近日，香港中旅国际投资有限公司宣布以实物分派方式剥离旅游地产业务，将资源集中于旅游目的地运营，标志着公司历时三年的战略转型进入新阶段。

近年来持续推进的"轻重分离"战略在此次业务剥离中得到延续，公司旨在通过优化资产结构提升资本效率，实现从资源持有者向运营服务商的深度转变。

同时，公司完成对万科冰雪业务的收购，新增7个滑雪场与现有景区形成协同，此举将完善四季旅游产品体系，为后续业绩改善奠定重要基础。

这一系列资本运作与业务整合，标志着香港中旅正在推进一场深刻的资产重组与价值重构。通过剥离亏损资产、收购冰雪项目、盘活存量资源，公司不仅优化了资产负债表，更在重新定义其作为旅游运营商的商业模式与估值逻辑。

战略聚焦：优化资产配置，重塑业务重心

香港中旅正在经历一场深刻的业务重构。通过剥离非核心资产、收购冰雪业务等一系列动作，公司持续优化资产结构，将资源向高回报的旅游运营业务集中。

此次剥离的旅游地产业务近年来持续拖累业绩。数据显示，2023年至2025年上半年，该业务税后亏损分别达4.6亿、2.4亿和1.9亿港元。

分拆完成后，公司预计将产生1.6亿港元亏损，但长期看有助于止住“失血点”，使管理层更专注于核心旅游业务。

与此同时，公司加快文旅主业布局。收购万科冰雪业务不仅填补了东北市场空白，更实现了四季运营的产品互补。吉林松花湖、北京石京龙等7个滑雪场的加入，与现有景区形成协同效应。

在资本结构方面，公司同步推进资本重整，将股本进账由92.2亿港元削减至7.2亿港元，释放的85亿港元将作为未来发展的储备，这一举措显著提升了公司的财务灵活性和分红能力。

专业机构分析认为，香港中旅正在构建“目的地投资+内容运营+管理输出”的闭环模式。通过轻重资产分离，既保持了对核心资源的控制力，又通过轻资产扩张实现规模效应。

香港中旅此时剥离地产业务是基于宏观环境与自身需求的双重考量，也是顺应行业周期的果断抉择。面对地产深度调整，该业务已沦为持续失血的负担。公司正值冰雪业务整合与旅游主业拓展的关键期，亟需释放被占用的管理及财务资源。此举可实现果断止损，将全部精力集中于回报更高的旅游运营主业。

运营升级：创新驱动增长，数据验证成效

香港中旅的转型不仅体现在资产结构调整上，更反映在运营能力的全面提升。公司通过产品创新、数字化转型和精细化运营，正在实现从“资源持有者”向“专业运营商”的战略转变。

在产品创新方面，公司旗下各业务板块展现出新的活力。世界之窗、锦绣中华等主题公园通过演艺产品升级和特色活动策划，持续提升游客体验；沙坡头、德天瀑布、泸沽湖等自然人文景区通过开发沉浸式体验项目，显著提高了非门票收入占比。新收购的冰雪业务与现有景区形成有效协同，吉林松花湖、北京石京龙等7个滑雪场的加入，完善了公司的四季旅游产品体系。

数字化转型也取得显著成效。公司通过星旅TStar平台推进智慧景区建设，线上预订量实现大幅增长。与世界之窗合作的无人机表演、数字纪念票等创新产品，不仅带来直接收益，更有效触达年轻客群。各景区通过数字化手段优化运营流程，提升了管理效率和游客满意度。

在资产运营方面，公司通过专业化运营盘活存量资产。红磡维景酒店自2024年第三季度开业以来保持较高入住率，深圳宝安的中旅大厦项目预售进展顺利。同时，公司持续优化旗下景区的配套设施和服务体系，通过创意策划、演艺服务等配套业务的拓展，提升了整体运营效益。

通过系统化的运营升级，香港中旅正在构建更加专业化、精细化的运营体系。这种转变不仅提升了现有资产的运营效率，也为公司聚焦旅游主业后的持续发展奠定了坚实基础。

价值重估：业绩改善可期，估值修复在即

随着战略调整的深入推进，香港中旅基本面正在发生积极变化。然而，公司市值长期低于净资产价值，反映出市场对其转型成效仍存疑虑。

深入分析可见，香港中旅市值被低估主要源于三大核心原因。

首先，地产业务持续拖累业绩，2023-2025年上半年累计亏损近9亿港元，严重侵蚀了旅游主业的利润贡献；其次，公司在“景区+地产”与纯旅游运营战略间摇摆不定，影响了市场对其战略定力的信任；再者，市场对其优质旅游资源的价值认知不足，忽略了其向运营服务转型的潜力。

面对这些问题，公司展现出积极的应对姿态。通过剥离地产业务，公司预计未来盈利能力将得到改善，核心业务也可获得更多资源配置。

与此同时，公司正通过多元举措提升运营效率。旗下部分目的地在国庆中秋假期表现火热，庐山秀峰索道、天山旅游走廊等接待量同比增长超100%。

此外，公司通过IP联动（如德天瀑布与本土文化IP“那熊”合作）、非遗活动（沙坡头非遗文化月）、数字沉浸馆（世界之窗元宇宙体验馆）等形式创新优化文旅体验。

展望未来，香港中旅要实现价值重估，需要在三方面持续发力：一是坚定不移地推进运营能力建设，通过产品创新提升客单价；二是充分利用财务优势，在行业调整期把握优质资源并购机会；三是加强资本市场沟通，让市场充分认识其转型价值。

随着地产业务剥离完成和冰雪业务整合推进，公司轻资产运营模式将更加清晰。在文旅消费升级与行业复苏的双重机遇下，这家拥有丰富资源储备和充足现金的老牌旅游企业，如能持续证明其战略定力和运营能力，将有望迎来业绩与估值的双重修复，重塑其在资本市场的形象。

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香港中旅；旅游地产；冰雪旅游

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