12月18日，由执惠主办，梦东方首席赞助，左驭与源和资本协办，主题为“新动能·新生态·新娱乐”的《2018第三届中国文旅大消费年度峰会暨“龙雀奖”颁奖盛典》在上海盛大举行。此次峰会汇聚了文旅资本方、文旅集团、文旅运营商和内容商等百位资深从业者，围绕目的地产品营销、IP文化创意传播、内容业态沉浸体验、文旅产业大数据、营销新技术新手段等主题，全方位多维度问诊2018，把脉2019。域见文旅董事常务副总经理、睿途旅创董事长彭婷婷出席本次论坛并发表主题演讲。

彭婷婷认为，旅游地产发展空间经历了三层演变，第一层，一个酒店加一个住宅楼盘就构成了发展空间；第二个空间是酒店+商业街+住宅，在第二大空间的Plus版里是酒店+商业街+乐园+住宅；第三空间是基于旅游运营思维的包含居住产品的多元业态合理配置。卖家过去是卖产品，但未来更多是要去卖品牌价值。

彭婷婷表示，旅游地产在不断变化和更迭，现在谁也不会像过去一样动辄拿几千亩的地砸成乐园或古镇再卖房，这个暴利时代已经过去了。在她看来，真旅游还是真地产，哪个是情怀？哪个是万恶之源？这一点都不重要，重要的是核心居住功能占比，是在运作项目时的开发思维，这个思维是过去做住宅的开发思维还是旅游的思维，这才是最重要的。

以下为彭婷婷演讲全文：

（本文根据演讲实录整理而来，执惠略做删减）

各位旅游行业的同仁们、朋友们，过去我更多是以学者、研究者的身份在演讲，今天是第一次以操盘者的身份在这里给大家讲述我的观点。

今天的演讲题目是“创新新时代下文旅地产的第三空间”。在我从事旅游研究，到负责房地产集团文旅板块的投资过程中，大家一直在讨论是真旅游还是真地产？在这样的话题中，很多人说到底应该旅游多一点还是地产多一点？还有很多人提出旅游和地产里是不是应该少一点情怀，如何实现旅游和地产的平衡？

真地产还是真旅游？

实际上，在整个过程中，旅游被包装成了情怀，而地产被过度妖魔化。今天这个时代，旅游从观光走向了度假，我们会为一个酒店赴一座城，旅游变成了生活方式，既然是生活为什么要排斥住呢？为什么你觉得多元化的居住产品就不是旅游产品呢？

我想说的是，真旅游还是真地产，哪个是情怀，哪个是万恶之源一点都不重要，重要的是核心居住功能占比，是在运作项目时的开发思维，这个思维是过去做住宅的开发思维还是旅游的思维。居住产品是满足单一功能的刚需（改善性住房、城郊结合部的第二居所）还是满足了居住功能以外的高附加价值（比说社区、文化、精神感知等），当居住产品从功能吸引力过渡到了文化、社群旅游吸引力的时候，优质的居住产品也是旅游产品。

从我的从业经验以及到现在的操盘经验来看，我想表达一句话：被“妖魔”的旅游地产在不断地变化和更迭，当地产的暴利时代过去，现在谁也不会像过去一样动辄拿几千亩的地一砸一个乐园、古镇再卖房，这个暴利时代已经过去了。

旅游地产发展空间演变

第一个空间是什么呢？早些时候的海南遍地是所谓的旅游地产，一个酒店加一个住宅楼盘就构成了发展空间，空间仅限于此。

第二个空间是酒店+商业街+住宅，在第二大空间的Plus版里是酒店+商业街+乐园+住宅。在这个时代里，我们曾经是开创者也是领航者，现在我们有三家景区，三家住宅区度假景区，项目整整占地7000亩，大家现在津津乐道的所有旅游业态在福州贵安新天地旅游度假区、宁波海皮岛景区、福州罗源湾海洋世界里全部都有，在三个项目里业态都包含了五星级酒店、乐园、演艺、温泉度假等项目。                       

大家可以通过这张图看到我刚刚所描述的业态，这张图是我们的实景图，这就是在接近十年前的时间内第一个旅游度假项目，是第二空间的Plus版本，我们曾经建立了最大的海上世界，有最大的儿童体验乐园，有欢海拓展公园，有600亩的温泉度假区，有中国单体面积最大的剧院（可以坐4600人），光剧院当年造价5亿，乐园投资达39个亿之多，这是在2012年已经建设完成的项目。

到旅游地产发展的第三空间时，我们会放弃、改变过去在第二空间里所做的工作，因为我们曾经是领航者也曾经是先行者。在第三空间里我们希望基于旅游运营思维包含居住产品多元业态的合理化配置，一如大家说的旅游是生活方式，我们会从过去卖商品转换到卖生活方式，从过去只是卖视觉型的冲击力的东西到卖给你的深度体验、五官六觉可能都卖，这是我们现在在整合自己产业链圈做的很大的事情。卖家过去是卖产品，但未来更多是要去卖品牌价值。

域见文旅如何遇见文旅第三空间？

域见文旅作为核心企业如何遇见我们的文旅第三空间呢？

大家对世纪金源的了解源于造城，世纪金源是造城的鼻祖，向来以大盘为重，从1991年到现在完成的投资总共达到了2390亿，捐赠超过了60亿，仅去年完成今天产业资本投资超过180亿，在过去曾经造过17座城市综合体，这当中有11座都是超级大盘，过去的口号叫做“我们为民生造房”，所以那个时候都是以高周转为主。现在企业会随着时代不断变革，未来发展的战略是从民生盖房的规模效应转化成创造多元居住产品。所以在去年现任总裁提出了世纪金源集团的“幸福生态系统”，幸福生态系统就是大家刚刚所讲的“美好生活”，未来是要服务美好生活，因此形成了我们整个产业链条。

去年仅金融资本的投资已经超过180亿，在居住方面会从过去单一的刚需和改善性住宅往多元化住宅及泛地产的方向发展，在大销售时代我们非常努力深耕自己的各类消费业态，尤其是新经济商业。截至目前为止，在全国11家大型购物中心，托管36家大型购物中心，销售面积超过600余万方。

我们还创建专业的创投机构，会不断地创造新内容，如果你在北京、合肥、贵阳、昆明等城市打开微信可以收到世纪plus的软件，这个软件会告诉你以世纪金源为核心的居住圈都有很多医疗门诊，在门诊的牙科医院已经开业，在昆明也有首家“上面是医院，下面是商场”的新业态。

在教育培训空间里，教育集团除了自营22家幼儿所以外，还输出幼儿园教育服务体系超过1115家，而如上所有关乎教育、儿童、健康、金融、便利生活的所有业态未来都会变成新内容应用在文旅更广大的场景里。所以在域见文旅未来的发展里，现在也在全球布局20个域见国际旅游度假区。

在未来域见国际旅游度假区里会有以下发展方向：1.树立新思维，思维不再是过去以房地产住宅开发为选址标准为业态配置标准的思维，而是以旅游经营为主的思维；2.整合全产业，“产业”指的世纪金源是本身的产业，一如我刚刚所讲的健康、消费、儿童等；3.精准定位每个度假区的设计，并且打通自身从酒店到会员，20家五星级酒店、商管会员群体以及世纪城业主的会员群体，在当中进行筛选定位未来度假区的精选场景，不断地应用场景和孵化新业态。

以上大家看到的是我们自己已经投放的基金投资产品，包括儿童的童兜天地、童兜小镇，以及餐饮、生活、文化、医疗等。所有孵化的项目都可以进出到未来域见旅游度假区里，因此未来域见旅游度假区会包括旅游、乐学、研习、颐养板块。

大家可以看到，图上的选址和过去景区布局的选址标准是完全不一样的，每一个地方都是年游客接待量在2000万以上的成熟目的地。

在未来域见旅游度假区里会包含主题商业、家庭娱乐中心、度假酒店、医疗健康、文化演艺、教培社交。现在在上海已经投入装修，明年6月份会在上海开域见文旅4000平方米的孵化器，所有投资开放的业态都会进入到孵化器里，非常希望包含以上业态的内容商能够进入到我们的平台。愿我们一起，在域见里能够遇见美好的旅程，也能遇见幸福的生活。