房地产行业进入下半场，房企纷纷通过多元化寻找新的业绩增长点，基于地方产业优势建设特色小镇已成为“变道超车”的动力。

日前，绿地南昌VR特色小镇项目正式奠基。该项目总占地9平方公里，将以VR产业发展需求为导向，建设VR企业服务平台、教育培训平台和产业园区等。一期预计投资500亿元，2022年基本建成。

目前，类似这种有着明确特色产业规划、投资不菲、定位清晰的特色小镇来越多，包括碧桂园、华夏幸福、龙湖等房企均在不同维度进入产业地产领域。而在5G即将商用的背景下， 以VR产业为基础的VR小镇、VR产业基地、VR园区等纷纷开始兴建。据不完全统计，目前已有南昌、福州、合肥、青岛、成都、郑州、嘉兴等十几个市县已经或正在进行VR产业的发展规划。

绿地南昌VR小镇将对标达沃斯小镇等世界同类产业小镇，在会展、旅游等方面都有所动作。这个VR小镇背后，是政府的强力意志、新兴产业的蓝海，以及绿地、华为和阿里巴巴这类地产、科技和互联网“三巨头”的合力。

而不可不关注的是，这个VR小镇建设背后，是产业开发还是卖房概念？

对标达沃斯小镇？

10月20日，绿地VR特色小镇项目（又名“VR科创城”）正式奠基，一期已签约企业包括华为、阿里巴巴等。该项目位于南昌市红谷滩新区九龙湖片区铁路货运线以南，昌樟高速以东，赣江以西，南外环高速以北，总占地9平方公里，首期建设用地约3平方公里，总投资约500亿元。

南昌VR特色小镇所在区位

据了解，该项目将结合人工智能、5G、云计算、大数据打造智能产业网络，探索搭建VR企业服务平台和VR教育培训平台，建设VR产业园区并提供综合运营服务，形成完整的VR产业发展新生态链，具体建设包括创新小镇、生态小镇、产业小镇、共享小镇、人文小镇等。

今年7月，绿地与南昌市政府、华为三方就建设南昌VR特色小镇项目签署协议。彼时绿地控股董事长张玉良表示，南昌VR特色小镇将对标达沃斯小镇等世界同类产业小镇。

达沃斯小镇的成功因素中，独特而丰富的自然生态资源（比如冰雪资源）是关键之一，使其在运动度假、康养旅游方面具备较强的竞争力，加上达沃斯论坛这一世界级会议的广泛持续的影响力，进而形成医疗康养、旅游度假和会议三个较完整的主要业务链条，彼此间的连接和协同效应也较强，产业活力明显。

再看VR小镇，绿地将发挥区域综合开发、基建、科创、会展等产业领域的资源资本优势，建设路网和基础配套设施，通过“会展+应用”等体验经济带动VR全产业链集聚。而华为将提供智慧园区解决方案，提供网络、通信、云计算及大数据等领先的信息通讯技术，参与VR产业园的智慧化建设，实现园区的智慧化管理运营与服务，降低园区运营管理的成本。

该项目是绿地和华为合作的首个落地项目。在项目进度上，计划到2020年完成一期雏形，2021年总部基地修建完成，届时已签约的“华为VR/AR软件中心”、“阿里巴巴创新中心”将进入，而整个一期项目的完成时间为2022年。

南昌已举办两届世界VR产业大会，属国家相关部门与省级政府合力主办的会议，其规格和持续性及影响力都将得到一定保障，而当前VR产业还属于方兴未艾的发展阶段，这个大会在VR产业内的影响力及范围层级，预计还将得到扩增，华为和阿里巴巴在这里的落地，也是积极推动因素。但也有一些影响因素，包括南昌及江西的影响力层级、南昌VR产业发展的速度等。

而从VR应用落地和体验经济角度来看，新的技术或产品应用的推出，在技术和产品展示展览等方面也提供了更多空间，推动会展旅游的发展。

综合来看，世界VR产业大会具备成为世界级会议IP的潜力，在会议会展、旅游等方面也有新的想象空间，但其间历程应该不短，最终成效还不好具体而言。

为何是江西南昌？

近年来，随着房地产行业从高速增长转向高质量发展，越来越多的房企投资布局产业特色小镇，并将其作为自身战略转型升级的选择之一。不过，产业特色小镇的选择有着多方面的考量，包括地域环境、产业基础、政策支持等，绿地选择南昌落地VR特色小镇，背后布局有何逻辑？

江西南昌作为2018年、2019年两届世界VR产业大会的主办地，正全面引进和推进虚拟现实产业，VR企业、项目、技术、人才和资金不断向江西汇聚、向南昌集中。围绕打造VR产业“江西高地”的总目标，江西已制定“一镇、一中心、一展厅、N应用”等“3+N”重点项目建设规划，其中的“一镇”即绿地南昌VR特色小镇。

南昌VR特色小镇一期布局

1、政策支持。今年5月，国家高层亲临视察江西，指示江西省“要用好首届世界VR产业发展大会成果，加强国际交流合作，推动相关产业发展”。同时，国家多部委出台支持举措，，制定专项扶持政策，支持5G和VR、超高清视频技术融合发展。

在首届世界VR产业大会前夕，江西出台了33条升级版措施支持VR企业。比如对新成立、新入规企业给予10-30万资金扶持；对产值首次超过1000—5000万元企业给予30—100万一次性奖励；对并购境外或省外科技型企业分别按并购额10%和5%给予一次性补助等等。

此外，江西省还发布了全国首个省级VR产业发展规划，编制VR产业链图、技术路线图、应用领域图、区域分布图，构建形成“五大目标、四大重点、一大布局、七大工程、五大保障”的VR产业发展行动纲领。

2、产业基础。截至目前，有近百家VR企业落户南昌，产业集群发展态势明显。据了解，南昌现有VR注册企业100多家，南昌VR产业基地已落户世界500强企业2家、国内500强企业2家、行业龙头企业3家、国家级重点实验室1个。

今年8月，《南昌市虚拟现实产业发展规划（2019~2023年）》公布。规划提出，到2023年，打造形成“南昌世界级VR中心”、产值过千亿元的总体目标。目前，南昌已拥有小派科技、联想新世界等VR企业，拥有欧菲科技、联创光电、联创电子等配套设备和元器件企业，拥有中直新经济、世弘高科、江西色达等具备一定软件和行业应用解决方案开发能力的企业。

此外，南昌市VR产业基地“四大中心”“四大平台”已完成改造提升，南昌VR标准检测平台成为全国首个获得行业资质认定证书的检测机构，展示中心采用先进“AR全息成像”技术，实现裸眼可视化动态展现。

3、环境优势。从交通区位来看，沪昆高铁全线贯通江西，京九高铁江西段即将通车，长赣高铁即将开建，500公里的高铁经济圈已然成型。而南昌VR特色小镇距离省政府12公里，距南昌西站11公里，项目所在的红谷滩新区有重要的交通干道九龙大道从南至北穿越，南昌地铁8号线在此规划两个站点，地铁2号线将南延VR特色小镇。

南昌VR特色小镇交通区位

此外，南昌55所高校、近80所职业技校纷纷开设VR专业，培养VR人才。如南昌工学院、先锋软件学院、泰豪动漫学院等院校均已开设VR设计专业和VR方向班，主攻VR+家装、旅游、医疗、影视动画等方面技能课程，培养一批VR方向高精尖紧缺性人才。

而延伸到更高维度说，非发达区域对新兴产业的投注，有希望通过尽早占位发展，实现产业转型乃至经济弯道超车的目的，比如南昌提出到2023年，打造形成“南昌世界级VR中心”、产值过千亿元的总体目标。参考贵州发展大数据产业的逻辑，或会有所启发。

产业开发还是卖房概念？

VR产业快速发展，国家政策帮扶推进，在地方政府对VR的高度期望下，VR行业呈现一波又一波热潮。据不完全统计，目前已经有南昌、合肥、福州、青岛、成都、郑州、嘉兴、武汉、宁波、重庆、长沙等十几个市县已经或者正在进行VR产业的发展规划，VR小镇、VR产业基地、VR孵化器纷纷开始兴建。权威机构预测，到2021年，我国虚拟现实市场规模将超过500亿元，年复合增长率超过95%。

这些城市多为各省省会城市，在产业转型、新产业占位及经济发展新动力营造等方面，都有较强的内在驱动力，外部则既有压力，也有具体方面的政策和资金支持，比如前述江西发展VR产业的政策。具体到省会城市，它要充当这些产业占位的直接抓手或载体。

这即带来直接的新产业机会，传统地产商整体有钱、有资源，在互联网+、人工智能、VR技术等领先技术挺立风口的背景下，他们也瞄准了前沿科技领域，把角色从“城市建设商”转向“城市综合运营服务商”，从主营房地产，向以房地产为主、相关产业集群并立的多元化经营格局转型。

从大面上来看，绿地抓住契机进入VR产业领域的方向是对的，但能不能落在实处是为关键。目前不少开发商进入产业地产更多是偏重地产而非产业。从南昌VR特色小镇前期推出的规划图来看，项目周边围绕住宅地块和商住地块，涵盖住宅数量并不低。但产业地产不是简单卖房子，而是包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业。只有产业先行，才能创造更多的增值机会，如果仅用简单的买卖结构来做产业地产则行不通。

南昌VR特色小镇规划图

在当前地产市场和政策环境下，地产龙头之一绿地在地产方面的开疆拓土，需要有更多其他产业概念，不管是文旅还是科技或其他，其在区域综合开发、基建、科创和会展等产业领域的资源、资本优势，是其能敲开南昌大门的重要缘由，而这些优势的叠加在拿下大体量土地时也显现出来。

财经评论员严跃进对执惠表示，南昌是一个正在崛起的区域，需要新产业的导入发展，而通过产业元素有助房企拿到更优质的土地，或价格更低的土地。但房企要谨慎的做一些开发，比如不积极做产业，而是做住宅等，这是需要注意的。

目前多数房企进入VR产业领域乃战略考虑，而运营能力是制约房企做好项目的核心。

产业地产开发周期长，需要企业沉下心来长期精细化深耕方能成效。比如华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。传统地产的开发是分享区域产业发展带来的红利，而产业地产要将某一产业发展成熟后，方可能获取相关利益，因此，具备持续的产业运营能力是产业地产创新发展的关键。

产业地产土地获取成本较低，使用非常灵活，既可以作为工业用地出让，也可以当作综合类商业用地出让。对于房企来说，关键是要把生地做成熟地，才能获取土地增值效益。除此之外，产业地产对资金的要求也颇高，产业地产的复制性较差，如何理清盈利模式，这都是地产商们面临的问题。

涉水VR等科创领域，绿地已不是第一次。今年6月份，绿地曾在半月内投资4家科创企业。目前也搭建了一个较为全面的科创发展体系，从战略合作、建设运营、项目投资均有涉足。“VR+地产”是将形成一个产业小镇，还是将VR做成了地产的噱头，还有待观察。