本文为旅游百人会线上沙龙《百人茶社》第95期内容，经旅游百人会授权，由周起屹整理编辑而成。

2017年2月5日，一个新的名词“田园综合体”被写入了今年的中央1号文件，其首创于无锡阳山的田园东方项目，并经过多年实践形成了独有的一套开发运营模式。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇！

那么“田园综合体”对内而言，能否成为东方园林产业集团战略转型的方向？从更长远来看，能否被市场接受？这些都值得期待。为此本期百人茶社特别邀请到无锡田园东方的主要创建者、袈蓝建筑创始人邹迎晞分享田园综合体背后的故事。

田园综合体：是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，是新田园主义主要的载体。

田园综合体的缘起

2012年，田园东方创始人兼CEO张诚先生出于对乡村社会形态，乡村风貌的特别关注，结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。今年“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，热度颇高。

田园综合体以田园东方为例，分三部分，农业、文旅和居住，以及内在的复合业态，在战略重要性上不分伯仲。我将其形容为八宝粥：农业是水，是一切的基础，所有的内容则融合在文旅、居住和农业的复合业态当中，因此田园东方实质上是一个平台，聚集了文化、组织、开发、融资、管理、运营的平台。通过这个平台实现城乡一体化的目标，在发扬地方特色的同时，繁荣地方经济，保护生态环境，即这个平台是有田园情怀的。

在此作为一个亲历者，袈蓝建筑最早作为田园东方的乙方，从搭项目入手，并一步步发展成合作伙伴关系。目前，田园东方也同时是袈蓝建筑的股东，双方共同进步，共同交流，也共同成就。

农业

田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助，把农业进行商业化，对此我们的定位是企业化服务型的农业平台。

其实在做生产性农业过程中我们走了“歪路”，当然其中也有耕耘和收获，那就是用务实的精神去落地服务型农业。以阳山为例，本身有优质的水蜜桃资源，作为高附加值的农产品，把它做好的标准并不是以盈利为评判，而是在了解行业的复杂性基础上，深挖行业的广度，并服务于当地的原住民，所以农业才像水一样能滋润产业链的上下游。而我们自身通过公司化、规范化、科技化的运作，使得形成的产业园能作为当地社会的基础性产业。

文旅

文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合，以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。

居住

田园社区属于居住的一部分，服务于原住民和新移民，以及旅居的客群，最终形成新的社区和新的小镇，当然也可以服务于养老客群。而我们本身有这种采菊东篱下，悠然见南山的情怀，也希望美好的发生，与原住民和谐共生。

同时，社区分两类，一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发；另外一种如果条件允许，利用国有建设用地为基础的开发，这两种社区混合进行。其中集体用地与村集体的利益挂钩，农民把自己的资产、土地和宅基地进行入股。

所以农业+文旅+居住是一个非常复杂和综合的业态逻辑，以复合农业为基础，把特色产业进行有机的联系，最终造福于当地。中央一号文件里面谈到不支持以房地产模式开发，但其中描述的对养老产业和田园的结合场景也是支持的一部分，包括宅基地的改革以及土改政策，均是很好的一个窗口。

中央一号文件与“田园综合体”概述

今年都在谈中央一号文件对田园综合体的支持，这个热点起源于时任中央农办主任唐仁健到田园东方考察，张诚就未来愿景做了一个交流介绍，进而在今年中央一号文件中得到大力支持（当然，这不是巧合），这是对于我们田园东方在无锡阳山等地开展长达4年实践的肯定。

田园东方的历程及现状

目前“田园综合体”已经走出无锡，进入第二个发展阶段，重中之重就是在无锡的田园东方二期项目，也是我们田园东方的2.0版本。其中1.0则是早期我们刚入行的时候，团队均是地产出身，还摆脱不了固有思维，并不是最具代表性的综合体产品。

以前在蜜桃加工和伴手礼研发上，农业的深度挖掘都不是很成熟，因此今年上半年就是打造示范区，其中重点就是田园蜜桃村。“蜜桃村”以田园文创基地、亲子自然乐园、度假休闲产品为主要内容，增设包括情境花海、小猪赛跑、豚鼠大游行、萌宠屋、自然迷宫、儿童乡村俱乐部、手偶剧场等在内的设施活动，为儿童及成人提供更有吸引力的游乐场地和服务，预计将于2017年阳山桃花节期间亮相。目前，公司内部全员动员，进行互相轮岗来达到深抓内功的目的。

通过这几年的实践，从步骤、内容本质和业态组合上都发生了根本性质的变化，田园东方体的另外一个解释就是从一产到三产的融合发展，一二三产形成联动。

另外未来我们将侧重锻炼运营能力，集团内部所有资金将导入在运营中，尤其目前在大规模特色小镇的圈地运动中，应该保持警惕！必将有部分会无法运转下去。只有锻炼好运营能力，才能使得田园东方具有持续迭代和研发的能力，必将走向一个轻资产输出的道路。

新田园主义理论纲要

影响田园东方发展的一位学者叫周其仁，他在著作《城乡中国》中描述到中国只有两种人，一种是城里人，另外一种是乡下人，而我们对新兴城镇化和城乡一体化的理解也基于此。目前城乡二元的矛盾越来越大，包括城市的雾霾，农村的人才外流、土地荒芜等问题突出，归根结底就是人的矛盾。真正的田园东方体是以城里人为基础，引导到乡村的模式，在此基础上，我们提出以新田园主义的十大主张来引导开发模式，也希望未来形成田园哲学。

十大主张分别为：

1）新田园主义强调用可复制、可推广的商业模式来实现理想，是用旅游产业引导中国乡村现代化、城乡一体化、新型城镇化；

2）新田园主义鼓励与三农产生关联，实现三农“富强美”的发展目标，包括各种可行的合作方式；

3）新田园主义鼓励城市人来乡村消费、创业、旅居、定居，倡导城乡互动；

4）新田园主义项目须包含教育和文化设施，须容纳、对接并开展社会公益事业；虽然项目强调商业模式，是商业项目，但也要带有社会企业目的，每个项目至少要有一部分业务要作为社会企业目标，这在初期的实践就要开展；

5）新田园主义的项目模式载体是田园综合体，其必须对原住民、新移民、旅居人群带来他们需要的价值，着眼于他们的未来生活，真正为了他们创造美好，作为我们事业的目标；田园综合体提供的产品和服务必须是他们想要、需要的，而能够比其他模式更好地满足他们；

6）新田园主义的田园综合体产品，是人文性质的，因此它是一种鲜明的、无处不在的人文主义品牌下的产品体现，不做只有经济收益而不符合、不呈现品牌文化和价值主张的事情；

7）新田园主义主张开放共创，主张以自己为平台，主张兼容并包、培养别人、联合发展，从某种意义上来说，田园东方也是一个大IP，内部诸多业态是可以共建的；

8）新田园主义主张开放共创，主张以自己为平台，主张兼容并包、培养别人、联合发展；

9）新田园主义强调一切发自自身。除了前面描述的对外呈现，要从企业内部文化、员工关系开始，不断倾听和检视自己的初衷。只有发自内心的，才是有力的，才能“复兴田园，寻回初心”；

10）新田园主义应该多实践，应该形成一种文化风潮，应该吸引越来越多的人参与到这个领域中，聚集形成各种优秀的主张，并开展实践行动。

田园综合体的类型分析

第一类：就无锡田园东方一期示范区而言，仅是以单一村为单元，在充分尊重阳山的自然生态和项目原址拾房村的历史记忆上，按照“修旧如旧”的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木，最大程度地保持了村庄的自然形态。示范区内开设有田园生活馆、拾房书院、花间堂稼圃集、华德福学校、绿乐园、田园大讲堂等各类与生活和度假密切相关的业态，完整还原田园旅居生活。

第二类：即“1个小镇中心、5个主题游乐园、4个度假产品、3个农业基地和2种田园社区”为一体的田园主题综合性文旅项目，具备涵盖生态农业、休闲旅游和田园居住等复合功能。

第三类：即以某种特色农业为驱动，带动区域发展的田园综合体模式，这与第一、第二类有所重叠。目前在成都设立的以茶文化为特色，建设集茶园农业、休闲文旅和田园社区于一体，为人们提供田园生活新体验。

第四类：即田园文旅小镇的开发，其中以特色产业为指导。近期我们的战略会上明确提到田园综合体是商业模型，田园文旅小镇则是实际产品的呈现，结合三大业态的逻辑，强调一个新故乡的打造。

第五类：即在运作现有田园综合体的基础上，以体育旅游作为一个新的名片打造，结合传统马拉松等国际赛事，包括引进国际优质的度假村品牌，整体与现有景区联动，以全域旅游的宏观角度来提出更广和更深度的大田园计划，目前已经与天津和大理进行签约落地。

中央一号文件中的“田园综合体”是以城乡供给侧改革为基础的政策，必将在实践中结合十大主张，对三农、原住民、城乡一体化等问题进行综合考虑，在用投资拉动创新驱动，优化产权机构，以城促乡过程中，一方面使得劳动力、土地资产和创新要素的高效配置，另一方面，结合供给侧改革政策未来将把田园综合体打造成一个重大平台，让更多的人参与其中。

“田园综合体”这株果树，不仅有文旅、居住、农业这三颗果子，每一个果子也将孕育更多果实，更多的类型，长成各自的果林。

*本文作者：邹迎晞，执惠专家作者、无锡田园东方的主要创建者、袈蓝建筑创始人。柏林艺术大学建筑学毕业，世界华人建筑师协会创会会员。出版过《古阳建境·龙门博物馆建筑设计》《先锋建筑在中国》等书籍。整理：周起屹，编辑：石梦瑶。

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