借力国企混合所有制，华侨城集团通过旗下平台完成了数个大手笔的资本运作。然而，“旅游＋地产”的模式注定了华侨城集团必须要快速跑马圈地，以期攻占市场、增加布局。

7月1日，西安曲江文化旅游股份有限公司（下称“曲江文旅”， 600706.SH）发布公告称，华侨城集团全资子公司华侨城西部投资有限公司（下称“华侨城西部投资”）与西安曲江文化控股有限公司（下称“曲江文化控股”）、曲江文化产业投资（集团）有限公司（下称“曲江文投”）三方签署协议，华侨城西部投资拟以增资扩股方式，取得曲江文旅间接控股股东曲江文投51%的股份，成为曲江文旅控股股东。增资完成后，曲江文旅实际控制人将由西安曲江新区管理委员会（下称“曲江新区管委会”）变更为国务院国资委。

资料显示，曲江文投为曲江文化控股的全资子公司，曲江新区管委会则持有曲江文化控股99.9%的股权。曲江文投主要从事园区建设、文化旅游、影视、会展及文化旅游项目开发等领域，系西安曲江新区运营开发主体。此外，由于交易完成后华侨城西部投资对曲江文旅的持股比例将超过30%，从而触发全面要约收购义务，所以华侨城西部投资应向公司除曲江旅游集团外的其他股东发出全面要约，要约价格为19.85元/股。

与此同时，西安饮食（000721.SZ）也发布公告称，公司控股股东西旅集团（持股1.05亿股，占公司总股本的21.04%）与华侨城集团签署协议，前者拟向后者转让7486万股（占公司总股本的15%）股份，同时将持有的3014.16万股（占总股本的6.04%）的表决权、提案权等权利授权给华侨城集团。权益转让完成后，华侨城集团持有西安饮食15%的股份，同时拥有21.04%的表决权。西安饮食实际控制人，也将由西旅集团背后的西安市国资委，变更为国务院国资委。

华侨城集团在西安的布局速度堪称闪电。在此之前的6月19日，华侨城集团与西安市政府签署了一份2380亿元规模的全面战略合作协议。

根据协议内容，未来5年，华侨城集团将围绕西安本地历史文化资源和现代化城市建设需要，通过一系列项目的打造，将公司“文化+旅游+城镇化”的发展模式移植于西安。

“华侨城集团当前正着力深耕‘文化+旅游+城镇化’发展模式，在全国各地寻求合作机会、布局投资项目。”对于此次战略合作，华侨城集团党委书记、总经理段先念在签约仪式上如此表述。

他进一步透露，与西安市政府的合作，以“周秦汉唐文化+现代化国际化大都市”为主线，实施“1+7”系列重大项目建设，打造“文化+旅游+城镇化”大载体、大平台、大产业。在上述“1+7”系列重大项目中，“1”指的是指西安市政府与华侨城集团签署的全面战略合作协议，“7”是指西安市曲江新区投资平台及合作项目、西安市国资委“丝路文化”项目、沣东华侨城大型文化旅游综合项目、秦岭华侨城国家级生态旅游度假区项目、碑林华侨城兴庆宫城市文化客厅综合项目、未央华侨城汉城湖主题文化综合项目和莲湖华侨城北院门城市更新综合项目。

“这是近年来西安市体量最大的招商引资项目。” 一位西安市政府的工作人员告诉记者，2380亿元的投资规模，对于西安来讲，无论官方还是民间，都能明白其中的份量。

此次战略合作还有一个背景，那便是华侨城集团掌门人段先念身份的转换。在履职华侨城之前，段先念曾任西安市副市长，也被称为“西安房地产市场品牌时代的开启者”及“曲江新区的缔造者”。所以此番华侨城与曲江之间的碰撞自然让人关注。

值得注意的是，在2380亿元的大框里，华侨城集团还将联手西安市实施央地混改，参与西安市国企改革，对数家文旅类上市公司进行战略重组，助推西安乃至陕西文化产业的升级转型。

“宣布在西安大手笔投资不到半个月就拿下陕西的两家上市公司，背后的真相就是华侨城集团运用自身央企的身份通过央地混改、PPP模式、投资并购等模式推动自身文旅项目的跑马圈地。因此，参与当地国企混改，是华侨城投资布局的一大特征。”一位接近华侨城集团的知情人士表示。

同样的投资套路在云南也上演过。今年4月，华侨城集团是以增资扩股的方式投资云南世博、云南文投。据悉，云南世博、云南文投同属于云南省国资委下属公司。增资扩股完成后，华侨城集团通过其设在云南的全资子公司持有世博、文投各51%的股权比例，云南省国资委持有其余49%的股权。此外，华侨城集团通过华侨城云南公司100%认购云南旅游的11.3亿定增。而云南旅游由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通过控股云南世博，华侨城也实现了对云南旅游的间接控股。控股后，华侨城共计持有云南旅游57.07%的股权，云南旅游的实际控制人由云南省国资委变更为国务院国资委。

而控股云南旅游，也使华侨城集团有了华侨城A之外的另一个“地产+文旅”上市平台。华侨城股份公司副总裁姚军在接受媒体采访时指出，“华侨城通过与云南世博、云南文投、云南城投三大文化旅游集团全面合作，控股上市公司云南旅游，为项目准备了融资平台和金融支持方案。而项目的良好发展又将反哺资本要素的发展。”

由此可知，在重资产运行模式下，需要大量资金，这恰恰是段先念早先提出的“旅游+互联网+金融”模式，即运用企业内部和外部的整合、重组、兼并等多种手段，以股权投资、战略合作、收购并购、参与土地一级开发等多种运作方式，加大获取资源的力度和城镇化项目的布局。此外，公司投身国企改革，探索与产业资本、金融资本的互动融合。

对于华侨城而言，控股云南旅游是其参与的一次国资改革的试验。从业务层面来看，作为国内和世界知名的文旅、主题公园运营商，在传统主题公园业务发展进入成熟期后，寻找新的增长点对华侨城势在必行，云南丰富的旅游资源吸引了华侨城，本次重组使得云南旅游完成了混改，以及实际控制人的变更，成为文旅行业首例实际控制人发生完全变化的上市公司国企改革。

相比央企间频繁的兼并整合，近年来，像华侨城这样直接参与地方国企改革的央企并不多见。多家券商认为，作为央企混改的先行者，华侨城引入民资、降低国有持股比例及管理层股权激励等举措，为其它央企和国资的混改提供了参考样本。

在加速外部扩张的同时，华侨城集团也对内部业务进行整合。7月5日，由华侨城集团控股的文旅科技正式在新三板终止挂牌。而在一个月前，文旅科技就已经发生了变化，由华侨城A控股转变为华侨城集团直接控股，这一系列动作表现出华侨城集团将旅游科技板块做大的意图。

资料显示，文旅科技在2009年成立，于2015年登陆新三板，是华侨城集团文化科技产业板块的主力企业。目前，文旅科技主要经营游乐项目技术开发、数码影视及动画设计、制作等高科技文化旅游产品。

从2016年年报来看，文旅科技实现营业收入3.27亿元，同比增长36.78%，实现净利润8913.83万元，同比增长32.85%，毛利率达到46.33%，高出华侨城A旅游综合业务毛利率。文旅科技在2014年、2015年净利润分别达到了5915万元、6761万元，2015年的毛利润率甚至高出华侨城A旅游业务毛利率10个百分点左右。

谈及此次在新三板的挂牌终止，华侨城集团也对外称是为了在主板上市，做大旅游业务，实现公司估值体系重构。实际上，文旅科技作为华侨城集团控股的文化科技产业板块企业，并不是第一次透露出主板上市的意图。

早在2015年12月，西安宏盛科技发展股份有限公司（简称“ST宏盛”）以9.6亿元认购当时还是华侨城集团子公司华侨城A持有的文旅科技公司60%股权，还拟以资产置换及发行股份并支付现金的方式向其他3名自然人购买文旅科技40%股权。如果当时交易完成，华侨城A将持有ST宏盛26.48%股份，成为第一大股东，ST宏盛控股股东将变更为华侨城A，文旅科技也就完成借壳上市。

但是，2016年8月，华侨城A发布公告称，由于交易方案复杂等原因终止出售文旅科技60%股权，文旅科技借壳上市未能实现。华侨城集团表示，文旅科技登陆新三板是想要在公司本身“文化+旅游+科技”的基础上再加“互联网+资本市场”，与资本市场形成互动，借壳上市或者退市可能采取排队上市的手段，同样是为了借助资本市场的支持做大旅游综合业务，增强作为主题公园制造与服务供应商的竞争力。

而文旅科技终止挂牌新三板之前就已经发出了板块扩大的信号。4月12日，华侨城A公布两宗股权转让关联交易，计划转让泰州华侨城100%股权给华侨城集团全资子公司华侨城华东投资有限公司和华侨城股份，同时将持有文旅科技60%股权给华侨城集团。其中，华侨城集团以现金支付10.17亿元收购华侨城股份持有的深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司60%股权。交易后，华侨城股份不再持有文旅科技股权。这也意味着，文旅科技从华侨城A剥离，成为华侨城集团直接控股的子公司。

关于转让文旅科技，华侨城股份解释，公司文旅科技相关业务占公司整体比重较小，重组后可以使公司更加集中精力发展主业，具有公司战略的合理性；另一方面，目前交易价格较公司对文旅科技的初始投资增长幅度较大，可为公司带来较好的投资收益。

“由于华侨城集团自身规模的不断扩张，必须要把内部的业务板块梳理清楚，因此，通过从华侨城A旗下剥离文旅科技，进而实现华侨城集团直接控股有助于实现各自业务板块深耕。”上述证券人士指出。

随着文旅科技的挂牌终止，华侨城集团控股的上市公司分别是华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游，加上近期入股的曲江文旅、西安饮食，华侨城集团在资本市场的版图也在不断扩大。

华侨城集团的文化产业发展始于1989年，其于深圳创建了中国第一个文化主题公园锦绣中华。此后，华侨城集团走出深圳，到北京、上海等城市异地扩张。而华侨城集团的发展主要以旅游+地产业务协同为主。而地产业务从来不是华侨城业务的主角，其角色主要是反哺旅游业务。

“旅游和房地产市场都有较强的地域性特征，要想做大做强，就必须不断获取优质资源，在更大范围内进行布点布局。这既是扩大业务规模、保持行业地位的要求，也是华侨城业绩实现持续滚动增长的必然手段。”上述接近华侨城的知情人士指出。

众所周知，在2009年华侨城集团将主要的资产注入上市之后，华侨城A便成为通过旅游地产项目建设的主体。在此后的发展中，华侨城A归属于母公司净利润规模从17.06亿增长到68.88亿元，复合增长率达到了22.7%，高于主营业务收入的复合增速18.3%。

以华侨城A的欢乐谷为例。根据中国指数研究院数据显示,完成资产注入后的2009年以来, 华侨城A累计获取项目规划建筑面积1737万平方米,土地投资金额1157亿元，平均土地成本6662元/平米，而公司目前项目平均市场销售价格为33741元/平方米，资产升值幅度极大。

在“主题公园打包”开发的项目模式中，华侨城A首先参加政府主题公园项目整体建设招标，获取项目开发权。之后再通过招拍挂获取公园建设所需土地，除了建设主题乐园所需的娱乐设施用地之外，还包括住宅及商业项目。数据统计显示，华侨城A过去几个项目的园区投资占总投资的比例平均为28%，园区投资占比越低对于公司而言项目整体收益越高，而地产平均配建面积为102万平方米。

在主题园区开发为公司储备低价土地的同时, 华侨城A还将承担主题乐园的投资建设任务。目前，华侨城A累计投资以及计划投资的“欢乐谷”及“欢乐海岸”项目数量为11个，单个项目的平均投资金额为32亿元。如果将主题乐园投资额视为整体开发的成本，目前在核心二线城市华侨城A的可售项目平均销售价格已经超过2万/平方米，平均成本 3190元/平米，约18万平方米的项目销售足以收回园区投资。

从华侨城A目前的主营业务收入来看，根据子公司的业务性质进行划分，包括旅游综合业务、房地产业务和其他业务(纸包装等)。旅游综合业务包含了主体园区运营收入、旅游地产收入两部分，2016年上述收入规模高达160亿，占总收入比例的45%，而地产业务则是其他的纯地产业务子公司的房地产开发收入，在2016年的收入为189亿元，占总收入比例的53%。因此，从实际运营口径来看，房地产开发业务由旅游地产(主题公园附近项目)和普通地产两部分组成。按照2016年的财报口径来计算，上述收入为300亿元，占总收入比例的84%，为华侨城A的利润核心。

纵观整个房地产行业，华侨城A的整体的利润率水平明显高于地产行业的其他公司，这主要是受益于公司的拿地价格优势。数据显示，在2009年－2016年，华侨城A的旅游综合和地产开发的平均毛利率水平为56.7%，即便在行业受到政策调控、价格出现回落的时期, 公司的结算毛利率也可以维持在50%以上。

在2016年，华侨城A的房地产签约销售规模达到275亿元,百强房企排名62位，布局进入了14个城市，其中3个一线城市，9个二线城市和2个三线城市。截止到2017年6月,华侨城A参与开发的项目合计规划建筑面积为1977万平方米，而未结算建筑面积为1371万平方米，权益未结算面积为1031万平方米，权益货值3792亿。“从华侨城A的资源储备规模和年度销售规模来看，整体开发节奏较慢，过去几年销售规模维持在150亿左右的水平。随着整个集团扩张提速，华侨城A的整体开发效率会得到提升。”

过去多年，华侨城依靠“旅游+地产”的模式圈地造镇，利用景区、酒店、住宅等不同业态形成整体，在产品功能、盈利方式上形成互相补充之势，并解决了短期现金回流和长期的持续性盈利问题。“但华侨城构筑起的壁垒并不难被打破，集团目前正在面临空前激烈的竞争。行业竞争已进入红海，华侨城集团前有国际巨头，后有国内猛虎，就连房企都已介入文旅行业，华侨城集团必须找到新的增长点，挣脱出旅游+地产的界限、增强业务模式的竞争力。”上述知情人士指出。

*本文来源：地产杂志（dichanzazhi），原标题：《华侨城“跑马圈地”》