那么，这三种市场各自有怎样的特点呢？这里我借用一段颇为认同的光大证券研究部所做的分析。

1、优质公立养老机构的特点：“一床难求、等不起”

如全国标杆公立养老院—北京第一社会福利院，仅能提供1100张床位，排队登记的老人一度超过1万人，每年轮候只能入住几十位；上海静安区公办民营的乐宁老年福利院仅有167个床位，位于闹市，环境优美，收费合理（4000~5000元/月，餐费700元/人/月）较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。

2、私立养老机构严重两级分化，低端质量堪忧，高端负担不起

低端民营的福利院设施条件差，服务意识不足，护理水平低；高端民营养老机构条件虽好但收费较高，收费区间在8000~30000元/月不等。统计数据显示，2016年全国居民人均可支配收入23821元，城镇人均可支配收入为33616元，每月8000-30000元的养老费用对多数家庭来说无法负担，仅能满足少部分高收入家庭需求。

3、传统居家养老矛盾重重，房价和人力成本高企

大城市房价高涨居住空间有限，人力成本高企导致护工费用不菲，多代人共同居住的生活矛盾等等，均成为目前养老难题。

《中国养老产业白皮书》显示，截止2014年，国内养老机构收留抚养老年人数，仅相当于全国65岁及以上老年人总数的2.1%，相当于全国失能老人总数的8.5%。

预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。

2、养老地产探索发展的三阶段回顾

站在2017年的当下，我们去反观养老地产行业的产品历程，行业进步的轮廓逐渐清晰起来。

渐渐地，市场从观望、探索和前期的产品试错和研发，逐步走向了产品线化和规模化的发展阶段。这其中需求端的因素是养老理念的改变、养老生活习惯的调整，对于新思想新生活方式的接受程度；而与此同时，在产品供给端的产品不断升级提升、服务系统的不断完善，也成为市场规模化发展的一个重要促进因素。

最近光大证券最新的研究报告，把养老地产的发展模式梳理成三个阶段，我个人相对比较认同，总结如下：

1、2000~2010 养老概念作为销售卖点，进入初步探索期

该阶段“养老概念”初步探索阶段，开发模式仍沿袭传统地产开发理念，强调“销售”而非“服务”，养老概念多作为“挂羊头”的销售卖点，物业产品设计中出现部分适老性住宅，但后期运营管理普遍缺失，养老设施规模缩水，服务水平较差，模式不成熟。 

2、2010~2015 服务意识强化，产品逐步多元，开始企业试水期

进入第二阶段，养老地产开发中的“运营意识”和“服务意识”逐步强化，规模扩大，产品形态逐步多元，适老化住宅及养老社区发展迅速，出现了医疗养老结合（典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。 

当然，在快速老龄化的巨大需求之下，养老服务机构仍存在不足和匹配程度低的问题，同时伴随着养老服务人员缺乏，素质有待提高，设施设备有待完善等问题，急需动员社会力量，加大投入，构建多层次养老服务体系。 

3、2016~至今 需求全面爆发，政策加强引导，企业进入抢滩登陆黄金期

市场空间巨大，需求全面爆发，政策加强引导，财政金融加强支持，养老产业进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期。

根据WIND数据，我国养老服务床位数从2005年158万张迅速增长至2016年底730万张；PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

3、各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头

由上可见，巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本的目光进行布局和尝试，实力雄厚的企业抓紧抢占大势制高点，获取产业控制权和话语权，制订产业发展标准，为即将来临的养老产业大发展作好战略准备。 

目前主要参与养老地产的机构主要有三类：一是实力雄厚，经验丰富的大牌开发商：如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；二是手握长期低成本资金的保险机构：如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；三是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本：如和谐基金、红杉资本、云锋基金等；

房企、保险、医疗机构强强联手，将适老性物业开发、保险产品设计、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目。

如太平养老和上海实业均与美国Watermark公司签订了合作协议，绿地与澳洲养老服务集团Provectus Care达成合作协议，远洋集团与美国Emeritus集团签署协议等。 

由于养老地产客户区的特殊性，医养结合成为重点开发模式，医疗服务方面更加重视医疗企业联合及护理服务的输出。如上实集团与瑞金医院合作开发东滩养老；上海地产、万科、上海中医药大学共同成立上海申养公司；远洋集团“椿萱茂”联合远洋“海医汇”知名医疗资源；泰康之家医疗保险挂钩，大力推广医养融合。 

进入2017年，各路资金纷纷加大在养老产业的布局，举例来看：

【中南建设】

2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP 项目合同》，总投资规模达6.66亿元。

【中弘股份】

2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。

【绿地集团】与【复星星堡】

2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团Provectus Care达成合作协议。

【华润集团】

207年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块；同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。

【同仁堂】

2017年5月北京同仁堂（集团）有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金，设立10亿元产业基金，同时启动同仁堂北京健康养老项目，标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。

【南京新百】

2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司，交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权，进一步加快在居家养老服务领域的扩展。

4、领先企业已率先形成养老产品线

众所周知，从早在住宅时代的开始，中国地产业就出现了产品线式发展的现象。那些经典的产品线，如万科的四季花城系列，绿城的桂花园系列，都曾成为一代人的居住生活方式的样板。 

地产产品线模式是大型集团进行规模化扩展的一种模式载体，如同汽车工业的T型车的产品线。地产的产品线的存在，在工程、效率、成本上都对整个产业效率产生了极大的提升。

一般情况是，当行业内发现了一种功能特别的产品存在了需求，但尚处于研发阶段，还没有出现规模化的生产，没有制定量化标准的时候，就需要开发模具，研究未来量产的可能性。一旦某日，市场逐步成熟，需求稳定，产品研发模具试错、调整、优化、改进完毕，上下游供应链体系高度融合，那就可以进行大规模的投向市场。工业界这种常用的产品线方法，在地产业也广泛存在。 

对于养老地产产业，我认为当前已经度过了试错、探索、优化调整期，模具已经开启，进入快速发展的产品线的时代。

下面我借用广大证券的一组资料整理，对当前地产企业和保险企业两大阵营开发的养老产品线进行分析，以让业界对市场主流产品线的全貌有个较为清晰、完整的认知。

1、万科“随园系列”三大养老产品线

万科称得上是养老地产行业领跑者。

万科随园养老三大产品分别为随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心）和随园之家（社区居家养老服务中心），提供不同层级不同照护方式的养老产品。 

2009 年杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步；2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式长者康复中心随园护理院正式对外运营；2016年万科随园养老正式形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系；2016年11月万科在宁波一次性落定12家随园之家，2016年12月成为深圳深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方，截止2016年底，万科社区居家养老随园之家以杭州和宁波为中心，已覆盖超过100家日间照料中心，开始进入规模化运营。 

2017年1月万科与长发集团签约拓展长春养老市场，同月与悦榕庄签约拓展高端酒店养老市场。万科称后续将不断延展养老服务产业链，打通政府协会、专业医院、养老机构、医学院、设备材料开发商等上下游，形成以长者服务为中心的养老生态圈，未来三年万科随园养老将布局千个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。

除此之外，万科还打造过万科怡园这个城市公寓型养老的品牌，其风格简约、清新、温暖，颇具特色。

2、保利的“三位一体”中国式养老

保利的养老地产项目起步较早，2012年11月正式运营的北京保利西山林语和熹会为其典范项目，建面2.2万平米；和熹会建筑为西山林语内酒店改造而成，相对于新建养老机构成本较低，采用会员费+月租的收费模式，内部护理人员接受专业培训，运营侧重养老服务。

2014年开发的保利西塘越项目称得上是中国养老地产界的浓重一笔。项目配套9000平方米的康复中心，可提供日常检查，专门体检、医疗及康复服务；目前保利正在以“全链条方式”介入养老产业，提出居家为基础、社区为依托、机构为支撑“三位一体”的中国式养老模式。 

2017年3月保利地产首个“嵌入式”社区养老机构“保利·慧享福”长者照护之家在上海正式揭幕，标志保利地产正逐步将适老产品由机构扩展至社区。

3、绿城“乌镇雅园”学院式养老

绿城作为国内涉水养老地产较早的房地产企业，其特点在于“学院式”养老地产，成立了专门的教育公司和老年大学，为老年人提供学习和娱乐服务。

绿城首次试水养老地产是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

2011年，绿城正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。

2015年4月，绿城与浙江交通投资集团在青山湖项目合作；2016年7月，“杭州市余杭区社会福利中心养老、助残区块社会化运营项目”签约仪式在余杭区残疾人联合会举行。作为中标单位，杭州绿城颐居投资管理有限公司及康宁医院股份有限公司作为代表参加本次签约仪式，该项目集老年公寓、孤残儿童、精神（智力）残疾人托管拖养、社会救助管理（区级避灾仓库）为一体，旨在打造高品质晚年生活、营造幸福家园。

2017年7月25日，余杭绿城颐养中心正式运营，该颐养中心面向对象包括自理老人、介助老人、介护老人和失智老人，共有床位1000张，在提供充足医疗保障的同时依旧延续绿城特色的学院式养老风格。余杭绿城颐养中心是余杭区社会福利中心的一部分，该福利中心由余杭区政府投资建设，由杭州绿城颐居投资管理有限公司运营管理。

4、远洋引入国外失智照护，医养结合打造“椿萱茂”品牌

远洋集团与哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营，外方将提供专业设备的选择和采购、项目院长及护士等培训在内的多项服务。

远洋椿萱茂主打三类养老产品，分别是CLRC长者社区、CB老年公寓和CC照料中心。

2016年5月，远洋地产养老品牌椿萱茂（北京青塔）项目对外宣告正式营业，至此，椿萱茂在京的运营项目递增至三个，“椿萱茂”养老品牌进入“品牌连锁品质服务”的全新发展阶段。2016年12月，远洋·椿萱茂（北京北苑）的正式面世，标志着远洋品牌连锁化养老公寓第四次落地。

远洋椿萱茂的最大亮点是失智照护。它引入美国失智照护第三大运营商MERIDIAN的失智照护项目，达到了国内失智照护实践领域的领先水准，并且成为中国唯一认可理论认证及培训授权机构（AVO），填补了国内失智症认可理论培训的空白。

5、上海申养公司着力打造“居、护、医、社”

上海申养投资管理股份有限公司成立于2015年，是由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合发起成立的混合所有制企业，专注于养老运营服务行业。申养公司目前聚焦于上海，着力打造居（长者公寓）、护（照护机构）、医（康复护理院）、社（社区为老服务中心）等养老运营服务业务，立志于提供面向大众的品质医养服务。

目前，申养公司已有城花智汇坊、古美智汇坊两家社区为老服务中心在运营，镇坪路望年荟照护机构也于近期开始投入运营。申养公司称正在筹备中的社区为老服务中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构20多家，遍布上海主要中心城区。预计到2017年，公司运营管理养老床位数将超过3000张。

6、上实东滩瑞慈花园，引入瑞金医院和老年大学的CCRC长者社区

上实集团拟投资100亿元建设“长者社区”，东滩长者社区依托东滩优质生态资源，由全球知名的设计公司帕金斯·伊士曼（美国）领衔规划，打造符合中国长者生活特点的一站式养老的示范性社区。整个社区占地面积约2500亩，规划总建筑面积给100平方米，可满足10000多名长者的健康居住需求。项目定位为CCRC模式，将采取租售结合的方式，主要面向中等收入人群。

上实瑞慈花园是东滩长者社区的首个养老社区项目，由在养老社区设计领域有盛誉的斯坦伯格公司（美国）设计，采用国际先进的CCRC模式，倾力打造“医疗+学习”的一站式养老社区。上实瑞慈花园充分考虑长者的健康居住需要，在社区内部配建餐饮、健身会所、瑞金医院东滩医疗中心、上海老年大学东滩长者书院等设施，毗邻小区配建东滩生态园、东滩生态农庄、上实瑞慈健康馆等公共活动空间。

7、复星集团的大健康战略 复星星堡开始输出咨询服务

复星是上海第一家同时拥有外商投资许可、工商企业法人执照和民政局颁发的养老机构许可证的养老机构。复星集团对养老、健康产业的研究较早，2011年复星表示看好未来养老地产，并会加大此领域的投资，复星旗下房地产投资管理平台提出健康蜂巢概念，探索及尝试将健康、养老与地产有机融合，打通养老保险、综合地产、医药健康三大产业平台，构建大健康战略格局。

2013年5月，由复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海星堡老年服务有限公司宣布其在中国首个综合养老社区（星堡中环养老社区）正式开业，占地面积18,000平方米，拥有189个独立居住房间，30个双人居住的协助护理床位，据称项目由美国Fortress集团原装团队打造。美国峰堡与复星的投资比例各占50%股份。同时星堡已为国内多个养老地产投资与开发商提供了专业的养老咨询顾问服务和第三方管理服务。

2017年5月16日，复星地产旗下大健康投资和运营平台星健与澳洲蓝宝石控股集团签订合资协议，双方共同成立合资公司，共同打造北京七叶香山照护型养老项目。

8、泰康保险打造“保险与医养实体跨界结合”战略

目前泰康之家已在北京、上海、广州、三亚、苏州、武汉、成都、杭州等多个重点城市开展项目，形成“三亚看海、阳澄观湖，龙坞望山”的泰康养老社区特色布局。 

2016年9月泰康之家·蜀园正式对外开放，将落地实践“医养融合”模式，填补西南地区高品质医养市场空白，预计2018年正式投入运营；2016年11月，泰康保险集团与云南省人民政府签署战略合作协议；同月泰康与国际先进养老社区管理者NorthStar Realty Finance Corp.（“北星”地产金融公司）签订合作协议，进军国际医养市场。2017年1月，泰康之家•粤园在广州萝岗开业运营，十三五期间，泰康将与广东省在医养结合等多方面展开合作，全力支持广东经济建设。

9、中国人寿的“大资管、大健康、大养老”

针对养老社区，中国人寿开发出一系列与其对接的保险产品，购买这些对接保险产品的客户除享有正常的保险保障之外，还享有保证入住权、优先入住权、费用减免权、体验入住权四大权益。

2016年5月，中国人寿旗下健康养老品牌“国寿嘉园”面世；中国人寿还与华为公司举行了智慧养老联合创新实验室签约仪式，双方将在智慧养老创新方面展开多项合作，构建具有中国人寿特色的健康养老服务创新模式。位于苏州阳澄湖半岛的活力养生社区项目命名为“国寿嘉园·雅境”。中国人寿联手美国最大的非上市养老运营机构魅力花园公司，共同建设复合型养老养生社区。

10、中国太平集团“梧桐人家”，候鸟式养老

“太平梧桐人家”是中国太平集团投资兴建的首个养老社区旗舰店，目前与中国太平推出的终身年金养老保险产品“悦享金生”进行捆绑式的销售，即购买“悦享金生”或达到一定标准的新款养老产品，前5000名客户可获得保证入住资格和有限入住资格。入住后，返还的年金可以冲抵养老费用。

2015年11月，保利地产和太平人寿达成战略合作，在健康养老产业进行全面合作；2016年6月，太平养老产业管理有限公司与美国水印公司合资组建的太平水印（上海）养老企业管理有限公司正式成立，对接中国太平上海“梧桐人家”大型养老社区项目；2016年12月，中国太平保险集团与一方集团合作的太平一方大健康产业股权投资基金正式签约落成，基金总规模8亿元。

11、合众人寿的合众优年生活·持续健康退休社区

合众优年生活·持续健康退休社区借鉴美国CCRC养老模式，推出两大特色社区AAC社区和CCRC社区，核心服务理念是家的氛围，品牌隶属公司是合众优年（北京）投资有限公司，股东是中发实业（集团）有限公司、合众人寿保险股份有限公司，已获取土地包括沈阳社区、武汉社区、合肥社区、南宁社区等。

2015年10月，合众人寿与美国Summit Healthcare REIT公司合资收购美国南科罗拉多州、俄勒冈州和弗吉尼亚州的6处养老社区，成为我国保险资金出海收购养老社区的第一个成功案例。2016年11月，合众人寿联同信泰资本、Welltower. Inc发起一笔约9.3亿美元（约合人民币63.24亿元）的投资，用于收购美国13个州的39家养老护理社区。2016年12月底，合众人寿斥资2亿元收购了长三角地区共7家养老院，成为国内首家收购养老院股权的保险公司。

针对以上情况，2014年国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中明确了养老用地的属性及出让方式，择重简摘如下：

“养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年，不是房地产开发用地，转变土地性质必须缴纳土地出让金；“防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，带医院一次供地不能超过5公顷，不带医院的不能超过3公顷；营利性养老服务设施用地，原则上以租赁方式为主；鼓励盘活存量用地用于养老设施，已建成住宅小区增加非盈利养老设施建筑面积的可不增收土地款”等； 

显然，政府并不鼓励占地规模动辄上千亩的“集中型”或“圈地型”养老，而是鼓励“居家型”、“社区型”、“分散型”养老，与我国“十三五”规划结合国情提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”要求相匹配。 

前期的养老地产项目之所以屡屡出现“挂羊头卖狗肉”，打着养老旗号进行房地产开发及大规模销售，其部分原因在于养老地产的核心在“后续运营和持续照护服务”，其主要盈利来自于长期租金收入和资产升值，现金回流速度慢，在开发和运营阶段均需要有稳定的、长周期、低成本、大规模的资金做支持，这一点与目前追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别。 

其实这也是无奈之举。在融资渠道缺乏、资本结构不合理、社会资本参与度低，无法获得长周期和低成本资金的支持情况下，开发企业必须利用部分物业的销售款来保证现金流，同时也包括债务借新还旧和放大财务杠杆。

2015年之后，国开行、发改委等部门分别发布了金融支持养老产业的文件，目前养老产业资金来源除了企业自有资金外，国开行融资、养老专项债、保险资金是主要资金来源。关于国外流行的养老房地产REITs的研究早已开始，目前由于各种原因仍未出台。 

随着“以售养租”模式被广泛诟病而逐步退出市场，目前盈利性养老项目的主流模式转为“会费+月费”的会员卡模式，保险机构为主导开发的养老项目多与其养老保险产品销售进行捆绑。 

养老机构对入驻的养老客户收取一次性会员费（100万-500万不等），后续每月缴纳5000-10000元的月费（如需其他特殊服务则另外收取特护费），目前主流的泰康保险的泰康之家、万科随园嘉树、上实东滩瑞慈花园、表上海鸿泰乐璟会，上海亲和源老年公寓等均采用此类收费模式。

面对一个新的快速增长的养老地产市场，如何抢占市场红利已经是产品线竞争阶段的各大战略投资集团的思考重点。虽然本文所列举的上述集团在这个行业里，已经率先进行了布局，但这绝不意味着行业大局已定。随着中央各种扶植养老产业的政策出台，我认为真正的竞争序幕，料将出现在即将到来的2018年。

纵观IT行业、制造业等产品创新的发展历程，我们可以知道一个行业只有在技术规范、市场稳定后，才会出现真正的不会被颠覆的稳定的市场大鳄。 

从上述的研究可以看出，面对这个市场空间达7万亿的养老地产的开发，本质上不仅是一个产品研发设计问题，也是专业服务的问题。这就如同前十年的购物中心市场一样，难点绝不在于硬件设施的投入，真正的行业痛点在于如何提升养老型资产的经营效率。

虽然说居家养老和机构养老是当前市场主流，但在未来的产品竞争阶段，如何打造一个风景优美、服务设施齐备、管理规范、环境温馨、社区功能多样的、集康养文旅社区居住为一体的养老项目，可能是未来地产企业产品研发的重点，也将会是一个新的市场蓝海。

本文部分文章素材来自光大证券研究报告