8月25日华侨城A发布的半年报，再次为坊间主题公园行业从业者，证券市场分析师将华侨城归类为房地产企业，而不是旅游企业提供了充足证据。真相在利润表、现金流量表和资产负债表这三表中显露无疑，华侨城A一直以旅游企业自居的言论值得斟酌。

自90年代一来，华侨城集团以“让世界了解中国，让中国了解世界”为宗旨，提出建设具有中国特色的主题公园群。先后投资建设了中国民俗文化村、世界之窗和深圳欢乐谷主题公园，在南中国的深圳湾畔形成了中国最大的主题公园群，其中欢乐谷已完成东南西北全国布点布局，北京、上海、成都、武汉、天津、重庆欢乐谷都已先后开业，更多项目正在开业中。

一、房地产业务占营收超80%，占净利超100%

半年报显示，报告期内公司营业总收入137.89亿元，其中房地产行业收入71.18亿，占比51.6%；旅游综合行业收入64.31亿，占比46.6%。表面上看，房地产和旅游综合行业二者几乎各占总营收的半壁江山，实际上并非如此。

据了解，该公司旅游综合业务包括主体园区运营收入和旅游地产收入两部分，来自广发证券的数据显示，华侨城A2016年旅游综合业务收入是160亿，占总收入比例的45%，而房地产开发收入为189亿元，占收入比例的53%。

从实际运营口径来看，房地产开发业务由旅游地产（主题公园附近项目）和普通地产两部分组成。2016年财报显示，房地产开发收入总规模为300亿元，占总营收入的84%。由此可见，房地产业务是华侨城A主要的营业和利润核心。而不是旅游服务业务，该部分收入占营收比重不足12%。

执惠还从2017半年报《主要控股公司分析》一栏中发现该公司两家子公司武汉华侨城、华侨城房地产在报告期内，分别贡献了4.06亿元，18.64亿元的净利润。实际上，整个公司2017年上半年完成营业收入137.89亿元，实现净利润17.34亿元。由此可见，普通地产贡献了绝大多数净利润，占公司总净利润的107.5％，而旅游服务业务盈利不乐观。

广发证券称，华侨城依靠独特的“主题公园+地产开发”开发模式，公司与政府签订主题公园建设合同，以较低的价格成片获取周边可开发土地资源作为主体公园建设的补偿。在核心城市获取了大量低成本的土地资源后，这些项目储备在房价上涨过程中，收益水平不断增厚，提高了公司抵抗地产行业波动和风险的能力。

“主题乐园是这一轮文化产业快速发展的背景下最直接最有效的业态之一，主题公园的主要作用是短期土地溢价，短期旅游目的地吸引，短期营销战略刺激。” 乐慧达（大连）主题公园商业管理有限公司创始人王鹤程对执惠指出，主题公园除了土地溢价与地产有所关联之外，别无联系，是两个完全不同的行业，也是完全不同的业态。“主题公园＋地产”的市场反应火爆并非来自这两个不相干产业之间的加模式，而仅仅是在地方政府在文化旅游上“大干快上”的短期市场反应而已。

 二、夯实土地储备致使现金流-176 .93亿，房地产存货819.22亿元

现金流量表显示，经营活动产生的现金流量净额为-176.93亿，去年同期-7.90亿元，增长率是-2139.53％，这是因为支付购买土地款增加所致，这也说明华侨城A加强房地产业务，而不是旅游业务。报告期内，公司通过市场竞拍、公开招标、股权收购等多种方式，成功获取了深圳龙华民治项目、宝安中心区滨海文化公园（一期）项目、顺德大良项目、天津西青区项目等一批优质资源，进一步夯实土地储备。

截止2017年6月，该公司银行总授信815.50亿，目前已使用318.22亿。报告期内财务费用6.7亿元，相比去年同期3.02亿元上升121.90%。截止2017年6月，银行总授信815.50亿，已使用318.22亿。

《资产构成重大变动情况》显示，其房地产存货高达819.22亿元，占总资产46.68%。固定资产仅140.35亿元，占比8.00%；在建工程32.71亿元，占比1.86%。主题公园资产主要归入固定资产和在建工程，合计占比不足10%。此外，货币资金占比9.97%，短期借款14.83%，长期借款18.64%。

一位个人投资者对执惠表示，华侨城这几年没怎么开新园，因为在中心地带不需要乐园来带动，而在比较次的区域开新园未必有人去，如今通过大规模城镇化建设就可实现土地升值。此外，主题公园是投资大，回报长，赚钱不易，虽可提升地产价值，但未必总能行得通。王鹤程所持观点不同，“主题乐园和地产是可以建立关联的。主题公园作为旅游行业的高端产品，是高投入高回报的业态，值得深入研究和长期投资。”

* 本文作者洪丽萍，执惠记者（WeChat：hongliping719）。欢迎交流！

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