（二）城市更新的项目分析

过程与调整

这40年的城市发展，我们有两个过程，一个是疯狂的增长过程，增量为主，大拆大建，房地产为主，土地财政，最终形成一个什么结果？城市休闲空间严重不足，争夺、争斗。我们很多城市都产生了一个现象，跳广场舞的老大妈扰民，当地的居民不干，就跟老大妈闹，但是，谁都没错，错在哪儿？错在城市的休闲空间严重不足。再一个就是理性调整过程，杭州的老书记，20年以前就提出来，杭州的目标是生活品质之城。不追求什么高大上，就是怎么提高生活品质。他在杭州当了十几年的市委书记，他说我在杭州终老，将来不能我养老的时候让杭州市民戳我的脊梁骨。所以，他有这么一个长远的眼光，事情做得就很细。我去做过专题调研，关于杭州的生活品质的提升。杭州有一个生活品质群，群里有2万多人，这2万多人的功能是什么？就是关注城市的细节，比如说有一个人在群里发了一条，前天我已经发过了，有一块地砖碎了，到今天这地砖仍然是碎的，质问市长，过了半个小时，来两个工人把地砖换了，这就叫城市管理的细节，城市建设的细节，我看完这个案例，很感动。

所以很自然，我们原来是拆改留，上来就拆，因为从房地产来说，拆的成本最低，改的成本就高了，留下来成本就更高了。但是现在思路调整了，留改拆，先看什么东西可以留，然后再看什么东西可以改，最后实在没办法了才是拆，这是两个根本性的思路调整。大广场、大绿地、大高楼、大马路，这是工业化时代的追求，这四大都是以汽车为尺度。但现在是微调整、有机化、精细化、生态化，这就是以人为尺度。所以原来我说，全国最没有人味的城市就是北京，因为北京几乎就没有给人、给生活留地方。但是人的生活有这些要求，而且要求非常强。所以，这两年项目调整，综合体形成，乃至一个片区调整。这两年我们看到的一些新的现象，这些现象我看了我都觉得很好。可是这就在于整个城市理念的调整，如果这些理念不调整的话，很多商业机会也出不来，原来很简单，这片拆，拆完了就盖，盖完了就卖，卖完了大家就骂，基本就是这么一个过程，现在不同了。

项目分析

所以，回想城市更新的过程，我做一点项目分析。这是我回想，接触的过程。

第一个是扬州。有一年我到扬州去，他们说研究研究扬州再做几个什么景区，我当时没想好，在街上走，我就发现旅游者的神态不同，老老少少的在街道上走，很从容，我就问你们住在哪儿？就住在街道里面，民宿、客栈，我当时就说把我从酒店调出来，今天晚上在这儿住一晚。住一晚，一下就视角不同了，感受不同了，后来我就在扬州说了八个字，叫文化休闲，城市度假。因为扬州从传统的观光旅游角度来说没得做，一个瘦西湖，一个平山堂，再往下没了。当时的扬州市长是原来省旅游局的局长，文化休闲城市度假，这个话他听明白了，他就说这个话说得好，就拿这八个字弄了一堆项目招商引资，一把招了80亿，一个字值10个亿啊？这是一个城市发展方向的问题。

还有一个感受就是到深圳，我就问你们有什么新东西？想了半天，没了，刚在海边上修了一个休闲步道，去看看，我就去看了看，沿海的步道，就这么一个东西，深圳当个东西来说，深圳缺钱吗？深圳不缺钱，主题公园做了好几个了，那旅游怎么发展？做了一个欢乐海岸，实际上做的就是城市休闲空间。

第三个，阿那亚，现在很有名了，网红打卡地，实际上是歪打正着，因为阿那亚就是一个房地产项目，但是房地产项目追求文化。另外，在销售渠道上，虽然位置离北京5个小时，但是销售对象是北京人，销售的方式是什么？社区的聚合，所以社区产品、社区渠道，社交聚集，现在火爆了。因为我过两天要去那儿开会，现在一房难求，一个房地产项目一不留神就变成文旅，而且是网红项目。

第四个是曲江，曲江的大唐风貌，大气风格，我在曲江曾经整理过一套经验。之前在深圳华侨城，我就问华侨城董事长，你的核心模式是什么？他说旅游加地产，我说这个不准确。后来我去了曲江，一下归纳出来了， A加B加C的模式。类似这样的项目，A模式是什么？是吸引中心，就是这样的项目你首先要研究吸引中心是什么，曲江第一个项目大唐芙蓉园投资13亿，2005年建成了我就去看，看完了这个项目说不挣钱，出来之后再看说行了，没有问题了，为什么？一堆房地产公司已经进来了，这就是A。之后二期工程投资20亿，做了三个遗址公园，连门都没有，连门票都不卖。第三个项目做了一个大唐不夜城，大唐不夜城做完了之后，回报基本上覆盖了前边两个项目，最重要的是什么？就是曲江管委会通过这一堆项目的运行，光是土地溢价就拿了300亿，现在曲江变成全国的一个网红地。

第五个就是上海，上海原来说是都市旅游，实际上是整体吸引。因为上海有个过程，80年代的时候外国旅行团到上海，提个要求，只住一晚，为什么？不知道到上海来干什么，所以要求只住一晚。到了新世纪，变了，外国的旅行要求在上海至少要住两晚，最好住三晚，而且是三个晚上自由活动，衡山路酒吧喝个酒了，然后又到哪儿，外滩逛了一逛了，三个晚上非常丰富，这就是什么？上海原来也摸索过，自己搞主题公园，后来发现搞一个死一个，迪士尼进来了也别搞了。但是，从都市旅游，现在已经变到整体吸引，我这几个月每个月来一次上海，感觉越来越强烈。

第六，北京的方式是什么？现在叫口袋公园，就是社区旁边有一片小绿地，做一个小公园叫口袋公园，像个口袋一样，所以是中心微调。此外，北京做了一批文化项目，但凡是成功的文化项目一定是市场自发的，从798开始，到现在也有一堆这样的项目。但是也有的不行，比如北京的前门大街改造，投资上百亿，没人气。后来有一次他们请我去，这么大把投资下来了，怎么弄，没人气。我说你们太想当然了，要想解决这个问题，很简单，就一招，允许摆摊，只要允许摆摊，前门一定火起来，他们说这怎么可能？我就城市的管理理念一定要调整，调整在哪儿？就是脏乱差三个字不能等同视之。脏我们不能接受，差我们不能容忍，但是乱必须接受，没有乱就没有人气。做不到那就死在这儿吧。因为我们有一句老话，叫做路宽不成市，就是路宽就成不了市场，还有一句话叫店多成市，小店多了这个市场的人气才能起来，古人几千年已经有的丰富经验，我们现在非要违背，非要做高大上，做整齐、干净、宽敞，最后的结果就是一条，没人，市场不接受。

第七个，景德镇有一个陶溪川，就是三个瓷厂改造了一下，现在变成景德镇的一个热点，因为是陶瓷工厂，仓库也在用，车间也在用，还弄了几个酒店，各种各样的花样一堆，所以本身变成一个目的地，就是可以很舒适的待一晚上，觉得很棒。

我举这么几个例子，这都是以前的老例子，就是回想一下城市更新的过程。这个过程实际上是什么？就是一个自发自为的一个过程，凡是市场自发、自为的，一般来说都成功了，凡是强硬弄起来的，一般来说不一定成功。

现在来看，两类项目。一类是新建项目，一类是改造项目。我这两个月大概看了30个城市更新项目，和他们聊，多数都是更新项目。一是上海绿之丘，绿之丘是我上次来专门去看的，就是烟草公司的一个仓库，当时设计师很高明，原来是想把绿之丘给拆掉，烂仓库，50年代的仓库拆掉完了，然后搞一点黄浦江的绿化、美化这套东西，但是那个设计师说这样不行，作为一个社区性的项目，要有商业功能，所以就把绿之丘变成了生态性的项目，我去的时候商业正在进去。

二是龙美术馆，上海有两个龙美术馆，我看的那个也是黄浦江边，原来是仓库，就把仓库的栈道等一些东西都保留着，做一个美术馆，做的蛮好。好在哪儿？除了美术馆之外，还做了一个宠物乐园，这个宠物乐园一做，很多人带着自己的宠物专门到那儿去玩，他们宠物乐园里猫猫狗狗的一大堆，很多人专门过去，同时有一片广场，这片广场就变成滑板的乐园，孩子们也都过去了，这样的话，就生机勃勃。

三是上生新所，那是上海生物研究所的办公地，原来有办公楼，现在已改造，改造成了一个文化地，旅游地，城市休闲空间。但是这个我评价一般，因为文化没突出，就是弄了点什么书店进去。

四是深坑酒店，这个我不用说了，大家基本都去过，投资好几十亿，围着一个矿坑做了这么一个项目，现在倒是很红，生意也不错。

这是我上次到上海，花了一天时间，看了这么四个项目，我就说，上海这个城市的这种整体吸引，感觉越来越强。

五是无锡田园东方，这是个乡村振兴项目，现在也算做得不错了，成为典型项目。

六是惠山古镇，惠山古镇不行，光靠这点泥人来折腾这点事，再加一个天下第二泉，已经没有吸引力了。那怎么弄？我谈了一个思路，他们说做不到，我说你们做不到就半死不活。我谈的思路是什么？因为他们有100多个宗祠，我就说百姓寻根，100多个姓氏的宗祠大家来寻根，就起来了，他说不行，民政部门不同意，因为这事涉及到非法组织，那你这事怎么弄？本来很好，资源完全可以发挥。

七是陕西的汉中，就是一个地级市，投资100多亿建了一个兴汉胜境，这是无锡灵山集团过去策划、规划、设计、管理，当地一个房地产老板投资建的，很有气势。

八是在旁边又建了一个丝绸之路小镇，建了一个汉人老家的小镇，建这么两个东西，建的都不错，但是错在哪儿了？没人气，没人气的一个重要原因就是汉中这个城市，城市体量不足。另外一个原因是什么？原来领导们支持，现在城市领导换了。所以现在现金流的问题突出，我看着就差一口气，像这两个项目，8万平方米的建筑，建筑都非常好，再有一个亿的资金顶上来，就能活了，兴汉胜境也是现在差一个亿的资金，如果补上去，两者一弄就可以火。

九是之后去西安，西安一个永兴坊，这是我看到的单位面积产量最高的项目，15亩地，原来是一个烂尾的酒店，烂尾的酒店做不下去了，后来沈老板他就把这片地租下来，一开始也没啥好做，他就把他公司搬过去了，后来发现可以做餐饮。到什么程度？就15亩地这么大一片，一年的流量1500万人，收入30到35亿，这是去年，今年肯定突破40亿，就这么大弹丸之地。所以我评价，这是全国单位面积产量最高的，下一步怎么准备做？把周围的房子再租下来，就是做小吃，做非遗，就是做这套东西。

十是西影厂，西安电影制片厂。国内几个大电影制片厂我都跑过，基本上，北影厂，死了，上影厂，没落了，但是西影厂起来了，为什么？核心是做文化，文化做起来，实际上土地就升值了。

十一是诗经里，十二是昆明池，这是在西安沣东新区新建的项目，这两个项目都是十几亿投资，实际上这两个项目的核心就是拉动周边的房地产，等于说这个房地产的中心有一个好园子，这个房地产就好卖，这两个作用都起到了，这都是新建项目。

十三，很优秀的项目是什么？就是华清宫，华清宫260亩地，从景区来说，我评价是中国单位面积产量最高的景区，一台节目长恨歌，一台节目1212，两台节目，长恨歌一天演两到三场，1212一天演五场，所以一年下来，现在这两台节目的收入比门票高一倍，这就是传统和更新，传统和更新做起来了，人自然而然就去了。

十四，北京有一个智珠寺，很有意思，原来是北京电视机厂的厂房，后来北京电视机厂搬走了，智珠寺就完全没落了，一个比利时的老头看着可惜，他就跟政府提出来能不能把智珠寺拿来让我运营，政府想原来还得派人看着，什么意义都没有，愿意干，好啊，他就把智珠寺干起来了。马上网上就开始炒，我们重要的文物单位怎么能交给外国人去弄？重要的文物单位原来可以垮，可以塌，可以没落，现在有人干就不行，我就搞不清楚这个道理。北京文物部门的人思想也很开明的，让继续干，现在在智珠寺里边有西餐厅，有展览，晚上放点小电影，就是花样很多，面积很小，前几天我到那儿吃了一顿饭，后来我吃完了我就问，这顿饭吃的什么价格？一人平均一千块钱，我说一千块钱的价格实在是不便宜，但是很精致，服务员都是外国人，一个英国人在这儿服务，真是很奇怪，但是做起来了。

十五，北京现在最成功的是郎园，首创集团前些年组织了一个文化公司，就叫郎园，干什么？就是在北京找废旧厂房，第一个做完了做得很成功，第二个在石景山，也很成功，第三个是一个纺织厂的仓库，70多亩地，三个项目都非常成功。我专门和他们讨论了一上午，因为这个项目是什么项目？业主就是当时这些工厂，所以产权关系不变，但是业主没办法弄这些事，所以郎园轻资产进入，不但负责规划、设计、修建，同时负责招商，这几个都是这样的模式，这个模式下来，我就问挣钱吗？挣钱，不挣钱我们干它干什么，而且品牌出来了，现在就连乌镇有一片新栅，他们都过去干了。所以，我就感觉，因为他们依托首创集团，首创集团希望你做好项目，我在周边弄一片房地产，是这么个希望，而且基本上达到了这个希望，所以这个模式是我看到的最成功的模式，实际上就是这么一帮人，因为他们积累了经验，形成了口碑。

十六，反过来说一个北京坊，北京坊是什么概念？就在前门大街，大街上什么都不行，但大街的旁边胡同里，改造了，也起来了，说是北京坊，但实际上对应的是当代需求。

很自然，像这些项目，不需要资金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。

十七，后来我到重庆，重庆十八梯，大概80多亩地，是杭州的新天地集团过来开发，投资20多个亿，我就跟董事长说，这个项目我看完了，你的文化模式我赞成，看不出你的商业模式。他就说我们叫三个8，第一个八年，设计、建设，现在要结束了；第二个八年孕育市场；第三个八年，回报。我说这三八24年过去了，你也差不多退休了。他说这种项目，没有点战略眼光你能做吗？位置极好，但他说的有点夸张了，我估计不至于。

十八，又看了一个重庆1949。1949的模式是什么？靠一台演艺，拉动一个地区，因为那个老板也是房地产老板，老板就说我再也不做房地产了，为什么？他说房地产已经没得做了。所以，他就请张小可，是中国做旅游演艺很优秀的一个人，请他过来，小可说你要谈房地产咱们就免谈，我不干，他说就是不想谈，我才找你。这样，小可就构思了一个重庆1949，这个节目刚做完，马上就轰动，为了一台节目专门建了一个大剧院，连这个剧院带这台节目一起花了8个亿。但是因为有这个题目，当时那一片土地一共173亩，这个剧院占了20几亩地，剩下这150亩地够了，因为这150亩地现在都是熟地了，你把这熟地做一片街区，算一下帐，这个帐算一算，还有什么可着急的？但是，有没有这个眼光，有没有这个魄力，这是个问题。

十九，宜昌有一个西陵峡，还有一个下牢溪，我到西陵峡最看好的就是下牢溪，原来里边三家兵工厂，这两年宜昌交通旅游集团又把下牢溪这三个兵工厂拿下来了，做了一个微度假项目，做得蛮好的，厂房都没动，原来的工人宿舍、集体宿舍，改成了客房，走廊还是那种通廊式的工厂宿舍，很有味道，又有红色旅游题材，又有三峡题材，又有很多可玩的东西，挺好的。

二十，南通大生纱厂，自1895年建设，鼎盛时期有两万多人，直至今天，仍然在生产。近代工业的发源地，产业发展的延续地，民族精神的弘扬地。各个年代的建筑并存，构造一部完整的历史画卷，是活着的古董，是生命的延续。

所以我觉得这里边就城市的治理理念是一个根本问题。但是现在市场都在转型，所以我归纳下来，废厂新潮，已经报废的老厂房现在要变成新潮了，废库大器，废置的仓库可以培育成大器。所以现在变成一种标配，比如我在郎园，老仓房现在变成了一个大空间，我说这个大空间干吗用？预订满了，全年都预订满了，大家都在争第一次发布，比如说汽车厂要在这儿发布他的最新产品，什么这个发布，那个发布这都预订满了，一个好的文化环境对应它的这种东西，一个好的市场环境吸引了前来的客人，废地转新，所以老厂区成片，老文化出新，老商业综合，反正我看了有将近30个这样的项目，我不一一列举了，我一个感觉，没有亏损的，个个成，我们现在说旅游项目，谁敢说旅游项目个个成？你能维持住员工就不错了，但是这种项目我真是看着个个成，个个成有原因：第一个原因，区位都好；第二个原因，地段都好；第三个原因，土地性质不变。比如原来是工业用地，现在还是工业用地，土地不变性它的一个好处是什么？但是功能可以丰富，它妨碍你，就是你不能再卖，我可以租，也可以转租，这都可以，但是你不能卖，你做起来你往下运营。

上边数了一堆城市更新项目，还有一些乡村振兴项目，而且有几个是我看最出彩的项目，所以我对这类的项目特别看好。

理念更新

这样的话，首先就需要我们的理念更新。我说一个概念，行业与生态，产品与场景，这个概念是什么？是张瑞敏先生今年提出来的新概念，我今年看了几篇文章，在5G时代，现代科技背景下，将来没有行业，只有生态，这种生态是经济生态、循环生态、运营生态，不光是讲一个自然生态。未来没有产品，只有场景，这种场景化的发展才是真正的发展方向。他举了一个例，比如说海尔一说就是白色家电世界第一，他说海尔一定要摘掉这个世界第一的帽子。比如说你买了一个冰箱，是智能冰箱，你冰箱里放了什么东西马上就有数，觉得哪个东西空下来自动就给你补给。比如洗衣机，洗衣机里有洗涤液，洗涤液快用完了，自动补给就来了，他说这就不是产品，是一个家庭生活的生态化场景。当然，它有一套技术手段，这套技术手段到一个什么程度？去年，凡是采用这套的大概有十几个国家，70几个企业，去年疫情这么严重，都逆势生长。

我就看完这套理论和做法，反过来就想旅游这些事，我觉得也是一样的，就是我们场景化的发展。所以大家关注夜经济，夜经济实际上就是夜场景，夜经济的根本是夜生活，没有夜生活谈什么夜经济，觉得只要把夜景做好了就行了，实际上这个思路都是错的，这就是就产品说产品。

所以，在城市更新方面。第一，扩大了城市的休闲空间。第二，增加了市民的度假时间。我们现在还有一个大问题，就是在疫情这种情况之下，大家老是说后疫情时代，我从去年五一就说，我反对这个说法，中央讲的疫情常态化，实际上是常疫情时代，在常疫情时代，风险和不确定性的因素越来越重，在这个时候，我们还咬住了说要做远程旅游，怎么做？最近英国已经宣布放弃了，新加坡也宣布，我不再统计疫情的感染人数了，为什么？就是相当于把疫情当做感冒、流感来看，哪个国家年年统计流感人数？那也就是说，我们和新冠病毒共生、共存，如果说好多国家都采用这套方式，我们还说什么后疫情，没有后疫情，只有常疫情。在这种情况之下，传统的观光旅游式微，但是，有刚性的需求，就是休闲和度假。

所以，一直到现在为止，包括今年五一，景区旺丁不旺财，统计刚出来，人数大概恢复到9成，收入恢复到6成，这是典型的旺丁不旺财。所以我们还指望着远程消费者过来消费，可能性不太大。这一年多疫情，有两个现象，一个现象是高端回流，这个高端回流造成一个什么情况？就是原来觉得卖不出去的东西，现在都可以卖了，比如北京的古北水镇，古北水镇建的时候建了20个四合院，始终经营情况很差，去年他们想快到五一了，来一把，把这个20个院推出了，半个小时预订满了，跟着三个月的都预订了。这很简单，就是高端回流，原来我们中国一年1亿多人出去，海外花个3000多亿美元，现在3000多亿美元出不去了，回来了。但是这些人不但是刚性需求，而且他有品质需求，所以，这是一个现象，叫高端回流。再一个现象就是这种分化性的要求越来越突出。我归纳了一下旅游消费的过程，我们自己也身处其中。第一个阶段，追求的是多不多，穷旅游，就想少花钱多看点。第二个阶段追求的是好不好，因为看多了，烂的点就不想看了，想看好的点。第三个阶段就是问贵不贵，第一代的旅游者一定是这么三个阶段。第四个阶段问对不对，所谓对不对就是市场的细分化，适用你的未必适用我，每个人有自己的诉求，每个阶层有自己的诉求，每个圈子有自己的诉求，所以对不对现在更重要了。第五个阶段就问值不值，值不值就是什么？就是性价比，价格可以很贵，但是性价比不错，昨天周总请我去吃了一顿饭，在外滩5号，这是好地方，确实是价格不菲，但是性价比不错，这就是值不值。当代社会得追求酷不酷，炫不炫，红不红，但是那种酷不酷、炫不炫、红不红都是阶段性的，一下就过去了，可是总体来说，就这样一个旅游消费的变化过程，实际上就意味着市场的细分化、垂直化越来越明显。

所以很自然，我们还指着一个项目对应全国，对应所有人，只有传统的观光旅游的顶级产品才能有这样的效果，故宫一年1500万人，这还限流，每天就8万人，那是故宫，谁都得去。所以在这些事情上可以领先，但是不宜跟风。需要减缓同质化，我现在感觉城市更新的一个大的问题就是同质化太严重，所以要减缓同质化。这样的话，轻文旅，泛休闲，微度假，这是至少在很长的历史时期里面，我们市场的主流。所以我们说人货场，就是人寻找场，场吸引货，货聚集人，这个货是什么？就是商家，所以做的好的城市更新项目，政府满意，商家满意，作为平台商，平台满意，客人来了客人满意，最后一个叫社区满意。

我前两天刚刚去成都，成都一个西村大院，这是成都文旅集团操作。西村大院原来就是一大片社区，中间预留了一块体育用地，性质就是体育用地，但是他们原来搞了点体育项目不行，负担很重，后来就说这事得商业化，成都文旅集团拿下来了，拿下来之后找了一个大咖级的设计师，这个设计师确实设计得好，就这么完完整整一块地，周边设计了一圈楼，地上五层，地下两层，建筑面积13.5万平方米，占地也就是七八十亩地，中间都留下了，这片留了一片竹林，竹林里边几个茶馆，这片专门留了三个五人制的足球场，然后整个一圈五层楼设计成一个跑道，大家都在这儿跑，上面二层一圈又是可以走路，可以跑的，就这么一个地方。我就问运营怎么样？没问题，大家争着抢着，现在选，比如很多培训机构要进来，不让进，希望更多的文创企业进来，但是文创企业一般都没钱，租不起这房子，那我们就降一下，所以就做到了五满意。从平台的角度怎么挣钱？我们就收租金，平时就提供点服务，就这点事，没别的，然后组织一些活动，这些活动组织起来了，大家都觉得很好。

所以，那里边星巴克、麦当劳都进去了，一个这样的西村大院，现在也变成白天是大家去网红打卡，夜色一落大家就开始到那儿消费。所以就说，体验、场景、社交、内容，就是从文化场景的构建到新消费场景，最终是新生活追求，这是城市发展的必然。所以，城市更新，旅游转折，这就是同一个时代，同一类追求。

往期回顾：《魏小安 | 城市更新与休闲拓展（一）》

*本文来源：微信公众号“中国旅游协会休闲度假分会”（ID:XXDJFH），作者：魏小安，原标题：《魏小安 | 城市更新与休闲拓展（二）》。

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