五一期间，陈仁科老师应邀参加了有6名开发商董事长组织的小型茶茗会。期间，几名开发商不约而同地谈到了中小房企在疫情后的走势，特别是针对康养和文旅两个话题，并就此向陈仁科老师请教。

保利、万科、碧桂园进军养老地产行业；恒大、绿地则投入到文旅产业。

然而，那么多房企都投入到这两个行业，但成功的并不多。为什么？

陈仁科：我先讲讲中国的养老行业。中国的养老地产行业有很大的潜力，因为，中国养老产业无限大。

你想想，再过5年，60后、70后都将进入老年，现在一个家庭要养四个老人，有哪个家庭会把四个老人集中在自己家里赡养？如果只能选一对老人，那另一对老人怎么办？让他们居家自养？随着年龄不断老去，谁的儿女又能放得下心让老人独居？最后，只有一条路，选择养老院。

但是，目前我国的养老院呈现两种极端，一是将老人圈养，实质上就是老人集中营，除了保证老人温饱，其他都是放任不管。这很不人性，但是，这也不能怪这些养老院，因为，我们的养老政策和养老模式都还不成熟，养老院很难盈利，没有盈利怎么投入？所以，稍有能力的家庭都不会选择这样的养老院。

另外一个极端则是现在所谓的高端养老，动辄每月一、二万的费用，虽然硬件服务都跟上去了，但这却不是普通老人能享受的。由此，就出现了一个重大问题，我们广大的中产家庭老人哪里去？

因此，目前中国的养老行业发展并不乐观。在中国，做养老的不懂养老，不懂得用中国人的思维去做养老，怎么可能会成功呢？日本的养老院模式算比较成熟了，但是日本的养老院模式进驻中国，几乎没有成功的案例。为什么会造成这种现象呢？关键是思维的问题。

中国的很多养老院都是建在离城市1个小时以上的郊区，很多年轻人把老人送到养老院后，因为交通距离太远，只能选择周末的时间去看望他们。

还有一个问题简单谈一下，现在我们都在学习外国的养老模式，特别是日本等国家的，但我们学到的只是皮毛，如对老人贴身服务，看上去很细心，但却没有几个人知道，这正是让人最反感的。因为，老人最怕被别人把自己当成老人，他们不需要你“贴身”，他们希望有更多的私人空间。我去年在与日本机构交流时，感受最深的就是，“我们养老院里没有老人”。

而这些，都是目前中国养老行业存在的一些问题。

该如何解决养老行业中的问题呢？

陈仁科：上面说的是养老行业的问题，我认为要解决这些问题，还是从养老地产方面下手，那么就要解决养老地产的两个问题：

第一个问题是选址。现在做养老有两种形式，一是在城市养老，包括居家养老，旧物业改造的养老院，优势是不离开儿女，能最快享受城市的功能配套，如医疗、公共活动空间、老人福利设施，缺点是，大城市的环境对健康影响很大，比如各种污染，这对老人来说是个很要命的问题，因为老人免疫力越来越低，最容易被病菌感染。这次疫情老人感染率最高，死亡率最高就是最好的证明。

因此，现在大家开始关注或者说越来越青睐城郊养老。这在国外很普遍，可以说国外基本上都是城郊养老，真正意义上的离尘不离城。在城市周边交通时间在一个小时内，自然资源相对良好，空气洁净，基本配套设施完善，环境优雅。而这样的选址就为我们做地产提供了市场，因为，更多的自理老人还是不希望居住在养老院里，而是希望有自己独立的居住空间。

第二个问题是城郊养老，最好与度假结合起来。现在出现了很多养老小镇，我对此是持批判态度。因为，一个小镇全是老人，这对老人的身心健康是不利的，大家想想，出门进门，低头抬头满眼都是老头老太太，整个小镇会呈现一种什么样的景象？所以，我觉得城郊养老不是建养老院，而是做一个养老、度假、观光整合在一起空间，或者说就是小镇，这就为我们地产开发商提供了一个新的更大的战场，这也是中小开发商的一条新路！

中小房企本身就在三四线城市，因为生态相对保护较好，文旅资源相对丰富。再加上现在国家放开农用地转集体建设用地政策的出炉，土地成本大大降低，对于中小房企进入文旅产业提供了支持。

但是，现在很多开发商做文旅却出现了很大偏差，就是把自己的角色模糊了。大把的钱投进去，目的是要将人气做起来，热热闹闹，人流如织。但是，这个人气是旅游人气，这些人气是观光人气，来了就走，走了不再来。

那么，我们做文旅地产要的人气是什么呢？是来了不想走，走了还想来的人。我们的目的不是为了图热闹，不是让人气到此一游，而是要让他们在这里停下来，感受另一种生活，这就是度假！只有这样，他们才有可能购买我们的房子。

所以，我们一定要牢记，我们是地产开发商，做的是文旅地产，不是单纯的文旅项目开发。

那么，养老可以和文旅结合起来，城郊养老和文旅小镇结合，既解决了人气问题，又解决了选址和环境配套等问题。

*本文来源：今日头条，作者：陈仁科，原标题：《为什么中国99%的文旅、康养地产都失败了？陈仁科纵论失败症结》。