2023年4月，有网友在人民网留言板上询问“北京门头沟华侨城斋堂文旅小镇是否已经烂尾？为何搞了七八年，迟迟不见动静？”

对此，门头沟区斋堂镇人民政府信誓旦旦地回复，“该项目不存在烂尾问题，华侨城北京公司正在积极推进报审工作，预计到2025年一期工程竣工，2026年二期工程竣工”。

斋堂镇政府否认项目烂尾

然而，现实总是充满黑色幽默。2025年6月，这个华侨城斋堂文旅小镇本该一期竣工的时节，华侨城却悄悄“跑路”了。

北京产权交易所披露信息，华侨城正在挂牌转让北京华侨城斋堂文旅发展有限公司100%股权及相关债权。该公司正是华侨城斋堂文旅小镇的开发主体。

京西古道上的文旅明珠

华侨城斋堂文旅小镇于2016年正式签约，曾经是央企华侨城和门头沟政府的掌上明珠，华侨城将其视为京津冀地区的破局之作，打造京津冀文旅特色小镇的标杆。门头沟政府将该项目列为重点支持项目，是全区文旅的三大枢纽龙头之一。

斋堂镇也确实有非常优质的文旅资源，尤其是著名的京西古镇，有古寺、古村、古道等文物百余处，其中3处为国家级文物保护单位，先后获得全国旅游名镇、全国特色景观旅游名镇、首个北京国际户外运动基地、中国历史文化名村。斋堂镇也是抗战革命老区，抗日战争时期曾是平西抗日根据地的中心。

可以说，斋堂镇有山有水，有长城，有京西古道历史，有明清军事卫所，有华北乡村文化，有红色旅游资源，有户外休闲胜地，每年吸引北京大量户外徒步人群前往游览。

美中不足的是，斋堂镇旅游资源比较分散，分布在各个村居，需要一个集散地进行串联。此外，斋堂镇吸引的大都是一日游客群，这些人不仅不住宿，甚至很多自带干粮，对当地的旅游经济贡献比较小。

所以，门头沟政府一直希望在斋堂镇打造一个高品质的旅游集散中心，提升该区域接待品质，提供高品质住宿、餐饮、购物、会议接待、品质度假、文化体验、娱乐演出等服务，增加游客停留时间，并吸引更有消费力的商务会议、周末度假客群。

刚好，2016年6月华侨城提出“要在全国建100座文化特色小镇”的计划，斋堂镇这么优质的旅游资源，是十分理想的投资项目，可以作为其在京津冀地区的“破局之作”，对后续开展北方的文旅小镇项目都将起到示范作用。
所以，双方一拍即合，于2017年1月正式签订《北京市门头沟区斋堂镇文化旅游综合项目投资合作协议》。

那这么好的合作项目，为什么搞了近十年没搞成，华侨城反而“跑路”了呢？

双方合作为何失败？

截至目前，华侨城及合作各方没有就甩卖该项目一事进行任何公开发声。

知酷文旅基于对文旅行业长期的观察和研究，对此事进行简单的分析，仅供读者选择性参考。

首先，一个重要的因素是房地产。华侨城的特色小镇开发模式其实是“地产+文旅”的模式，需要搭配房地产以回收庞大的项目投资。这几年，国内房地产市场风云突变。房子滞销，那“地产+文旅”的模式也难以为继。

具体到华侨城斋堂文旅小镇项目，一个更加“要命”的问题是，文旅小镇所在的区域涉及长城文物保护，全村大部分地区为Ⅱ类建设控制地带，新建的建筑物高度不得超过3.3米，建筑密度不得大于40%。

建筑物高度不得超过3.3米，建筑密度不得大于40%，这意味着房子只能盖一层，并且盖不了几栋，这让开发商怎么玩？赔钱的生意，谁也不愿意去做。

第二，这十年，北京相关部门对于“文旅小镇”这种搞法，态度由过去的支持转变为犹豫、怀疑，甚至是不支持。这使得华侨城斋堂文旅小镇项目推进速度很慢。

文旅小镇过去是很受欢迎的一种旅游业态，但这十年里，其缺点暴露的越来越多，千篇一律，大拆大建，商业气息太重、文化内涵不足，征地动迁劳民伤财，项目的可持续性不足。

例如，北京的古北水镇就是一座文旅小镇，2014年开业，2017年客流量达到峰值275万，随即进入逐年下滑的通道，到2024年古北水镇年客流量下滑到129万，不及2017年的一半。理想中，古北水镇的业绩应该是其姊妹景区乌镇的模样，年游客量几百万、上千万，但实际上只有乌镇的几分之一。

北京作为首善之都，官员们的水平都很高，视野和认知层次都站在时代前沿，对文旅小镇的各种缺点都很了解，又有古北水镇的案例在前。华侨城做出的项目规划要足够优秀，才能得到各级官员和审批部门的认可。否则，把方案拿回去，改去吧。

尤其是，近些年北京对生态环保、文物保护、文化遗产保护等重视程度越来越高，华侨城斋堂文旅小镇原先的规划和设想，已经跟不上新的指导精神的要求了。

2017年项目签约，三年之后的2020年，斋堂镇政府在回复网民问题时表示，“正与华侨城集团携手调整斋堂镇中心区的控规方案”。

三年之后又三年，2023年网民再次询问“是否烂尾”，官方回应“不存在烂尾。华侨城正积极推进多规合一报审工作”。

项目签约6年了，连规划审批都没通过。但凡做过文旅项目的都知道，6年时间，规划都没通过，要么这个项目存在不合法、不合规的硬伤，要么上面的领导对于这个方案不满意。

而且，华侨城当前的财务情况也并不好，这几年由于房地产下滑巨亏260亿元，不断抛售资产来回血。华侨城斋堂文旅项目，与其继续拖着，不如及早抽身。

2025年5月28日，华侨城挂牌转让该项目100%股权及债权。数据显示，2024年该项目公司亏损606万元，2025年1-4月亏损226万元。截至2025年4月30日，项目公司总资产3.5亿元，总负债1.48亿元。

华侨城从斋堂文旅项目推出后，斋堂文旅项目由谁来接手，项目能否继续？目前还是未知数。一切还需等待此次华侨城挂牌转让的结果。

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华侨城文旅；文旅小镇；文旅投资

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