小镇与特色街区，毫无疑问，是当前旅游开发热潮下投资商与从业者关注的焦点产品。

无论是脱胎于悠久历史的三坊七巷、宽窄巷子；还是保有民风民俗但也重着笔墨的关中袁家村；亦或是全然新建的迪士尼小镇与灵山拈花湾，它们都已成为了各自地域范围内的“旅游爆品”，除却易达、好逛、内容丰富、互动体验性好等共有特征，每家的核心特色又可谓独树一帜。

笔者近期随团队参与到东南沿海某大型文旅项目的策划工作之中，期间结合实地考察对福州三坊七巷做了相对系统的研究，收获可谓良多。过去只闻其“一片福州三坊七巷，半部中国近代史”的盛名，不曾想，承载厚重历史的背后它同样演绎出了这个时代对文艺再创作的众多创意与巧思。

“一片福州三坊七巷，半部中国近代史”

作为福州首个国家5A级景区，“中国十大历史文化名街”之一，三坊七巷其实早已名动全国。

论地理区位，三坊七巷自唐代以来就一直处于福州城的中心位置，是福州古城历史文化轴线的重要组成部分，可以说它见证了自中原文明入闵以来福州城市的发展与变迁。

论规模与结构布局，三坊七巷文化街区占地约40公顷，由三个坊、七条巷和一条中轴街肆组成，以南后街为南北主轴线，西侧有衣锦坊、文儒坊、光禄坊“三坊”，东侧有杨桥巷、郎官巷、塔巷、黄巷、安民巷、宫巷、吉庇巷“七巷”，其间又有曲折通幽的弄、巷沟联组成鱼骨状的传统坊巷格局。

三坊七巷的街区肌理

论历史地位与文化遗产，其格局发轫于晋，形成于唐末，发展于宋元，至明清达到鼎盛。坊巷内迄今保存的200余座古建筑，大部分是古代士人阶层的宅院居所，有多处被列为全国重点文物保护单位及遗产地核心要素。

历史演进的过程中，三坊七巷走出的名人多达百余位，其中在中国历史上占有一席之地的就有四十位，如民族英雄林则徐、中国船政文化的创始人沈葆桢、启蒙思想家严复、戊戌变法六君子之一林旭、黄花岗英烈林觉民、抗倭名将张经、清代“世进士”之家（五代进士）的陈承裘、近代诗人陈衍及著名作家冰心、邓拓等多位名人均在此居住生活过。

现如今的三坊七巷可谓中国都市内唯一较完整保存的坊巷布局街道，业内称其为“中国里坊制度的活化石”，同时也是“明清建筑博物馆”。

“墙、门、雕饰”展现闽派建筑的精巧与独特

建筑是可以触碰的历史，透过它，被文字记录的风俗人情就变得立体与活化了起来。如果具体来看以三坊七巷为代表的闽派建筑，“马鞍墙”、“雕饰”与“建筑门”是其特色与精髓的最直接例证。

1、马鞍墙

三坊七巷的民宅沿袭唐末分段筑墙传统，都有厚砖或土筑的围墙。墙体随着木屋架的起伏呈流线形，翘脚伸出宅外，状似马鞍，俗称马鞍墙。而江南建筑中，绝大多数是呈90度角的直线构成的阶梯形山墙，唯独马鞍墙是曲线形。一般是两侧对称，墙头和翘脚皆泥塑彩绘，以此形成福州古代民居独特的墙头风貌。

2、雕饰

在建筑装饰方面，三坊七巷的最大特色是对门窗扇的雕饰。普通民居梁柱多不加修饰，简洁朴实，而在门窗扇的雕饰上则大下功夫。窗饰的类型十分丰富，有卡榫式图案漏花，有纯木雕式窗扇，也有两者相间使用。木雕式窗扇中，有透雕，有浮雕，题材有人物花卉、飞禽走兽，窗扇雕饰整体来看对称式与不对称式并存。如文儒坊尤恒盛的明代古宅，在二进厢房的门窗隔扇上，透雕了较复杂的瓶花图案，花瓶寓意住居平安，涤环板上是浅浮雕的花开富贵。这些用卡榫斗拼或木材镂空精雕而成的花窗雕饰，清晰展现了福建民间工匠的高超技艺。

3、建筑门

第三点是其建筑门的别具一格，总体可分为四种。其一是在前院墙正中，由石框构成的与墙体同一平面的矩形师门；其二是两侧马鞍墙延伸作飞起的牌堵，马鞍墙夹着两面坡的屋盖形成较大的楼，像沈葆桢故居、陈承裘故居、林聪彝故居都是这种门楼；其三为屋门，屋门即为大门，是建筑的主要出入口，它也是主人身份、社会地位和财富的象征；最后则是房门，相对而言最能体现三坊七巷门的特点，用以在建筑内部分割和区别各个房间，通常会有精美的雕饰，常采用寓意吉祥的梅兰竹菊等进行装饰。

如梭客流的背后是发展模式的变迁

根据公开资料测算，三坊七巷2015年的游客数量能够突破千万人次，若再加之巨大的本地客源，其人流量已经能够超越二线城市核心商业项目的客流量水平。但当下如梭的客流并不意味着其过往发展的一帆风顺，近20年间，它也经历了颇具代表性的由“房地产开发阶段”到“整体保护阶段”的过渡与演进。

我们知道，当下大行其道的文化旅游街区主要有两种发展模式，其一是脱胎于历史厚重的老街，保护性修建部分老建筑的同时或配合新建部分建筑，典型代表就是三坊七巷、宽窄巷子以及田子坊。另一种形式则为全然新建，如拈花湾或者宋城街区。

两者开发过程中所面临的问题也有所不同。前者往往地处城市核心地段，历经时代发展与积淀后能够分享整个城市的大量客流，在地域文化以及民众心理认同感上也有优势，但它们往往年久失修，基础设施陈旧，这就在很大程度上降低了游玩的体验度。后者因是全新物业，规划合理，基础设施相对完备，逛着或许更加舒适但总让人感觉欠缺地道的“文化味儿”。三坊七巷在启动保护性开发前，也面临着与前者相同的问题。

90年代初，系统的规划设计首次介入三坊七巷的保护与改造计划中，这之后它经历的两轮规划不尽相同。

1、“大破大立”的房地产开发阶段

第一轮为1993年由福州市政府主导，由李嘉诚的香港长江实业主导进行的开发与保护工程。

根据其方案，此轮工程主要分为四个方面：

一是将原主轴线南后街西侧的雅道巷拓宽，由此改变主轴线形态；

二是将南后街西侧的三坊更新为四个居民区，以高层住宅代替原有的低层民房；

三是将南后街东侧的巷子改造为低层的“商贸坊”；

最后所谓的保护性开发则是将开发商与政府协议中指定的文保内容采取分片迁建的方式集中保护，其中仅13座原地保留修复，其余均搬迁至3个相对集中的文物建筑区组团中。

1993年三坊七巷保护与改造方案

工程启动至2004年基本完成一期约4.8公顷的工程建设，衣锦坊的绝大部分被拆除改建，建成了四栋高层住宅，三坊七巷原有格局被严重破坏。所幸后因户籍与房产冻结等原因，剩余的二坊五巷在改建前被政府收回了开发权，相应的拆迁得以停止，此轮合同也于2005年终止。

用房地产惯用的旧城改造手法进行操作，极大地破坏了历史街区的完整性，失去环境氛围的民居类古建筑也价值全无，这一阶段的改造难言成功。

2、整体保护开发阶段

汲取上轮规划的经验教训，并配合专题性民众调查、实地调研等工作，三坊七巷第二轮规划的大幕自2006展开，核心是对其进行“整体性保护”。

主要方法有三：

首先扩大保护范围以此保护街区的完整格局。受保护的建筑由39座增加到159座以上，落实了200个非物质文化遗产要素、40余处历史记忆以及30处老字号，尽可能将非物质文化遗产固化到物质遗产上；

其次计划采用具有一定弹性的新功能植入门槛方法，按文物建筑、开放空间区域、原生态功能保护区、传统功能区逐渐放低，以此限制不恰当的功能植入；

最后通过破坏点恢复的方法，修复街巷空间立面，将改造的影响降到最低。

2006年三坊七巷保护与改造方案

“保护大于并且先于开发”的理念，或许为之后众多历史街区的改造升级确立了更为适宜的方向。

小众文创店铺成为业态经营的“点睛之笔”

改造完成后的三坊七巷，在笔者看来，是一条可逛性极强的文化旅游街区，“文化味儿”浓厚的同时又不失商业的现代感与完备性。商业业态的经营，总体来看不过零售、餐饮、休闲娱乐或是相对更新潮的文化体验这几大类，形式并不复杂，重要的是怎样结合时代精神及潮流为其注入全新的“卖点”。

若要从商业经营角度去打造一个成功的文化旅游街区，在笔者看来，入门的第一步必然是涵盖上述几个业态，保证消费供给的完整度。这之后深入到品牌招商层面，大型连锁品牌与本地特色品牌应该并举，前者提供便捷、标准化的消费选择，后者则是营造独特体验，虽说这只是基础的两点，但很多街区受限于城市能级、地理位置、招商运营能力，也很难将其全然实现，没有基础，再妄言其他也意义不大。

在三坊七巷中，我们能够看到它保持业态完整度的同时也在连锁与特色品牌间做了平衡。有诸如木金肉丸、同利肉燕、永和鱼丸、百饼园、瑞来春堂等本地特色品牌，也有与传统建筑融为一体的，诸如星巴克、哈根达斯、满记甜品、麦当劳等国际知名品牌。这两者的结合能够使游览中的基础诉求得到满足。

在这之后打造核心引爆点则是成就项目独特性的“点睛之笔”，对于近来火热的文创内容，三坊七巷也走出了自己的道路。

历史街区的文创元素该如何打造？此类店铺的定向招商或是培育孵化该如何进行？说到底拼的还是经营内容的稀缺性。而稀缺性的形成可以通过两个维度来实现。

>>其一是基于街区所处特定地理环境中的人文及风俗进行定制化开发，此点难度颇大，需要专业团队操刀，从商业模式、产品设计、制作、店铺终端运营等环节进行系统性构建。考虑到其环境的特殊性，此类店铺很难进行规模化复制，是属于“小而美”的存在，但一经做成，大概率成为爆品，它是靠极高的店铺经营坪效而胜出。用现代手法包装与演绎厚重的历史文化，重现一段岁月与记忆，如三坊七巷里的“严校长的故事”。

处于郎官巷中的这家店，整体采用暖色风格的内装，很大程度上缓和了历史的肃穆感，精巧的店面设计处处透露出温馨与别致。

它将严复这一名人形象进行IP化再创作，将文化遗产与当代人的生活、审美、需求对接起来，推出了一系列自主设计的文创产品，如玩偶、抱枕、手机壳、手札等，精致实用的同时也不失旅游纪念品的意义。

>>其二对于那些可复制、连锁型的店铺品牌，可以通过相对独特的经营内容与商业模式，合理控制开店数量，实现相对的“小众化”，藉此胜出。如三坊七巷中的台湾文创品牌“纸箱王”。

在其专注于纸艺工作的二十年间，共推出了超过两千种的产品，其中还包括百余项专利设计。不曾想，其将平面的纸张演绎为了如下图的纸艺灯饰

纸箱王还将纸的创意进一步延伸，打造出纸箱故事馆、蜜蜂故事馆、无糖部落、主题餐厅及纸箱动物园等特色空间。

同时在商业模式层面，它把店铺打造成了一个小型的收费景区，十元一张门票可以抵扣店内消费，这样就间接拉动了店内的商品经营。试想，对于十年间只开出了四家店的纸箱王，一个文旅街区若有这样的文创店铺进驻，何愁身陷同质化竞争的泥沼？

对于项目的价值，市场会给出最真实的反映。根据调研数据，当前三坊七巷中轴线南后街两侧的沿街商铺，一层租金单价为20-25元/平方米/天，这已经略微超过了大众点评网上福州好评度排名前三的世欧广场首层的平均租金！这也是三坊七巷在商业经营层面空前成功的最好例证。

在笔者看来，融合文化旅游元素的特色历史街区应该就是这样：当你置身其中时，一边会感觉到被浓厚的“文化味儿”所包围，这种氛围不肃穆，不压抑，可以通过各类生动且鲜活的展示元素，如新型展馆、IP类文创纪念品去触碰和感知那段岁月的生命力；而在另一边，又能够体验到丰富且便捷的精致商品与服务。而福州的三坊七巷，其实就是这样。

*本文由执惠战略合作伙伴复世文旅智库授权发表，作者：徐成龙。

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