在高热、刹车及清理整顿后，新一轮特色小镇和特色小城镇建设，再被套上新新“紧箍咒”。

9月30日，国家发改委、商务部、文化和旅游部等十部门发布了《关于印发全国特色小镇规范健康发展导则的通知》。这一《导则》指出，特色小镇应聚焦产业细分门类，做强做精特色产业集群，特色产业投资占总投资比例原则上不低于60%，培育竞争优势强的领航企业，文化旅游类的特色小镇接待旅游的人数原则上每年不少于50万人次。这个《导则》强调除了原有的传统民居外，特色小镇建设用地中，住宅用地的占比原则上不超过30%，鼓励控制在25%以下。

结合去年9月国家对房地产企业融资监管的规定，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了三道红线和房地产企业的四档分类。我们简单回顾一下，它们分别是：

红线1：剔除预收款的资产负债率不得大于70%

红线2：净负债率不得大于100%

红线3：现金短债比不小于1

根据这三道红线，把房企分为了红、橙、黄、绿四档。红色档是如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档，如果碰到两条线，负债年增长率不得超过5%；黄色档是碰到一条线，负债年增长的速度不得超过10%；绿色档是三条红线都没有碰到，负债的年增速不得超过15%。

在这个背景下，我们可以看到“文旅+地产”的模式，基本上“寿终正寝”。过去很多年，中国文旅产业的一部分企业是以地产的模式在做文旅，基本模式基本包括了“地产+五星酒店”、“地产+主题公园”、“地产+度假村”、“地产+文旅融合体”、“地产+特色小镇”，基本模式换汤不换药，基本是以地产的快进快出，短平快、投资大、收益高为核心诉求，基本上跟文旅的长周期、慢收益，综合效益的平均，长效收益的规律很难兼容。

最近北京环球影城的开业，从一个侧面也给文旅产业上了一堂课，真正的文旅项目还是要回归到核心产品的打造，逐渐完善运营系统，以游客的满意度为核心的服务体系，以及持续不断优化的产品体系及运营价值的不断释放，带动周边区域的经济发展的溢出效应，以及收益平衡的模式也需要精心的设计。与区域经济主体要达成价值的平衡，也需要新的模式和基于长远共赢机制的设计。

文旅的新时代即将到来，十部门联合去纠偏特色小镇也是一个非常强烈的信号，让我们拭目以待。

特色小镇建设一度走热

这不只是特色小镇的新信号，也是文旅地产模式的新信号。

特色小镇推动发展的重要背景是，通过培育特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特色小镇，探索小镇建设健康发展之路，促进经济转型升级，推动新型城镇化和新农村建设。

经济转型升级、新型城镇化、新农村，是特色小镇发展目标的“三角”，产业、区域发展，城镇化推进，三农发展等，特色小镇某方面被赋予了新载体或新入口角色。

这些考量或规划，在当前其实也依然是发展重点。

初期，特色小镇发展被鼓励，走向火热，但较快就走向被抑制、整治：

2016年7月，住建部、发改委、财政部发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量；

2016年8月，住建部发布《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》；

2016年10月，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》；之后，住建部、农行、国开行先后发布《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》和《关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》；

同期，住建部公布第一批127个国家级特色小镇名单；

2017年2月，住建部、国开行发布《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》；2017年3月，住建部、发改委、财政部发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》；

2017年8月，住建部公布第二批276个国家级特色小镇名单，共403个国家级特色小镇产生。

特色小镇的建设，呼应了地方推动新型城镇化的诉求，也顺应了国内不少房企的转型的考虑，房企成为特色小镇投建的主力军之一，很快，国家级+各地方创建的省级特色小镇，特色小镇数量超过2000个。

据公开信息，在不少省市曾公开的未来投资计划中，特色小镇是其中重要内容之一，比如河北预计将投资2000亿元，到2022年建设100个特色小镇；浙江计划在“十三五”期间投资5500亿元培育100个特色小镇；安徽预计到2021年，要培育和规划建设80个左右省级特色小镇等。

“好日子”没有持续多久

但特色小镇的命运分叉也开始连续出现：

首先是对一哄而上的无序发展提出“规范推进”。2017年12月，国家发改委、国土部、环保部、住建部四部委联合印发《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》。

2018年3月前后，国家发改委印发《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中表示：对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。特色小镇的日子不再“安稳”，不再旱涝无虞。

更重磅的文件出现在2018年8月30日，国家发改委发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》（发改办规划〔2018〕1041号）（简称“1041号文”），明确未来特色小镇建设发展方向，提出逐年淘汰三类特色小镇：

住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇，以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇。

可以说，“1041号文”算是特色小镇投建的一个“分水岭”，使得特色小镇的发展告别了命名制，走向了创建达标制，设立了标准化的指导发展体系，从“多而广”向“小而精”发展。

其明确了特色小镇非建制镇非产业园区，明确了特色小镇的利用国土空间和建设用地大小，也明确了特色小城镇为建制镇，明确了各自的定位与条件，这是自2016年开始探索特色小镇以来最明晰的界定。

这对被诟病的房地产化现象形成了更多规制。

为规避特色小镇房地产倾向，“1041号文”还提出，优化供地用地模式，合理安排建设用地指标，依法依规组织配置农业用地和生态用地，鼓励点状供地、混合供地和建设复合利用。

有公开数据显示，截至2018年末，全国淘汰整改了419个“问题小镇”。

在“1041号文”中，一个重要指向是“产业”表述或定调突出。其提出，特色小镇的指标类型排列中，先后分别是“宜业”“宜居”和“宜游”。特色小城镇数据指标类型中，先后分别是“经济发展”、“公共服务”和“绿色生态”。这些相比前述“休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居”的排位顺序，已然迥异，曾经一度的特色小镇几乎等同特色文旅小镇的对位，也被直接打破。

宜业、经济发展的前置，表明了产业依然是特色小镇（小城镇）的主导，是评估的核心指标。

当然，文旅特色小镇依然还有不小的发展空间，上述《导则》中提到，“拥有相应资源禀赋地区可着重发展商贸流通、文化旅游、体育运动及三产融合类特色小镇”。但是，“文化旅游类的特色小镇接待旅游的人数原则上每年不少于50万人次”，这又像一道“紧箍咒”，毕竟，年游客量50万人次，门槛不低，对文旅业态规模、创新性及其运营能力，还有文旅实质用地规模等，都提出了较高要求。

《导则》提出“房住不炒底线”，在当前环境下，这一句的含义，对特色小镇投建运营背后的目的地政府、企业等主体来说，已经明然。

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