4个半月后，北京城市民宿最严监管落下“实锤”。

8月10日，北京市住建委等部门联合发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》；12月24日，北京市住建委、北京市文旅局等部门正式印发这一《通知》，其相关规定自明年2月1日起正式实施。

从《通知》字里行间描述看，其应不具体涉及乡村民宿，主要对城市民宿影响较大。

虽为北京一地之策，但一定程度上意味着城市民宿正进入一个新的监管与发展环境中。

截图来源：北京市住建委官网

《通知》里有对城市民宿约束很大的条款内容主要是（以下内容非《通知》顺序）：

1、首都功能核心区内禁止经营短租房；

2、符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意；

3、取得出租住房业主的书面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件；

5、书面告知所在小区物业服务企业，无物业服务企业的书面告知社区居委会；

6、短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。

其中上述第2条、第6条更为关键。

“取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意”，结合城市民宿带来的小区业主矛盾或纠纷等信息，这条规定基本意味着城市民宿一定时间里已进不了小区，已在小区运营的城市民宿，接下来也可能较大批量的退出，再谋后路。

按《通知》所说，其正式实施时间为2021年2月1日，在还剩1个多月时间里，北京城市民宿运营商、平台等如何达到《通知》要求，将决定着接下来一段时间里的退出量。

而“短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息”，也就是入住城市民宿者需实名入住，相比此前的刷脸入住或电子锁密码入住，这一新规定对城市民宿运营者来说，意味着人力成本的大量投入，本身城市民宿因为房源的分散性，已抬升了运营成本，对其盈利带来制约，由此，接下来城市民宿运营商的盈利之路更显艰难。

对城市民宿加上“紧箍咒”的不仅有北京，更早前的《重庆市物业管理条例》（2020年版）、《珠海市经济特区旅游条例》（2019年），都规定住宅用于经营民宿等住宿服务，应当经有利害关系的业主同意。或可大致预测，上述《通知》及这些条例，代表了国内不少区域主管部门的管理走向，也多少折射出短租民宿市场发展的部分趋势：

其一，民宿是市场发展的必然走势，是文旅住宿领域的产品新供给，但也正因为属于一种新业态，在相应监管政策、行业规范等方面，还难以直接定性，一直处于“灰色地带”，如何脱离灰色，还有个探索过程。从长远看，不管是主管部门的“主动”作为，还是民宿市场发展趋势影响，建立适用的民宿行业标准规范，推动民宿短租行业往规范化方向发展，是必然；

其二，城市民宿体量和区域市场扩张，短时间或较长时间里将面临停滞或收缩，也属大概率。

就第二点，我们也分两个维度来看：

第一个维度是，乡村民宿会由此迎来更多的发展机会吗？也即城市民宿运营商在一定时间里的退出或业务体量缩减，由此转向乡村民宿领域投资与运营（本身一些城市民宿运营商也有乡村民宿业务板块，只是体量相对还不够大），况且疫情影响下，乡村旅游需求相对提升，乡村民宿的需求也走高。

乡伴文旅创始人朱胜萱曾在专访中对执惠表示，未来5年将是乡村民宿发展的一个第二阶段重要窗口期，其有多个重要影响因素，包括：

其一，疫情影响。这表现在多个方面，包括本已较为火热的乡村旅游在疫情下，消费需求被进一步推高。城市周边游走高、微度假及安心安全需求等交相作用，乡村民宿不管是作为单个住宿业态，还是作为乡村休闲度假综合体中的核心业态（或基础业态），“被需要”层级提升；同时，出境游消费回流，中高端（或高端）住宿产品需求、休闲度假需求会在国内寻找替代载体。

其二，乡村振兴战略的宏阔市场和宏观政策格局视角下，乡村民宿正扮演和将扮演的角色。

但是，乡村民宿目前也有自身待解问题。

朱胜萱认为，由于乡村民宿在地化要求高，包括民宿外形、形态的在地化、服务体系的在地化和文化的在地化及衍生，使其非标化属性突出，加上体量小、所用土地为租赁用地，多重因素导致其投资回报率提升还没有完全破局，这是一个“致命问题”。民宿运营商很难通过民宿获得贷款或融资，没有融资抵押的可行路径、没有适度可用杠杆，也就证明这个行业很难被做大。

第二个维度是，民宿巨头将会受到多大影响？比如途家、小猪，以及Airbnb等。

以刚上市不久的Airbnb来说，中国市场一直是其期许增长区域及未来最重要的市场之一，但因进入中国较晚，且运营团队一直不稳、拓展策略影响等，其中国市场房源数落后于途家，虽保持追赶态势，但差距尚在。前期疫情影响，叠加《通知》要求，其在中国市场的房源开拓预计将保持相对滞缓态势，时间也不会短。这对其股价自然也有“牵连”作用。

不管是线上预订平台，还是线下运营品牌，房源多寡是市场话语权大小的直接指标。途家、Airbnb、小猪等头部梯队在中国市场的激烈竞争之一还是房源量的扩增。

可以看到，城市民宿对核心商圈、交通便利等条件要求，已将合适的房源范围缩小，加上这次《通知》及后续连带效应，优质房源的较快速或较大规模占取，会更难。

房源之外，不可绕过的是城市民宿的运营难度、盈利模式。

民宿运营盈利有多个关键环节，包括：

1、供应链足够强，以及对其掌控力足够强。包括优质房源的开发获取能力，房源价格（房源位置与租金的高性价比）、房源装修成本、民宿物料置换、服务人员成本等有效控制；

2、足够高的入住率，涉及更多的流量入口开拓，差异化个性化的体验服务，更高的流量转化率和留存率；有效的营销方式等，尤其是淡季的入住率保证；

3、较高的客单价，涉及民宿的价格模型，比如入住率、旺季淡季不同价格、对应的成本核算；场景营销和本地游都是可延伸的服务，但具体到为客人量身定制本地游服务还待商榷，本地管家是否具备这一定制能力，其中所涉旅游资源能否有效整合，性价比等都是挑战。

城市民宿当前还属“二房东”模式，大体来看，房源（包括个体房源、投资人房源等）、线上流量转化、线下运营等，各环节的突破和彼此作用，成为城市民宿发展需要突破的桎梏。

民宿这门生意，市场渗透率还有不小空间，留给大小巨头们还有不少机会，但依然还不好做，在《通知》带来的新市场语境中，它们有一段“特殊期”要渡过。

民宿作为一种新业态，折射的是消费新经济、文旅新经济中住宿产品新供给、文化体验新需求，在目的地的创新变革与竞争、目的地监管与发展探索中，它们的走向，它们的角色，又该如何？

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