饱暖思淫欲，有钱就想浪，这年头，每逢节假日不出去溜达一圈总感觉假期不完整，朋友圈旅游摄影大赛也是每年准时上演，穷则朋友圈爆照，富则伦敦喂鸽子，旅游已经成为一种生活方式，人均收入水平的提升和闲暇时间的增加是旅游行业消费增长的核心驱动因素，两者目前都是在上升阶段。

对于旅游消费而言，“有钱”意味着在居民日常的吃穿等必需的物质消费支出之外，增加的收入将会更大比例的用于旅游娱乐等精神层面的消费；而“有闲”则是生产效率提高、假期制度完善推动下的闲暇时间增加。

在所有旅游项目中，最土豪的需求是出境游。土豪需求的变化是领先大众需求的变化，通过观察出境游数据的变化就能大致预测行业的发展速度。按照日、韩的经验，在人均收入突破5000美金后，出境游需求会持续性的爆发增长，2015年全国人均GDP为8000美金，部分省市突破1万美金，加上之前在升值周期的人民币，强劲的推动了出境游的发展。参考日本的出境游数据，人均收入突破5000美金后，出境游持续高速增长，在失落的二十年中，也还是维持在相对的高位，有些需求，上去了就下不来了。再想想爆刷朋友圈的熊本熊，其实是个熊本县的旅游形象大使...今年上半年，上海机场国际游客吞吐量同比增长16.54%...这数据简直了...

即使是L型经济，中国的经济增速也是遥遥领先世界的，有这么大的人口基数和内需市场，个人坚信中国经济一定是螺旋式上升的，有钱、有闲这两个基础性要素一定会持续的增长，旅游业的发展某种程度上还是相对弱周期的，除了苦逼的80后还在夹层挣扎，已经解放的70前和毫无压力的90后在旅游这个类目上的需求驱动力还是相当强劲的~

还是那句话：饱暖思淫欲，有钱就想浪，人性使然，有需求，缺供给。

一、旅游消费升级机遇

出境游的火爆除了反映购买力的增长和大众消费的升级，某种程度上也体现了国内旅游项目的不争气...

当下整个大消费领域最大的bug是：人民日益增长的娱乐需求与落后的服务行业供给之间的矛盾。

想想这几年韩国欧巴在国内有多红，韩剧的播放量有多凶残，再看看国产电影保护月那不可描述的国产电影，自己不争气，赚不到钱能怨谁...即使说回电商把超市干趴下的剧本，我只想说，华润旗下Ole'精品超市，卖得比线上贵，但是架不住装修好，体验好啊...如果到现在，线下还要和线上比价格，那简直是自寻死路...体验和服务才是当下线下业态安身立命的根本，自己做不好，不要把锅甩给电商...纯价格导向的线下零售必然是要转型为服务导向的业态，有些业态倒下了，会有另一种业态站起来的。

某种程度上讲，现在越来越发达的线上服务把流程优化了其实节省了个人的时间，创造了更多的可供娱乐的时间，线下的机会还是足够多的。旅游目的地也是，传统的业态那种宰一波，此生再不相见的项目也必然会走到尽头...

这几年中青旅（600138.SH）的乌镇项目就这么神奇的走出来了（PS：中青旅实际控制人是共青团，第一大股东占比才17.17%，这么好的旅游资产，土豪们，你懂得...），乌镇背靠着长三角强劲的客流加上世界互联网大会举办地的红利，硬是刷出一片天。

不过真正让它客流能持续增长的是用心规划，细心经营，最简单的一点是景区内的消费都是和正常消费水平相近的，没有传统景区那种把游客当水鱼狠宰的凶残...想做回头客的...

中青旅中报显示：2016年上半年乌镇累计接待游客477.85万人，比增23.38%，实现收入7.04亿，同比增长30.56%；净利润3.81亿元，同比增长76.79%，这增速，就问还有谁...乌镇项目的成功再次说明一点：大众的休闲娱乐需求足够强，关键是你有没有与之匹配的旅游项目供给，像中青旅（600138.SH）、黄山旅游（600054.SH）这种行业领先的企业市场也常年给到了30倍PE左右。

现在就是要挖掘新旅游业态的时候，市场空间足够大，看看谁有可能抓得住~

二、青岛海上嘉年华

刚好到青岛出差，溜了圈青岛，才发现这个北方第三大城市（2015年全市常住总人口为909.70万，人均GDP10.2万），传说中的旅游城市，还真挺好的，且不说那无敌的海景，就整个城市相对低楼层的建筑形成开阔的视野比起深圳这个高楼林立的城市简直不知道高到哪里去了...彩蛋是市中心居然是香港路...

作为北方的海洋旅游城市，青岛的旅游增速还是相当给力的，2016年上半年，青岛市接待游客总人数3339.61万人次，同比增长8.46%；实现旅游消费总额525.49亿元，同比增长13.81%，从本地消费能力及旅游数据来看，青岛的旅游项目还是有非常大的发展潜力。

在青岛溜了圈海昌海洋公园（2255.HK）青岛海昌的极地公园，公司这个头牌项目相对传统的业态vs茫茫多的游客，真心感觉这钱真的是太好赚了...后来又去转了转位于黄岛的嘉年华国际（996.HK）海上嘉年华，发现这个项目的业态很有意思，彩蛋又来了：青岛、黄岛，隔海相望，那不就是某成语了...

然而事实的真相是，这个青岛、黄岛早就被胶州湾隧道接上了，而且政府规划地铁线路都规划到16号线了...海上嘉年华项目在进度最快的1号线边上（石油大学站），去的时候有些业态还未开业，但只有一个感觉：大！溜一圈感觉身体都被掏空了...回来扒了点资料之后发现这个项目的业态丰富性实在是有点bug...先上点背景材料，青岛海上嘉年华位于青岛市黄岛区凤凰岛旅游度假区，占地面积约34.89万平方米，总建筑面积约80万平方米，项目集合室内外主题游乐园、娱乐休闲名品折扣购物中心、五星级豪华酒店、会展中心和海上嘉年华沿海社区，是全方位多功能大型商、住、旅游综合体。

整个项目主要由四大部分组成：澳乐购、海洋主题公园、酒店与会展中心、海上嘉年华国际社区。

澳乐购，娱乐休闲名品折扣购物广场，170-180个商铺，覆盖230-260个品牌，还有丰富的娱乐业态：中国最大型乐高教育体验中心、中国最大型的成龙耀莱DMAX电影院、海极星滑冰世界、海景摩天轮，满足购物、休闲、娱乐及餐饮一站式的需求。购物区域是品牌直营奥特莱斯，与传统的收租金的购物商场不一样，采用的是联营模式，和入驻商家分成，并且收款系统掌握在项目运营方手中，与商家利益绑定，共享项目成长。招商方面也很给力，吸引到了Armani、D&G这些牌子，这个业态完全可以满足市内消费者的日常休闲娱乐需求。

海洋主题公园，总建筑面积约6万平方米，预计年均可接待游客约300-350万人次。以海洋探险为主轴，包括三个室内外主题游乐园。主题公园委托国际知名澳洲设计团队Sanderson为项目总设计师，ProFun Management Group为主题游乐园营运顾问，打造中国北方唯一全年恒温的主题乐园，让冬季在中国北方玩海照样尽兴。这点其实就解决了前段时间王爸爸怒喷上海迪士尼开放式主体公园的bug...北方的冬季是不适合室外主题公园活动的，结合青岛的海洋资源，做室内主体公园是比较理智的选择。

酒店与会展中心，嘉年华广场大酒店分为两栋，拥有538间五星级酒店客房及499间五星级酒店式公寓，包含16个大小不同会议厅（包括会展中心）。会展中心总建筑面积约2.6万平方米，楼高4层，可承办企业会议、婚礼、派对及其它大型宴会活动。中心配备可容纳超过100个展位或165席宴会的展览/宴会厅，拥有可容纳5000人同时参加会议的演艺厅和一个供家庭参观游玩的恐龙博物馆。

海上嘉年华国际社区，总建筑面积约35万平方米，住宅总共超过1400户，坐拥1500米海岸线，内设私人会所及其他各类生活设施，满足高端住客需要。

三、新业态的思考

嘉年华这些业态组合就和常见的商业地产的项目不一样，少了常见的办公区域，但是餐饮、购物、休闲娱乐这种传统的商业地产必备的业态一个不落。

在传统商业地产服务本地居民的基础上，叠加了主题公园和会展，试图把项目打造成大型城市综合体，把项目升级成一个旅游目的地，那就可以通过旅行社，短途旅游等途径进行倒流，吸引人流的区域的范围就扩大了。

这种业态的定位就有点像城市客厅，既能服务本地居民，也能服务短途游客（PS：就像家里的客厅，既是家人共聚一堂休闲玩乐的场所，又是接待客人的地方）。由于业态的丰富性，消费者在进入项目后，通过各个业态的联动（赠票、折扣、联合活动等），能提高用户的关联销售，从而提高用户的客单价，带动项目的总收入增长，这也就解决了传统主题公园最头痛的问题，如何在既定的门票收入的情况下增加客单价。

这种超大型项目对人流的吸引能力就比传统的办公型CBD商业地产更强，丰富的一体化业态同时也解决了主题公园一直存在的提客户消费单价的问题，在两种业态之间取得一种平衡，但是这个模型存在一个充分必要条件：项目运营方要对入驻的业态保持足够强的控制力，这样才能把业态之间的联动做起来，要不这个拉高客单价也就无从说起。

所以项目的运营方都会用资本介入各个业态，例如早年万达自营的院线、百货、KTV，一梳理之后发现嘉年华也是类似的思路，目前青岛海上嘉年华的项目主体是港股嘉年华国际（996.HK），刷了一波股权结构后发现，公司已经在布局下游的业态了：金钱豹（餐饮）、好开始（教育）、环球星际嘉年华（移动嘉年华），只有控制住了部分下游业态，通过它们带头示范才可以带动整个项目全面联动，同时由于项目在的示范效应，部分小的消费项目可以在同城迅速复制。

整个项目看下来，感觉就很像一个城市的运营思路一样，像上海建迪士尼。

很多不明真相的群众算了笔账，吐槽政府建迪士尼项目是亏的，但是如果视野拔高一点，站在整个城市的角度，即使不考虑土地价值的问题，迪士尼作为一个超级大单品，迪士尼的引流能力是毋庸置疑的。然而线下的消费场景，没有跳出率这个概念的...用户的所有停留都可能产生消费，关联消费转化率高，以上海作为一个整体来考虑的话，迪士尼亏了其他行业会赚回来，整个城市总盘是盈利的。

嘉年华这个项目也是一样，主题公园和会展中心是爆款，肩负着导入客流的重任，澳乐购餐饮、购物、娱乐等业态作为兼容性最好的业态进行流量转化，这些项目如果单列出来，分布在不同地方可能都是亏损的，但是一旦整合起来统一运营，那协同效应就非常显著了。这个是否让你想起多年前淘宝的一个牛逼闪闪的套路：打爆款引流通过关联消费带销量，所以很多时候，线上线下背后的商业逻辑都是相近的，不外乎就是围绕着：流量*转化率*客单价做文章，只是各自的实现方式的差异。

商业地产走到今天，毫无疑问已经是碰到天花板了，很多开发商目光都转向了旅游地产，各师各法，每家的套路都有差异，有的是地产多一点，有的是旅游多一点，有的甚至只是打着这个马甲拿地，消费者需要新业态旅游地产这个类目大方向肯定是对的，但是可能偏旅游的项目会走得更远，毕竟这是个比拼服务的行业，只有这样才能跳出和传统商业地产竞争的红海，挖掘新的客流。青岛海上嘉年华这个项目明显就是旅游、服务优先的，要不这个住宅区域翻一倍啥利润就回来了...

结语： 

在地王频出和大批商业地产入市的年代，难道不应暂时离开住宅、商业地产，该把视野转向旅游地产这片蓝海么。

*本文转载自港股那点事。