月23日，中弘控股发布公告称，公司曾在3月17日披露，公司及下属控股子公司逾期债务11.56亿元。自上一公告日至今近一个月时间，公司新增逾期债务本息合计11.15亿元，累计逾期债务合计22.7亿元，全部为各类借款。
中弘股份表示，公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金，并风险提示称，如果无法妥善解决逾期债务，公司及下属控股子公司可能面临支付相关违约金、滞纳金和罚息等，增加财务费用，进一步加大公司资金压力，并将对2018年度业绩产生影响。
由于债务违约，中弘股东被司法冻结股份的消息纷至踏来。
自从去年年底中弘旗下子公司“浙江新奇世界影视文化”债务利息违约的消息曝光后，包括西藏信托、中信信托等在内的各家金融机构就对中弘的偿债能力产生了质疑，不约而同地申请司法冻结中弘集团手中的股份。
雪上加霜的是，自去年12月起，大公国际连续多次下调中弘主体信用等级，并质疑中弘股份虚报账户余额，怀疑“14中弘债”偿债来源。截至目前，中弘主体信用等级已被降至BBB-，债项“16中弘01”信用等级也由AA-下调至BBB-。
中弘信用评级持续下调
这意味着中弘基本上已失去在资本市场获取融资的资格，如何在短时间内获得资金偿还债务成为其迫切需要解决的问题。
针对目前资金紧张状况，且大量的债务本息逾期和诉讼（仲裁）事项未能解决，中弘股份正寻求重组和采取各种措施自救。此前公司控股股东中弘集团及实控人王永红与深圳港桥股权投资基金管理有限公司（简称“深圳港桥”）共同签署了《关于中弘卓业集团有限公司战略重组协议》。根据协议，深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一支“重组基金”，向境内外合格投资者定向募集不超过200亿元人民币，重组基金的期限为3年。
若重组能顺利推进，中弘极有可能挣脱当前的泥沼。然而，重组的路并不好走，在这个关键时期，任何插曲都有可能成为压倒骆驼的“稻草”。
中弘股份在年报中表示，若上述重组终止，公司将继续寻求新的重组，通过重组来让公司尽快摆脱困境。此外，中弘股份还表示，目前公司在积极推进公司库存房产销售的同时，正跟多家机构积极商谈资产出售事宜，将通过出售相关资产回笼资金，争取早日偿还到期借款，解决诉状（仲裁）事宜，解除相关资产查封。
显然，重组已成为中弘股份最大的希望。若重组无望，则只能通过出售资产来回笼资金偿还欠款。
此次授权如意岛公司在海南如意岛开发运营海洋世界主题乐园，亦可看成是其自救措施。但在目前资金紧张的态势下，开发海洋主题乐园并非易事，这会是中弘股份摆脱困局的一次转机吗？
3、引入世界级海洋乐园，中弘危机难言解除
5月1日，中弘股份发布公告称，为配合海南如意岛项目后续建设规划，中弘股份于4月27日与全资子公司如意岛公司签署《海洋世界主题公园授权许可协议》。根据协议，公司许可如意岛公司在如意岛旅游项目上开发、建设和运营使用海洋世界标示的互动乐园、特定主题公园和特定水上乐园。
海洋世界主题乐园为世界级主题公园品牌，其所有者为黑石旗下的美国海洋世界娱乐公司SeaWorld Entertainment, Inc.（简称“海洋世界”）。
据了解，去年3月中弘集团以4.48亿美元代价成为海洋世界的间接第一大股东。随后，中弘股份与海洋世界全资子公司SEA HOLDINGS I, LLC（简称“SeaWorld”）签署了《中心概念和初步设计支持协议》及《公园独家权利及概念设计协议》。
根据该等协议，中弘股份在自2017年起的未来三年内，拥有在中国内地及港澳台地区该主题公园、互动乐园或水上乐园在区域内的开发或经营，或授予上述公园或乐园知识产权的许可等事宜与SeaWorld独家合作的权力。
根据《公园独家权利及概念设计协议》，中弘股份负责为开发海洋世界主题乐园项目寻找可用地并且取得必要的土地使用权或土地使用权。海洋控股同意将尽其商业上合理的努力支持中弘股份。
根据公告披露，如意岛和海洋世界合作许可期限至开业后的20年为止，但如意岛公司可以选择延长5个额外期限，每个额外期限为5年。故最长合作期限可达45年。其中，水上乐园和主题公园的许可费为总收入的5%-7.5%(除去旅行社佣金、信用卡佣金、销售税和其他约定的除外事项)；互动乐园的许可费有待未来另行商议。
中弘股份在公告中特意强调，如意岛公司已取得了海南如意岛项目一期、二期共计海洋使用权面积386.14公顷。其中，一期14个填海项目（总面积247.92公顷）竣工海域均已取得海口市海洋和渔业局使用验收合格的批复，验收合格，目前正在申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续；二期6个填海项目（总面积138.22公顷）正在申请办理竣工海域使用验收，验收完成后，也将申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续。
对于刚刚经历停工风波的如意岛，这无疑透露了希望和转机。受此消息影响，中弘股份5月2日开盘后，股价大幅拉升，盘中一度逼近涨停。
中弘股份5月2日股价分时走势图
尽管在此前的协议中，海洋控股同意将尽其商业上合理的努力支持中弘，但就目前中弘的资金紧张态势，能否支撑起主题公园的建设与运营还是个未知数。而且，相比其他国际品牌，海洋世界目前的经营状况并不乐观。
过去几年时间里，海洋世界的营收一直都呈现下降趋势。2017年公司的营业总额为12.6亿美元（2016年为13.44亿美元），净亏损2.02亿美元（2016年亏损1250万美元），是公司2012年以来的最差业绩。近年来，海洋世界一直在尝试各种方式来扭转颓势，但结果均收效甚微。
海洋世界营收及游客量(左为收入，右为入园量)
在国际品牌主题公园纷纷进军中国之时，海洋世界试图通过中弘来打开中国市场。然而，中弘股份在转型文旅的道路上仍然处于旅游项目未能结果的瓶颈阶段，且如今还面临资金危机。两者皆“自身难保”，援手何施？
化解困局成为中弘当务之急。尽管引入国际海洋主题公园，能通过强化旅游项目打造新的盈利引擎，带动周边房地产业务发展，但在业务和资金问题还没有彻底解决之前，主题公园建设能否顺利落地还有待观察。
未来中弘能否脱离困境仍是未知数，危机亦难言解除。
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