一座城市的产业更新是自然规律，在不同年代，产业更新又有不同的模式和特点。早在上世纪六七十年代，欧美和日本就相继掀起了旧工厂改造的浪潮，旧工厂变成了一道道美丽的旅游景观，也成为了城市发展的新文化中心。

近些年来，中国城市化进程的狂飙突进也同样掀起了旧工厂改造的浪潮。但是，由于中国的土地制度和城市建设制度比较特殊，所以，在各地的实践过程中，暴露出了很多问题。

1、办公空间与创业需求之间的对接细节

 老厂区的建筑形态往往是按照工业需求设计的，传统的建筑形态如何与新兴的创业公司进行匹配也是一个重大问题。虽然办公空间没有特殊功能的要求，只要能放电脑和办公桌就可以。但是，作为创业公司来说，建筑形态与企业文化之间还是有着很大的关联。

对建筑形态的改造出现问题，就会造成创业企业氛围营造方面出现瑕疵。比如有些老厂区的建筑内部和外部损毁严重，如何提供创意性的修复解决方案？这个问题并不是一个简单的技术工作，而是涉及到技术和文化的双重考量。

2、道路修复与游线设计之间的衔接细节

老厂区的道路往往是根据职工的上下班路线来设计的，满足的是职工日常工作的需求。而作为一个旅游景点，其游线设计必须从游客体验角度和景区管理角度来考量。有些老厂区的道路甚至已经损毁严重，一方面需要修复原有道路，另一方面还要重新开辟新的游线来满足其作为旅游景点的功能。

将过去较为单一的工厂线路设计变成更符合游客体验需求的景区游线设计，这其中，不仅仅是游线结构要优化升级，游线本身的品质感也要强化。在设计改造过程中，游线不仅仅是承担游客疏散的功能，还要承担优化游客体验的功能，所以，老工厂的游线改造比普通景区的游线设计要相对复杂一些，既需要照顾老工厂的风貌保护，也需要注重新时代的旅游体验诉求。

大多数旧厂区都曾经是城市的工业中心，这是典型的单一中心模式。而改造成文创中心之后，会成为新的办公中心、商业中心和文化中心。是一个典型的多中心叠加模式。单一中心模式的盈利渠道主要靠工业，而多中心模式的盈利渠道则是多元化的。多中心叠加的产品模式也是较为复杂的，是多类型产品在同一个区域的聚集。这就要求规划运营团队必须具备多种产品体系的复合构建能力。

目前国内的规划运营团队大多数都比较单向化，要么是纯粹的商业地产规划运营团队，要么是纯粹的旅游项目规划运营团队，要么是纯粹的文化项目规划运营团队。所以，未来如何进行多技术类型团队的培养将是考验项目成败的关键。

4、资本长期沉淀与精准退出的制度细节

旧厂区改造有个很大的问题，就是投入较大，周期较长，这对于资本来说，是具有风险的。所以，在旧厂区改造过程中，地方政府是起到主导作用的，但是，市场化运作也是大势所趋。目前来看，社会资本对旧厂区改造的芥蒂主要体现在土地和建筑权属关系复杂、旧厂区老工人安置问题复杂、缺乏较为系统的顶层政策法规支持等方面。

虽然一些地方政府已经出台了行动计划，但是具体实施过程中，可能还会遇到很多阻力，比如，旧厂房土地及房屋的征收补偿就是一个很纠结的事情。在这些问题解决之前，社会资本是不敢轻易进入的。尤其是在当下房价飙升的一二线城市，动迁成本正在不断攀升，这给旧厂房改造也形成了一定障碍。针对这样的形势，地方政府可以成立城市更新基金，对参与旧厂房改造的企业进行扶持。

5、老厂区与城市新交通之间的互动细节

伴随着城市产业更新，城市的交通系统也会加速更新。老厂区周边的交通体系改造与老厂区本身的改造是需要进行有效衔接的。如果说，传统的老厂区是一个较为封闭的工业社区的话，那么，在变身文创园区之后，就变成了一个高度开放、高度透明、高度艺术化的文化社区。其对周边交通体系的依赖度也大大增强，在某种意义上，周边交通体系的人流数量、人流质量直接决定着新兴文创园区的成败。

6、老厂区和新企业的融合细节

 老厂区改造完成之后，可以通过各种优惠政策吸引企业和人才入驻。但是，这是老一套的做法。企业和人才如果仅仅奔着优惠政策而来，有一天也会因为优惠政策的消失而离开，关键是，一味地优惠政策是不符合商业规律的。因此，如何为入驻企业和人才提供线上社区服务平台、金融服务平台、线下社区服务平台才是更应该提前思考的问题。 

在国内的很多地方，一些土地权属人想要改造旧厂房，进行产业升级，但是，并没有进行改造升级的主动权，因为改变使用功能是需要经过政府批准的。显然，制度方面的更新滞后直接影响到了城市更新滞后。

并不是城市内部的土地权属人和市场主体缺乏业态转型升级的想法，而是制度方面还存在一定的制约。这方面，地方政府需要积极进行地方性的政策创新，才能适应城市更新的需要。

8、单个项目推进与整个片区更新的统筹细节

在传统的城市更新过程中，地方政府是主要的资金投入者，这种做法的缺陷在于资金往往会大笔注入到单个项目中，如果这一个项目在推进中遇到问题，就会使得大量资金沉淀下来，资金回收遥遥无期。而一个项目的失败又影响到了整体计划的推进，从而使得整个片区的城市更新陷入困境。

解决这个矛盾的办法是采取PPP模式，PPP模式能够帮助地方政府从单个项目的困局中解脱出来，把单个项目的投资运营交给市场主体去做，政府通过较少的引导资金参与到每个项目的统筹中，形成片区城市更新的顶层设计者。这样一来，政府和企业就发挥了各自的优势，同时，也实现了利益共享。

旧工厂所在地往往是城市的中心地段，可以说是寸土寸金，因此，在旧工厂改造的过程中，必须以文化创意为核心，打造出强大的旅游吸引力，这样才能对得起寸土寸金的地位，否则，仅仅是打造成一个单一的办公地点，或者是单一的创客集聚地，如果不能够形成较高的土地利用坪效，也是不行的。而且，文化创意的价值不仅仅是提升旅游的人气、财气，还能够进一步强化寸土寸金的地位，使得旧工厂变成城市的文化创意中心。

只是，在打造的过程中，会面临厂房空间和文化创意空间的矛盾，厂房空间本身的规模都比较大，在功能上具有多元化的组合可能，这种空间组合可能如何与文化创意的产品体系之间进行嫁接是一个非常重要的问题。嫁接不好，就会形成建筑空间的浪费和产品主题表现的扭曲，嫁接好了，原有建筑与文化创意产品之间就会相得益彰。

旧厂房的建筑空间比较丰富，规模也较大，因此，单纯的创客和单纯的游客都不足以支撑起旧工厂的业态，最好的办法是把旧工厂改造成一个集办公社区、商业社群、文化社区于一体的复合型城市地标，这样既能够最大化利用物业空间和周边基础设施，也能够产生更高的经济效益，同时，还能形成文、商、旅业态之间的相互外溢效应。

但是，在具体规划设计过程中，彼此之间既要相互交织又要相互减少打扰。这就要求在动线上做出一定的协调，办公动线、商业动线、旅游动线之间要做好合理统筹，这样才能解决好创客生产和游客消费之间的矛盾。

旧工厂在进行文创化改造之后，都会有一个业态培育期，因为它本身具有商业地产的属性，商业地产都需要经过三年以上的业态培育，这个过程中，肯定会有相当一部分业态在经营过程中被淘汰掉，而那些与消费者需求更契合的业态也将会不断补充进来。

业态的更新迭代相对来说是比较快的。而与此矛盾的是，文化定位的调整空间相对较小，文化定位确定了，一般较少改变，即使有调整，也只是微调，或者在某个特定时代背景下进行阶段性的调整。

所以，文化属性是慢调的状态，而业态属性是快调的状态。二者之间如何平衡，也是决定项目成败的一个重要问题。这就要求每次业态调整都要围绕着文化定位的主轴展开，不能为了暂时的商业利益而影响整体文化品牌，要建立起“文化+商业”的双重考核标准，来筛选新业态。对于那些具有强烈文化品牌价值的业态，即使暂时盈利少，也要给予一定的补贴。