欠债难还。闹上法院，文旅地产（项目）企业“钱关”难过。

一是近期，法院判决知名艺人李亚鹏、李亚炜（李亚鹏哥哥）向北京泰和友联投资有限公司支付4000万元及利息。双方的债务或利益纠纷其实早已有之，这次算是最新进展，但还不是最终裁定。

近期曝光的录音文件（应该是与债权人沟通）也掀起不小争议“声浪”，在录音中，李亚鹏表示“基本上是停滞的状态，我们已经无路可走了”“需要怎样我都可以，需要我跪下、趴下都可以”。虽李亚鹏方面澄清该音频为“恶意剪辑、断章取义”，但其言语间无奈、困境之意也多有显露。

二是近日，新华联文旅公告称，公司及子公司芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司因诉讼被法院纳入被执行人名单，执行标的 488,381,754 元。

另外，其公告还称，其全资子公司湖南新华联建设工程有限公司(简称“湖南华建”)所持有的部分长沙银行股票被冻结。湖南华建因未按约定偿还厦门国际银行股份有限公司北京分行(简称“厦门国际北京分行”)融资本金 50,349.67 万元、中铁信托有限责任公司（简称“中铁信托”)融资本金 36,190 万元，被厦门国际北京分行及中铁信托依据公证债权文书向法院申请强制执行。 

在公告中，新华联文旅表示，公司及子公司将积极与债权人及相关方进行沟通，争取获得债权人谅解、达成展期与和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决上述逾期债务及被冻结资产的解冻事宜。

李亚鹏、新华联文旅的境况，一者让一个陷入困境的文旅地产项目再次浮出水面，二者揭开了地产企业转型文旅的难处与痛处，这也是当前文旅地产投资方或操盘企业的典型折射。

李亚鹏债务纷争的根源是其曾参与投资主导的丽江雪山艺术小镇。

丽江自然算是一个文旅高地，目的地品牌响亮，游客众多，但这个艺术小镇却一度陷入“旺季不旺、淡季更淡”的窘状。

雪山艺术小镇的运营理念大略可概括为“以艺术活动带动人流导入，以人流导入加速商业氛围呈现，以商业氛围升级艺术活动”，通过三连环的循环互促逻辑，形成一个良性生态。

但事实上，该小镇艺术活动的带动作用不够强且难以持续，导致循环的先导环节即有问题，生态更是难言成型。项目业态打造不够合理、运营经验和能力的欠缺，多因素叠加，小镇危机加剧。

而另一个堪称“致命”的因素是房子产品设计。以2018年的信息来看，雪山艺术小镇第一期项目房产主要是130多栋190-300平方米的清水独栋别墅。190平方米的别墅总售价达400万-500万元左右，更大户型售价达700万至上千万元。

这意味着如果自住，购买者消费能力得不错，还得看好丽江；如果投资，单价2万多，确实高，且后续价格上涨空间也受限。

公开信息显示，除了李亚鹏的一些好友购房支持外，其房产去化并不乐观（除了小镇的内因，其与复华丽江国际度假世界、金茂谷镇彼此间的距离2公里左右，形成直接激烈竞争，是外因之一），这是非常大的隐患，也给这个项目的困境恶化，以及李亚鹏的主动“撤退”甚至于部分出局、上述4000万元经济纠纷埋下伏笔。

2015年6月，地产商阳光100代替李亚鹏成为该小镇项目方的控股股东，主导小镇的规划开发及运营，小镇被调整为街区综合体，将酒店式公寓变为客栈，艺术酒店、艺术家工作室变为开放式街区业态，商业形态成为主体。

这个小镇的口号也由“雪山下的小院”变为“在丽江拥有自己的产权商铺”，艺术情怀不再，而是要卖出更多的商铺回流现金、挣钱，寻求转机，现实如此。

但同样，这个小镇周边有君悦、铂尔曼、悦榕庄等高端酒店，商业形态项目更是饱和状态，同质化高、竞争激烈。

公开数据显示，2018年、2019年、2020年年中，该小镇的合约销售面积分别为961平方米、0平方米、26平方米，颇为惨淡，困局尚难扭转。

新华联文旅的困局境况类同。

在新华联文旅的多个文旅项目中，湖南长沙铜官窑古镇、安徽芜湖鸠兹古镇和四川阆中古城，算是其文旅地产项目代表。

以新华联文旅“一号工程”铜官窑古镇重点来说，这个项目在古镇“貌”的复原方面下了很多功夫，是真的用心了，但其文化挖掘、IP打造等内核元素并不够强，通俗点说，属于“皮”亮、“骨肉”不够。有业者提到，这个古镇旅游体验性不强、业态的创新度不够，和市场上的传统古镇没太大差异化，欠缺与众不同的核心吸引物，导致古镇的产品模型出现问题。

而新华联文旅的模式也有隐患。其“古镇+”模式，是文旅与地产结合，文旅项目+地产项目配套，卖房子同样是核心之一。

房子销售是文旅地产项目关乎命运的要素，但和一般的住宅项目不同，讲究“产品力”，比如产品定位、设计，还有营销能力比如讲故事的能力要求也不低。有业者认为新华联文旅在这些方面有所欠缺。

目前来看，新华联文旅自转型以来尚未有实质突破，路途尚远，地产收益在营收中占据绝对大头，文旅项目或产品的模式或模型尚未有可称成功者，加上拿地缓慢，土地储备这一根本性生产资料没能有效增加，土储规模小，为其长期稳定经营或发展留下一定隐患。另外，新华联文旅的债务危机也一直垒高未消。

2019年，新华联文旅营收和净利润双双同比下滑，为近五年来最差业绩；2020年受疫情影响，其预亏11-13亿元，收入下降超76.47%。加上房企监管“三条红线”，自身与外界因素多重作用，新华联文旅的危机在走高。而上述的“欠债难还”，自是危机的直接映照。

纵危机显现或“潜伏”，向文旅转型，文旅+地产的模式，依然会是不少地产商的着力布局领域，这背后既有文旅产业的前景因素，也有他们面临的客观环境影响，以及自身转型的诉求，但当前的宏观政策、地产市场环境等，对地产商来说依然不算“友好”，加上融资新规“三条红线”对地产商的有息债务和杠杆水平进行控制，不少重要城市对房地产市场调控政策仍趋紧

，一方面会推动他们向文旅转型，另一方面也给他们的项目地产销售、融资等带来更多挑战，对其文旅地产项目的产品、模型、模式、运营等提出更高要求。

所以，一个更宏阔的市场，难以消解的挑战，乃至可能叠加的危机，文旅小镇的操盘核心是什么，文旅地产项目的打造有哪些深坑，如何避坑？

3月29日-31日，执惠集团联合中厚明德，特别开设《"两会" "十四五"最新政策解读与项目申报策略》实操落地专题培训班，我们将提供最新政策的核心解读，以及这些政策下文旅地产项目的机遇与挑战。

联合主办单位

执惠

长期专注文旅全产业链专业研究、媒体传播和大数据分析,为产业提供“研究咨询、教育培训、会议·品牌、运营服务”四位一体的综合解决方案。旗下拥有执惠文旅大学、文旅大消费研究院二大业务品牌,华东、华中、华南、西南、西北五大教育基地,助力中国文旅目的地生态创新。

中厚明德

旗下拥有商学院板块、规划设计板块、产业发展板块、投资板块及科技板块。以产业为本、战略为势,搭建了“产业+资本+平台+商学"创新生态系统,专注于项目咨询、策划规划、立项申报、产业导入运营、投资及资本对接、联合开发、品牌输出等一站式产业发展服务。

培训班·信息

【时间】2021年3月29日-3月31日

【地点】北京

【参加人员】开发商、运营商、项目操盘手、规划设计院、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高层

【课程亮点】两会及十四五规划纲要最新政策解读、行业发展趋势与核心政策研判、项目申报策略拆解、项目实操落地指导、新业态打造与新模式构建路径分析、项目咨询服务、产业资源对接服务等。

【报名电话】18513189387（杨皓天）

您想了解的9大核心

1 政策解读：抓住政策红利，率先掌握市场先机

1.1 两会政策解读

1.2 “十四五”规划重点产业方向

1.3 现代农业产业示范园支持政策

1.4 康养产业政策红利

1.5 关于促进森林康养产业发展的意见

1.6 国家全域旅游示范区验收新政与标准

1.7 特色小镇与特色小城镇高质量发展

2 拿地策略：了解土地政策，掌握获地方式

2.1 土地审批权下放的影响

2.2 新《土地管理法》对企业的利好

2.3 农村土地制度改革的关键点

2.4 土地利用总体规划的基本原则

2.5 土地联动开发全流程解析

2.6 土地流转及宅基地利用创新模式

2.7 集体建设用地的农企合作模式

3 顶层设计：产品做什么，怎么盈利，谁来运营

3.1 产品的投资分析和战略定位

3.2 产品选择、业态规划、产品设计

3.3 成本费用估算（开发成本与开发费用）

3.4 盈利设计与估算（开发估算与开发模式）

3.5 政府如何引导管控

3.6 投资商、开发商、运营商多方苍郁专业运作

3.7 农民参与方式与利益分配机制

4 策划规划：规避误区，确保活下去

常见误区：

4.1 误把规划当策划

4.2 生搬硬套、创新过度、只玩概念、盲目选址

怎样活下去：

4.3 大策略看市场，回到市场这个基本面上来

4.4 必须先找魂，先有策划后有规划、定位之后，就是大创意

4.5 资源整合是关键

4.6 长计划短安排

4.7 先开模具后找地

5 立项申报：政府支持，取得优惠条件

5.1 了解国家资金扶持项目名录

5.2 对照申报条件进行项目自评

5.3 明晰申报程序，切忌进入误区

5.4 熟悉政府资金补贴的路径

5.5 掌握要点细则，撰写申报方案

5.6 项目申报实战解析答疑

5.7 取得国家级或省级支持，拓展市场影响力

6 资本对接：重视资本，解决现金流及投融资路径

6.1 两会后，乡村振兴的投资市场分析及新商机

6.2 资本运作顶层设计及公司组织架构

6.3 乡村振兴产业中的基金运营

6.4 不同文旅、农旅、康养业态的投融资要点

6.5 不同类型的融资组合及风险规避

6.6 轻资产与重资产的协同模式

6.7 项目各阶段投资、盈利、退出核算

7 产业导入：全产业链搭建，促进转型升级

7.1 产业发展路径

7.2 产业选择原则

7.3 产业链&群思

7.4 核心产业锁定

7.5 产业集群规划与平台搭建

7.6 产业化提升对策与路径

7.7 产品链的多样性与商业转化能力

8 运营招商：引爆项目，招商运营之道

8.1 市场研判：远方市场比例与在地市场比例

8.2 商业市调：商业总量、业态结构、地域特点、年度客流量需求预算

8.3 业态规划：业态定位、商业动线、业态落位、时序规划

8.4 招商政策与业态规划

8.5 运营管理：管理手册、价格管理、活动引流计划、年度客流分解计划

8.6 开街活动：营销方案、氛围营造、宣传推广

8.7 开街运营管理计划：养商与商业管理、产品营销与运营管理、节庆计划与人流管理

9 品牌打造：品牌打造与输出，创造经济价值

9.1 项目品牌打造的商业核心价值

9.2 产品策略从规模化、标准化、市场化到品牌化多元建设

9.3 用“文化”讲好品牌故事

9.4 品牌系统搭建、运营与经济价值转化

9.5 品牌IP文创设计与附加值提升

9.6 文化创意与感官体验的场景化营造

9.7 品牌输出标准化流程

不只是培训，而是全产业链服务：从了解到落地、一站式服务

课程培训：咨询式培训，因需制导，以解决客户实际需求设置课程体系

咨询问诊：项目个性化问题咨询，自建专家团队一对一咨询问诊，并给出答案

专家到家：专家团队亲赴目的地，把脉项目发展方向，现场分析快捷答疑，协助企业与政府沟通

策划规划：以项目落地为最终目标，编写策划建议书、概念性规划等，协助项目获得政府支持，取得审批立项，争取优惠政策及配套土地。

立项申报：从材料编制到申报程序全流程一站式服务，解决特色小镇、田园综合体、农业产业示范园立项难、申报难两大难题。

联合拿地：推荐联合拿地主体（央企、国企、上市公司、大型民营企业以及国内外各专业类公司等），配合项目方跟政府谈判，争取最优政策。

项目融资：组织推荐联合投资主体（央企、国企、上市公司、民营企业、国内外专业类公司、基金公司、银行机构等），对项目进行考察评估，出具投资方案，促成各机构对项目进行投资。

产业导入：推荐、洽商、导入适配优质产业资源（大健康、文旅、教育、科技、现代农业等12大类核心产业）打通上下游产业链条，最终实现产业可持续发展。

项目招商：根据项目需求，推荐合适的招商团队入驻招商，完成项目的招商任务。

运营管理：根据项目需求，引入项目各个板块的运营机构（大健康、医养、文旅、农业等运营机构），为项目的成功发展而助力。

本期核心导师介绍

部级有突出贡献的中青年专家、享受国务院颁发政府特殊津贴。主要研究领域有国有企业改革、宏观经济分析、农村经济形势分析、农村经济政策变迁、农村产业结构调整、农村劳动力流动、农民收入与消费、农户和政府涉农部门行为、农村财政与金融等。作为主持人和课题组成员参加过49项课题研究，其中国家级6项，部委级15项，国际合作8项。参与起草党中央国务院文件和中央领导同志讲话23篇。

中厚明德集团创始人、中国投资协会项目投融资专业委员会常务理事、中国服务贸易协会大健康委员会特聘专家、山东省乡村振兴齐鲁样板研究院特聘智库专家、中国客天下乡镇城融合发展研究院特聘智库专家、国内著名策划专家、资本领域实战专家。

在特色小镇、田园综合体、文旅康养、产城融合等方面具有丰富的理论和实践经验，被众多业内人士称为“乡村振兴项目百科全书”。主持策划宇翔盛泰天空之城特色小镇、保定漕河综合治理田园综合体、广东嘉士利郁南方万亩无核黄皮文化特色小镇等百余个项目。受到地方政府与市场的高度认可。

毕业于外交学院，硕士研究生，曾先后任职人民日报，北京市政府新闻办公室，深交所营销上市公司华谊嘉信集团董事长助理、决委会主任、战略总监。文旅部文促会文化旅游工作委员会常务副秘书长，中国探险协会副主席，社科院文旅数字营销研究院理事，首都经贸大学MTA产业导师，中旅银行独立董事。对国内外OTA及文旅大消费有深入研究，所创立执惠文旅产业平台获得数千万元融资并已成为中国文旅产业有影响力的文旅产业服务平台，并获评中国旅游协会年度媒体传播机构及中国旅游博览会最佳合作伙伴称号。

高级策划师、高级规划师，具有多年策划、规划设计经验，对特色小镇、大型休闲旅游度假区、度假地产、休闲商街、旅游地产等类型的项目具有丰富经验。熟悉国家规程、行业规范。

参与项目包括：《密云蓝城小镇》、 《义乌李祖精品村项目》、《中华孔子城项目》、《十堰武当山太极湖》、《晏泉湖项目》、《北京中国卫星大厦方案设计》、《北京中关村航天科技创新园区规划设计》、《北京启迪公交智谷小镇》、《天津硅谷科技创新驱动中心项目》等。

巴黎HEC高等商学院硕士，拥有7年中央直属特大型联合企业、10年全国无区域民营企业集团的高级职业经理人经历，有丰富的大型企业结构、战略、重组，和百亿级以上规模的营销规划与实战经验，擅长大兵团作战。现为中三农国投富碳农业有限公司董事长，北京国本富碳农业规划设计院院长，业务领域涵盖农村土地经济与农业资源和文旅康养资源的产业融合、区域与流域经济等各领域的产业规划与运营。

北京市旅游协会民宿分会副秘书长、中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会理事。20年聚焦文旅产业、民宿产业领域实战专家，教育、体育、物流等多领域产业投资人。

国奥集团作为中国优秀城市运营商的代表，目前在全域文旅经营权交易平台、跨界IP整合等方面积累了大量优质资源，作为北京市旅游协会民宿分会的会长单位，积极尝试与新媒体新零售结合，从城市更新、闲置资产盘活、定制化产品服务，以及会员体系引流、行业基金和产业金融化升级等方面，可以帮助广大文旅企业创新赋能，合作共赢。

原伟光汇通古镇运营管理中心总经理。唐老师拥有10年古镇景区运营管理经验，擅长古镇运营管理与市场营销，管理运营彝人古镇、石羊古镇、滦州古城、田州古城、定远古城、管仲老街等10余个古镇项目，对旅游产业的商业化模式有独特的见解，并形成一套行之有效的旅游商业模式。

中厚明德特色小镇产业研究院副院长，具有多年城乡规划、市场营销策划、概念性规划、房地产开发、商业地产招商运营等相关工作经验。

参与项目包括：《国家现代农业科技城昌平园总部基地核心区及周边城市设计研究》、《北京启迪公交智谷小镇概念性规划》、《德清龙山森林康养基地概规方案》、《定州羊产业循环田园综合体概念性规划》、《六安瓜片茶养小镇总体规划设计》、《天津硅谷科技创新驱动中心总体规划设计》、《张家口天空之城通航小镇》等。

版权声明

本文来源执惠，版权归原作者所有。

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