4月28日，华侨城A发布了2019年年报。年报显示，华侨城文旅业务营收收入首次超过房地产，占比达50.42%；华侨城实现营业收入600.25亿元，同比增长24.65%；全年实现利润总额192.19亿元，同比增长25.09%，数字的变化，不少观察人士认为华侨城在剥离地产，回归主业的路上取得了初步的成功，而不少观察人士依旧抱有较大疑虑。

近两年来，华侨城通过不断的资产腾挪操作，在地产板块采取“瘦身“模式，在文旅板块上采取“增肥”模式，更举全集团之力开启了“云南大会战“，仅从目前的年报来看，能否说已经取得了这场战役初步胜利，现在还为时尚早。

风险机遇并存，华侨城隐忧依旧存在

根据华侨城年报，2019年华侨城A全年资产总计3796.20亿元，同比增长28.46%；销售毛利率为56.58%，保持行业领先状态。营业收入600.25亿元，同比增长24.65%，盈利同比增长17%至123亿元，而这一数字低于中金和市场一致预期4%。

财报显示，华侨城2019年全年签约金额为863亿元，同比增长45%；接待游客人次为5209万人次，同比增长12%。一方面，签约金额超出营业收入近263亿元；另一方面，与快速扩张的项目签约数量与签约金额相比，华侨城接待游客量增长率远远不够。

在资产构成方面，华侨城存货占资产总额近半壁江山，比例高达48.82%，主要为土地储备及项目建设开发投入，在建工程、货币资金、固定资产、股权资产、其他应收款比重分别为1.23%、9.83%、4.19%、3.76%、9.83%，比例远远低于存货占比，也就是说，华侨城土地储备及项目开发投入依旧占据绝对优势地位，整体来看，华侨城还处于快速扩张阶段，处于重资投入阶段。

在主业文化旅游业务方面，华侨城旗下拥有18家景区、24家酒店、1家旅行社、2家开放式旅游区，2019年累计接待游客5209万人次，同比增长12%，旅游综合业务收入为302.6亿元，同比增长24.65%；房地产业务收入为291.3亿元，同比增长3.88%，华侨城A旅游综合业务的营收占比在2019年首次超过了房地产业务，为50.42%，同比增长58.96%。值得注意的是，旅游综合收入中包含文旅项目中的房地产收入，剔除全部房地产收入，真正意义上属于文旅业务的收入有多少？这才是重点。

在房地产业务方面，华侨城A在报告期内实现现签约面积252万平方米，同比增长22%；实现签约金额863亿元，同比增长45%，财报显示华侨城2019年在房地产推盘、销售、回款均较上一年实现较大幅度增长，也就是说，房地产业务依旧是华侨城营业收入的主要来源。此次统计的签约面积中不仅包含房地产项目，也包含文旅项目，也包含文旅项目中的文旅地产。

在新增项目上，华侨城去年也较为积极，年内累计获取土地47宗，新增土地面积625万平方米，计容建筑面积1208万平方米，土地总价款约744亿元，土储遍及济南、郑州、青岛、张家口、无锡、南京、宁波、西安、自贡、武汉、南昌、潮州、茂名、广州、东莞、佛山、江门、合肥等多个城市，项目涵盖粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等全国重点区域及城市，散点化分布态势明显。

在外界较为关注的企业负债方面，华侨城在剔除预收款及合同负债外的资产负债率为56.53%，较年初降低2.22个百分点，依旧处于高负债状态，华侨城在风险控制方面依旧面临考验。

作为致力于成长为全国头部旅企的华侨城，2019年年报既说明了其取得的短期成绩，更多地说明了其面临的风险与挑战。作为旅游产业发展路上的拦路虎，新冠肺炎疫情地横空出世让众多旅游企业面临了更多不确定性。受疫情影响，华侨城在第一季度的财报数字并不好看。

华侨城第一季度财报显示，2020年第一季度实现营业收入68亿元，同比减少近14%；归属于上市公司股东的净利润为8.4亿元，同比下降30%；经营活动产生的现金流量净额为负127.9亿元，同比减少1093%。

对处于快速扩张期中的华侨城来说，隐忧依旧存在。

华侨城文旅项目快速扩张，主业见效时间长

华侨城从文旅起家，在房地产大潮席卷之下向房地产倾斜，在中央重提回归主业的大背景下，华侨城回归主业文旅，已经发展并形成了文化产业、旅游产业、电子科技产业及相关业务投资五个板块，在2019年新签约多个文旅项目，并改建或扩建多个文旅项目，从目前的情况来讲，华侨城文旅业务正处于项目签约及落地集中期，正处于文旅项目前期投入阶段。

公开资料显示，在文旅新产品推陈出新方面，华侨城在2019年推出了顺德欢乐海岸PLUS、南昌玛雅乐园、北京欢乐谷五期·香格里拉区、上海欢乐谷“上海滩”主题区、深圳欢乐谷六期等多个文旅项目，在主题商业、休闲娱乐、文化创意、水公园全季运营新模式等多方面有一定的新探索。

此外，在IP自创及合作方面，华侨城北京欢乐谷五期·香格里拉区推出了金翅勇士、格桑公主等IP形象；重庆欢乐谷与奥飞娱乐实现了品牌联合，打造出了首个超级飞侠IP实景主题区；欢乐谷携手“第五人格”、“梦幻西游“、”新倩女幽魂“等知名IP丰富的主题活动。

从华侨城巨大的研发投入及不断“买买买”的状态来看，华侨城在文旅项目中的创新能力还没有显现出来，缺少原创性文娱产品，在涉及文旅项目核心竞争力的IP方面处于羸弱状态，在文旅项目研发、产品精细化运作、单体项目品牌影响力均存在问题。2019年重庆欢乐谷与奥飞娱乐进行了合作，这是华侨城借助外力增强项目原创力的重要合作，而这对华侨城的发展还远远不够。而在主题乐园方面，欢乐谷靠门票收入支撑的主题公园持续增长空间有限，急需探索新的商业模式。

值得一提的是，华侨城自选择回归主业以来，提出了“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”两条发展模式，其中“文化+旅游+城镇化”已经在多个项目实现了落地，取得了一定的进展，而在“旅游+互联网+金融”这条线上，没有拿得出成绩，华侨城在2018年推出的“花橙旅游”，在市场上泛出的水花不大。

在业务布局及拓展方面，一方面，华侨城坚守并深耕粤港澳大湾区大本营，2019年先后在潮州、东莞、江门、湛江等多个城市落地项目；另一方面，不断将主战场向云南全境迁移，先后在大理、腾冲、昆明晋宁等多个州市多地大型文旅康养、特色小镇、美丽乡村等项目，与此同时，华侨城也将目光望向了海南、成都、西安等多个地区及城市，在此布局大型文旅项目。

从目前的布局及项目开工情况来看，项目建设周期长，资金投入较大，而短期内基本没有盈利可能性，从目前来看，华侨城营收收入主要靠房地产以及与此相关的文旅地产。

年报显示，在营业收入方面，华侨城华南地区营业收入达428.9亿元，占比达71.46%，华北、西部、华东、华中地区的占比分别为0.89%、6.54%、14.58%、5.48%，华南区域依旧为华侨城业务的重中之重，而“云南大会战”主战场的云南还望不到头。

据悉，截止目前为止，华侨城旗下拥有景区、主题乐园、演艺、酒店、旅行社和城市文旅综合体等多种样态的文旅项目，截止2019年年末资产总额为5525亿元，全年营业收入1310亿元，利润总额突破239亿元。

从最新动态来看，2020年第一季度，华侨城新增土地储备项目4个，分别是襄阳华侨城奇幻度假区一区、肇庆华侨城文化旅游科技小镇（三期）、中山石岐文旅综合项目（欢乐海岸）、江门新会18号地块，其中三个位于广东，一个位于湖北。

综上所述，华侨城2019年财报上的数字变化还不足以说明其回归文旅主业实现了初步成功，其发展所要面临的各项问题依旧存在，多种问题的解决不仅需要时间来证明，也需要市场的支持。