注册资本39亿，负债2万亿。从频频“爆雷”到表演式自救，再到躺平“你看着办吧”，最近恒大的日子不太好过。

而作为恒大集团旗下的多元化业务之一，其文旅板块能否顺利“渡劫”，也成为业内关注的焦点。恒大文旅的模式属典型的文旅地产模式，需要文旅项目不断在更多区域寻求复制，项目投资体量大，也会对资金带来不小压力，需要在资本市场获得更多持续支持。

但随着外部环境的不确定性因素增加，以及相关监管政策不断收紧，一众文旅地产商被迫脱下文旅的外衣，都被打回了原型，文旅地产逐渐成为矛盾重重“全是坑”的市场。

声称“明年上市”的恒大文旅的内核究竟是什么？为何要劝文旅地产商们放弃幻想？

负债2万亿，恒大从神坛“跌落”

我们先来回顾一下恒大债务问题的一些关键时间节点：

2020年6月，恒大地产爆发商票兑付危机；

8月，“三道红线”新规发布，恒大三线全踩；

9月，恒大地产发行40亿票面利率5.8%的5年期（3+2）公司债，用于偿还两笔公司债；

11月，恒大集团出售其持有的广汇集团40.98%股权，套现148.5亿元；

2021年1月，恒大宣布安排自有资金提前赎回2023年到期的共计168亿港币可转债；

2月，恒大部分楼盘提供25%的折扣促销；

6月，恒大集团出售其持有的29.9%嘉凯城股权，套现约25.08亿元；同月宣布有息负债降至约5700亿元，净负债率已降至100%一下，实现一道红线转绿；

8月，中国恒大公告称，上半年恒大房地产开发业务亏损约为人民币40亿元，恒大汽车亏损约为人民币48亿元；同月在经历一系列约谈后交出“保楼状”；

9月，恒大财富发布现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房、尾款兑付等兑付方案；

更有恒大资本圈的知情人士向媒体表示，今年7月至今，恒大董事局主席许家印为维持集团正常运营，已通过变卖个人资产或质押股权等方式，累计向恒大注入资金超70亿元现金。

而作为恒大集团旗下的多元化业务之一，文旅板块能否顺利“渡劫”？

今年4月召开的恒大2020年业绩会上，许家印曾提到“新恒大”的产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域，恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、恒大冰泉等业务都会逐步分拆上市。

很多人问我恒大文旅上市有戏吗？

恒大的确曾为文旅板块的上市，进行了内部资产腾挪等一系列动作。包括将恒大酒店从恒大地产集团剥离，装入恒大集团旗下恒大旅游管理，再将恒大旅游管理、恒大童世界打包装入恒童投资，该公司经营范围包括旅游项目投资开发运营、旅游管理服务等，由香港注册的成得发展全资控股。

截图来源：爱企查

资料显示，恒大旅游集团成立于2015年，产品主要包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大养生谷以及恒大高科农业，注册资本100亿元。

2016年底时，恒大旅游集团还只有海南海花岛、海上威尼斯两个项目。但2017年恒大文旅开始加快全国布局；2018年在长沙、开封、太仓、句容等地的童世界文旅地产项目相继面世；至2019年12月，又增加武汉、合肥、昆明三地童世界文旅地产。

简单回顾下恒大文旅板块的发展，其实已经足够庞大，而更多的细节是，今年3月初，恒大旅游集团更名为恒大童世界。其作为恒大集团旗下旅游业务的实施主体，几乎囊括了恒大集团所有旅游资产，包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大养生谷以及恒大高科农业等，属重资产公司。而恒大旅游管理主要为运营管理平台，侧重轻资产公司。

上述的成得发展成立于2021年1月15日，目前对外投资仅有恒童投资。如此看来，将文旅资产完成打包注入新境外公司后，恒大的文旅板块谋求在港股上市的意图明显。

而据2020年恒大中期业绩会公布数据，恒大已完成布局15个童世界项目，预计2022年陆续实现开业；未来3年还将在全国布局20-30个恒大水世界项目。恒大旅游集团官宣，截至2020年12月18日，去年已销售12.5万套房屋，销售额超1000亿元。

最后一句的关键信息透露了一切秘密，那就是恒大文旅本质上还是地产。

以恒大文旅为代表的文旅地产模式，项目投资体量大，地产扮演重要角色，文旅业态也较为丰富，并逐渐品牌化，可增强同类项目的品牌效应，以及拿地投建项目的复制能力，在此过程中积累构建的运营管理等轻资产、链条化业务及能力，做大了整个的文旅业务盘子，也提升在项目谈判、投建、运营以及异地扩张等方面的能力。

不过，这需要文旅地产项目不断在更多区域寻求复制，项目投资体量大，也会对资金带来不小压力，需要在资本市场获得更多持续支持。

政策收紧，文旅地产高起低走？

最近流传着一个名单，一众文旅地产商脱掉文旅的外衣，都被打回了原型。没想到，潮水褪去，“裸泳”的人还不少，最近恒大、雅居乐、建业、佳兆业、金茂等一系列地产商的处境就可以看出它们的难受。

为什么劝文旅地产商们放弃幻想？大家可以看看最近一个重量级的文件《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》。

其关于地产的表述是这样的：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大保障房建设投入力度，城乡居民住房条件明显改善。

其中有两个重要的细节值得关注：

一是，再次重申“房住不炒”的定位；

二是，有关房地产的描述没有放在经济建设模块讲，而是放在了社会建设部分。这说明国家对房地产的态度是坚决的，房地产曾经作为经济支柱的功能再也不可能了。

除此之外，涉及文旅地产的一系列政策“紧箍咒”不断收紧。包括但不限于中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，国家发改委、商务部、文化和旅游部等十部门发布了《关于印发全国特色小镇规范健康发展导则的通知》等等。

《导则》指出，特色小镇应聚焦产业细分门类，做强做精特色产业集群，特色产业投资占总投资比例原则上不低于60%，培育竞争优势强的领航企业，文化旅游类的特色小镇接待旅游的人数原则上每年不少于50万人次。这个《导则》强调除了原有的传统民居外，特色小镇建设用地中，住宅用地的占比原则上不超过30%，鼓励控制在25%以下。

这种迅速上演的变局，对文旅地产企业，或文旅是重要业务板块的地产企业，正在带来巨大的冲击。文旅地产企业或将文旅作为重要业务板块的地产企业，将会面临多重挑战：

1、拿地挑战。今年上半年以来，首批集中供地的土地价格上涨高企，文旅地产商既囿于自身困境，也要面对与知名企业竞争中可能被碾压的问题，将优质土地供给潜在空间压缩。旅游央企，大型房企，或已有代表文旅地产项目的房企等，相对挑战小一些，反之其他企业则挑战较大。

2、资金挑战。上述的“三条红线”融资监管新规，已是直接的巨大制约。同时，不少地方政府已更加“精明”，正在逐步告别以往较“粗糙”的文旅地产开发模式，表现之一是对文旅地产项目投资方的资金来源更为关注，“卡”得更严，是银行等金融机构贷款筹资，还是自有资金，地方政府态度迥异，前者较难过关，后者则更容易，这对习惯于“空手套白狼”，或多依赖银行贷款等资金开发循环盘活的房企来说，拿新地开发新文旅项目的门槛抬升了不少。

3、延续上述第2点逻辑，更多的地方政府已明晰文旅地产项目的模式、玩法，这会推动更多的本地龙头类国资旅游企业或地产企业等入局，玩法类同，低价拿大量土地，盖房、建设文旅项目，卖房、运营文旅项目，同时激活项目区域商业活力，抬升区域土地价值。地方国资融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高，且“肥水不留外人田”，何乐而不为？面对这样的竞争者，央企、大型房企还有不少抗衡可能，中小企业则受到更多冲击。

4、运营挑战。低价拿地、卖房回本及赚钱，但文旅项目草草了事，或平淡经营，这种玩法已难以走通，地方政府不但更看重企业是否有运营文旅项目的（成功）经验，还要求先建部分文旅项目，或与住宅项目同期开建，同时分期批地，这导致企业的运营能力要求更高，资金压力也更大，旧模式难以玩转。

我们可以看到“文旅+地产”的模式，基本上“寿终正寝”。

过去很多年，中国文旅产业的一部分企业是以地产的模式在做文旅，基本模式包括了地产+五星酒店、地产+主题公园、地产+度假村、地产+文旅融合体、地产+特色小镇等等，基本模式换汤不换药，基本是以地产的快进快出，短平快、投资大、收益高为核心诉求，基本上跟文旅项目长周期、慢收益的规律很难兼容。

但随着新运营时代的来临，文旅地产应该放弃幻想了！要么转型做保证型刚需的保障型地产，要么轻资产做好文旅运营，以后估计很难再听到动辄投资几百亿、上千亿的文旅项目了。

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