已上升为国家战略层面的城市更新，既有新的利好，也遇到新的“约束”。

变局也由此而生。

上海在6月成立目前全国最大的城市更新基金后，于8月10日公布《<上海市城市更新条例（草案）>征求意见稿》，提及设立城市更新中心、城市更新专家委员会等。

资金、法规，这可视为一个风向标。

而同在8月10日住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中，对城市更新进行了更明确的限定，包括防止过度房地产化，坚持“留改拆”并举、严管大拆大建，严格控制大规模增建等。

这更意味着城市更新通过一次性房地产开发的空间生产将逐渐不适用，二次、三次乃至更多次的生产，形成新的空间生产方式、新的空间经济模式，成为更必然的选择。

文旅业也将由此迎来更多机会，为何？

城市更新的新走向：新利好、新变局

城市更新，已渐走向“高位”，尤在近几年，在中央层面定调、顶层设计等方面，属逐渐加码态势，已至国家战略级别。

早在2019年12月，“城市更新”概念在中央经济工作会议被首次强调，提出“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”；

去年年底，住建部高层在署名文章《实施城市更新行动》中，对城市更新的意义、目标任务进行了阐述，其中提到：

2019年我国常住人口城镇化率60.6%，已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。

实施城市更新行动，是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。城市是扩内需补短板、增投资促消费、建设强大国内市场的重要战场。

实施城市更新行动，推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，从源头上促进经济发展方式转变。

其中第一点已点出了城市更新必然要推动的要义，即整体城镇化率达到60%后，接下来城镇化将逐渐放缓，处于一种相对“横盘”、缓慢增长状态，曾经大规模扩张的增量时代，正过渡到以城市更新为主的存量时代，城市的发展不再是直接简单的大量区域外扩，而更是对既有资源进行精细化再运营，空间的外在形态、内在场景及价值等，都面临重构。城市要走新的发展模式道路。

同时，城市是投资与消费的绝对区域载体，而城市更新为拉动投资、扩增消费提供新的增长点，尤在内循环新格局下，其是新投资与新消费的倚重点之一。

这推动了政策的继续加持。

今年3月，国家高层提出，“十四五”期间要实施城市更新行动，完善住房市场体系，提升城镇化发展质量。城市更新被首次写入政府工作报告。

十四五规划纲要也再次明确：

加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能等。

城市更新，由此也成为各省市十四五规划中的重要内容之一。

有两个地方动作相对较大。上海6月成立约800亿元的上海城市更新基金，为该类目前国内落地规模最大基金；8月，600亿元天津城市更新基金成立，由天津城投集团联合中交集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国、平安不动产、富力集团、天津建工、中国建筑等企业共同发起设立。

其实可以看出几个核心信息：

1、确实已经到了更积极推进城市更新的时候了，不管是城镇化走向的必然，还是新时势新格局的需要，以及城市自身可持续发展，新一轮城市竞争的需要，城市更新已不可逆；

2、一个可见且可能“盛行”的模式是，一家本地国资主导，联合央企房企、知名房企及本地国资房企组成联合体，资金、资源、土地、开发运营能力等进行聚合，并进行项目撬动。这些类型的企业是房地产市场的优势方，在城市更新中依然如是，将是主要参与者或主导者；

3、地产商的介入或积极参与也是必然，一方面城市更新概念、定位及范畴的相对模糊，以及其中涉及的旧改（旧村比如城中村、老旧小区）等，给地产商创造了不少空间；另一方面，地产的玩法已变，城市更新为其进行存量物业改造运营、新土地获取，提供了路径。房企成为重要参与者。

这就无可避免出现部分城市、部分城市更新项目的“地产化”倾向，偏离城市更新的本质或初衷，尤其成为不少地产商进行新房地产开发的新路。

也就有了住建部新政策文件的约束与规范。

在8月10日住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中，有几个重点：

1、防止过度房地产化；

2、坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力；

3、严格控制大规模拆除。原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；

4、严格控制大规模增建。原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2；

5、严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系；

6、坚持应留尽留，全力保持城市记忆。保留利用既有建筑。保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

这些细节又至少指向了两个方面：一是这个待出台的政策，与近来的地产调控政策可算一脉相承。“三条红线”融资新规、22个重点城市集中供地新政、土地出让金改由税务部门征收，以及住建部等8部门发布通知，将从房地产开发等方面对房地产市场秩序进行全面规范等，无不意味着房企的生存发展模式发生变化，拿地、赚钱的路径也要应时而变，通过城市更新拿地赚钱，正成为不少房企的新选择。但这其中的机会仍不平等。

二是，“拆-改-留”转变为“留-改-拆”的趋势更明显，更深层次的意义在于城市存量建筑与空间的改造提升的必要性、比重都会提高，空间的再改造、再运营，以及空间资本化的运作、价值提升，成为挑战，也是机遇。对于文旅业来说，围绕城市新消费，基于文旅新场景、新体验的存量空间更新，会成为接下来城市更新中更被重视、操作空间更大的方式。

文旅的新机会反而增加了

在近期上海公布的《<上海市城市更新条例（草案）>征求意见稿》中，提到该条例制定背景是“为有效推进城市更新工作，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提供法治保障”。

人文城市，是一个核心信息。

人文比拼，成为新一轮城市目的地的竞争重点。

城市更新中“人文”是内核要素，要回到人的价值，围绕城市居民来推动。这将至少体现在两方面：一是未来的城市更新在让土地增值、让空间质量变高之外，还应该体现主体参与性和价值持续性，也即让多方主体包括居民更多参与进来，实现利益更大化、多方化；

在住建部最新的政策文件中，即提到：

鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新业态、新场景、新功能。

“鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造”、“发展新业态、新场景、新功能”，是重点内容。其中，地方政府、开发商或城市更新参与企业、市民在城市更新运营中是一种共谋关系，而建筑或空间的更新，成为新价值创造的路径。

城市更新应该注重人的需求，空间的再造、产品供给、运营等都应更多围绕“人”来进行，体现一种新的生活方式，在新中产崛起、年轻群体主流化背景下，实现产品契合供给。

城市更新将在城市文旅新消费中有更多体现，包括融入更多文旅新消费（新场景、新产品、新用户等）的视角和元素。

这个背后其实有两方面的核心逻辑：

1、城市更新中，因为互联网时代效应，虚拟空间与真实空间发生扭转，虚拟空间（线上）的放大效应，带来流量，激活实体空间（线下），一个表现是线下打卡消费，在线上进行放大倍数级的传播，如果要形成持续的循环流量及变现消费，就要求线下真实空间在体验性、社会性等方面有更突出的独特差异元素，有可持续传播的爆点，也有承接消费的新场景，这某方面也是网红景区能否“长红”的内核逻辑之一。

2、城市是天然的流量中心，天然享有流量优势，不少城市本身就是旅游目的地，同时也构成本地消费的中心，外地而来的低频客流与本地的高频客群的交杂消费，一方面对城市本身的历史文化、建筑空间、人文居住生活环境等构成需求，这也是城市更新中“保留城市记忆”的出发点之一；另一方面，原本承载城市居民重要消费的传统商圈、商业中心、商业街等，开始更多成为新业态、新物种诞生及融入的载体，至少有四个表现：一是城市文商旅综合体形态成为更明显走向，主题业态、主题业态、综合一站式新体验增加；二是类似和平菓局对传统商业中心的空间进行激活，属于存量空间更新；三是类似超级文和友对传统商圈进行空间经济再更新，属于增量空间更新；四是类似宽窄巷子，是基于本地文化资源，结合吃住游娱购等消费业态，对传统文化空间进行更新再造。

总结下来，几个判断是：

1、城市更新将不仅仅聚焦于土地更新的价值提升，也在于新的空间经济模式构建，一次性房地产开发的空间生产方式还会存在，但可能逐渐式微，二次、三次乃至更多次的生产，存量空间不断做新，形成新的空间生产方式，将可能成为主流；

2、未来的城市更新中，基于城市居民消费升级、年轻客群消费新需求，文旅新体验、新场景所形成的新空间经济模式，会是一种可行的、必要的路径之一，存量空间与增量内容的匹配，可能带来双向放大的循环效应，包括不限于新客流的持续导入和转化等；

3、不只有微观存量建筑或空间的再造，也有更宏观的区域的增量新建筑或新空间的打造，前者激活一个存量项目，后者为一个区域带来新活力。

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