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登录2023年4月,有网友在人民网留言板上询问“北京门头沟华侨城斋堂文旅小镇是否已经烂尾?为何搞了七八年,迟迟不见动静?”
对此,门头沟区斋堂镇人民政府信誓旦旦地回复,“该项目不存在烂尾问题,华侨城北京公司正在积极推进报审工作,预计到2025年一期工程竣工,2026年二期工程竣工”。
斋堂镇政府否认项目烂尾
然而,现实总是充满黑色幽默。2025年6月,这个华侨城斋堂文旅小镇本该一期竣工的时节,华侨城却悄悄“跑路”了。
北京产权交易所披露信息,华侨城正在挂牌转让北京华侨城斋堂文旅发展有限公司100%股权及相关债权。该公司正是华侨城斋堂文旅小镇的开发主体。
京西古道上的文旅明珠
华侨城斋堂文旅小镇于2016年正式签约,曾经是央企华侨城和门头沟政府的掌上明珠,华侨城将其视为京津冀地区的破局之作,打造京津冀文旅特色小镇的标杆。门头沟政府将该项目列为重点支持项目,是全区文旅的三大枢纽龙头之一。
斋堂镇也确实有非常优质的文旅资源,尤其是著名的京西古镇,有古寺、古村、古道等文物百余处,其中3处为国家级文物保护单位,先后获得全国旅游名镇、全国特色景观旅游名镇、首个北京国际户外运动基地、中国历史文化名村。斋堂镇也是抗战革命老区,抗日战争时期曾是平西抗日根据地的中心。
可以说,斋堂镇有山有水,有长城,有京西古道历史,有明清军事卫所,有华北乡村文化,有红色旅游资源,有户外休闲胜地,每年吸引北京大量户外徒步人群前往游览。
美中不足的是,斋堂镇旅游资源比较分散,分布在各个村居,需要一个集散地进行串联。此外,斋堂镇吸引的大都是一日游客群,这些人不仅不住宿,甚至很多自带干粮,对当地的旅游经济贡献比较小。
所以,门头沟政府一直希望在斋堂镇打造一个高品质的旅游集散中心,提升该区域接待品质,提供高品质住宿、餐饮、购物、会议接待、品质度假、文化体验、娱乐演出等服务,增加游客停留时间,并吸引更有消费力的商务会议、周末度假客群。
刚好,2016年6月华侨城提出“要在全国建100座文化特色小镇”的计划,斋堂镇这么优质的旅游资源,是十分理想的投资项目,可以作为其在京津冀地区的“破局之作”,对后续开展北方的文旅小镇项目都将起到示范作用。
所以,双方一拍即合,于2017年1月正式签订《北京市门头沟区斋堂镇文化旅游综合项目投资合作协议》。
那这么好的合作项目,为什么搞了近十年没搞成,华侨城反而“跑路”了呢?
双方合作为何失败?
截至目前,华侨城及合作各方没有就甩卖该项目一事进行任何公开发声。
知酷文旅基于对文旅行业长期的观察和研究,对此事进行简单的分析,仅供读者选择性参考。
首先,一个重要的因素是房地产。华侨城的特色小镇开发模式其实是“地产+文旅”的模式,需要搭配房地产以回收庞大的项目投资。这几年,国内房地产市场风云突变。房子滞销,那“地产+文旅”的模式也难以为继。
具体到华侨城斋堂文旅小镇项目,一个更加“要命”的问题是,文旅小镇所在的区域涉及长城文物保护,全村大部分地区为Ⅱ类建设控制地带,新建的建筑物高度不得超过3.3米,建筑密度不得大于40%。
建筑物高度不得超过3.3米,建筑密度不得大于40%,这意味着房子只能盖一层,并且盖不了几栋,这让开发商怎么玩?赔钱的生意,谁也不愿意去做。
第二,这十年,北京相关部门对于“文旅小镇”这种搞法,态度由过去的支持转变为犹豫、怀疑,甚至是不支持。这使得华侨城斋堂文旅小镇项目推进速度很慢。
文旅小镇过去是很受欢迎的一种旅游业态,但这十年里,其缺点暴露的越来越多,千篇一律,大拆大建,商业气息太重、文化内涵不足,征地动迁劳民伤财,项目的可持续性不足。
例如,北京的古北水镇就是一座文旅小镇,2014年开业,2017年客流量达到峰值275万,随即进入逐年下滑的通道,到2024年古北水镇年客流量下滑到129万,不及2017年的一半。理想中,古北水镇的业绩应该是其姊妹景区乌镇的模样,年游客量几百万、上千万,但实际上只有乌镇的几分之一。
北京作为首善之都,官员们的水平都很高,视野和认知层次都站在时代前沿,对文旅小镇的各种缺点都很了解,又有古北水镇的案例在前。华侨城做出的项目规划要足够优秀,才能得到各级官员和审批部门的认可。否则,把方案拿回去,改去吧。
尤其是,近些年北京对生态环保、文物保护、文化遗产保护等重视程度越来越高,华侨城斋堂文旅小镇原先的规划和设想,已经跟不上新的指导精神的要求了。
2017年项目签约,三年之后的2020年,斋堂镇政府在回复网民问题时表示,“正与华侨城集团携手调整斋堂镇中心区的控规方案”。
三年之后又三年,2023年网民再次询问“是否烂尾”,官方回应“不存在烂尾。华侨城正积极推进多规合一报审工作”。
项目签约6年了,连规划审批都没通过。但凡做过文旅项目的都知道,6年时间,规划都没通过,要么这个项目存在不合法、不合规的硬伤,要么上面的领导对于这个方案不满意。
而且,华侨城当前的财务情况也并不好,这几年由于房地产下滑巨亏260亿元,不断抛售资产来回血。华侨城斋堂文旅项目,与其继续拖着,不如及早抽身。
2025年5月28日,华侨城挂牌转让该项目100%股权及债权。数据显示,2024年该项目公司亏损606万元,2025年1-4月亏损226万元。截至2025年4月30日,项目公司总资产3.5亿元,总负债1.48亿元。
华侨城从斋堂文旅项目推出后,斋堂文旅项目由谁来接手,项目能否继续?目前还是未知数。一切还需等待此次华侨城挂牌转让的结果。