大健康产业已成为发展潜力最大的产业，在国家的大力推动下，正形成超过十万亿的巨大蓝海市场。健康服务已经成为关系到国计民生、未来社会整体幸福指数的国家级重大事业。

大健康产业为什么整体潜力巨大？人口结构变化催生医疗需求人口老龄化已经是全球趋势，中国也不能例外。据预测，到本世纪20年代，65岁以上老年人口将达到2.42亿，占总人口的比重将从2000年的6.96%增长到近12%。老龄化的社会问题，将带来对医疗保健产业的持续需求。

中国已经进入中等收入国家行列，群众对医疗健康的需求日益增长，但该产业目前占中国产业比重不足5%，与发达国家存在不小的差距，市场潜力巨大。国家的“健康中国2030”规划中明确指出，要将医疗健康产业建设成国家支柱性产业，2030年健康服务业规模达到16万亿元。16万亿，是国家经济支柱产业的量级。

大健康产业的巨大发展空间势必带来康养地产及养老地产的发展机遇。据推算，到2030年，康养地产的规模将达到10万亿左右。

何为康养地产？

与一般意义的“健康”、“养老”、“养生”和疗养”等概念相比，“康养”是一个更具包容性的概念，涵盖范围广阔，与之对应的康养行为也十分宽泛：康养既可以是一种持续性、系统性的行为活动，又可以是诸如休息、疗养、康复等具有短暂性、针对性、单一性的健康和医疗行为。延伸到更大范围，从生命的角度出发，康养要兼顾生命的三个维度：一是生命长度，即寿命；二是生命丰度，即精神层面的丰富度；三是生命自由度，即国际上用以描述生命质量高低的指标体系。

可见，康养的核心功能在于尽量提高生命的长度、丰度和自由度。

那么什么是康养地产？康是指健康，医疗配套就必须到位。养是养生，必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域。

所以，康养地产，不仅要求环境好，住宅建筑以及配套设施的科技运用必须符合健康养生养老。最重要的是物业管理，既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化。

康养地产的先导条件

必须依靠一定的基础设施。无论是旅游、养老、医疗、运动、文化等哪一类康养服务都不是在海市蜃楼里封闭发展，这必然确立房地产、交通、通讯、能源等基础产业的先导地位。先导产业的发展滞后必然会对康养产业形成瓶颈，一些以康养为主导产业的市县在战略实施过程中不尽人意，问题很多出在基础设施上。

服务的有效提供。康养消费很多具有公共福利性质（特别是医疗和养老），康养消费权是一类基本人权，解决人民群众日益增长的康养服务需求的根本途径是增加有效供给。特别是进入老龄社会后，每年将新增近千万的老年人口，巨大的养老服务缺口既是社会压力又是商机。康养消费是一种复合消费，很多消费又会在一个以住处为圆心相对固定的半径范围内进行。这就要求在进行任何一个康养项目开发时都应尽可能地统筹配置多种康养服务。不少养老地产项目经营失败的一个主要原因就在于仅注重物业租售而没有给消费者配套医疗、文化等其他必要的康养服务。可以肯定，那种能满足居住、医疗、文化、运动等多种康养需求的社区化康养项目将受到青睐。

观念的准确对位。随着亚健康问题的日趋突出以及人们对健康问题的愈加重视，社会对于亚健康的防治需求日益增长，亚健康人群康养市场已成为中国康养市场最主要的组成之一。因此，康养产业机构通过定向、持续、系统的传播，引导潜在消费者树立与时代潮流和个体特征相符的消费观念是可行和必要的。而且，这种传播既要保持适度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠杆作用。康养产业中已经出现了养老保险基金、消费信托等比较成熟的产融模式，以房养老、信用消费等新的产融模式也在逐步发展。特别是《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》等政策性文件发布后，掀起了信托公司、保险公司等大型金融机构进军康养产业的高潮。这些机构应用自身金融优势，立足产业整合，通过多渠道募集资金，规模化投资兴建康养综合体并引进各种专业管理机构，在带给客户更好消费体验的同时也在构建投资、消费两位一体的产融模式方面作出了有益尝试。

康养地产如何拿地？

目前，政府土地政策收紧，调控的表层意义是管住地产增量，深层意义是“去地产化”，鼓励“地产+产业”，鼓励激活存量资产。

对于康养地产的土地获取，除了增量土地的获取之外，应该更重视以下几类土地：

空置的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用；

已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前；

已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接进行改造后；

集体建设用地。

同时，康养地产在拿地环节，应十分重视对土地获取成本的控制，其中很重要的就是拿好医疗用地、养老用地。

现阶段，康养地产对于市场来说还是新兴产业，市场“康养地产”的认识和理解不统一，业内尚未形成完善的发展体系。以下是康养地产的几种常见开发模式。

1 居家式康养地产开发模式

居家式康养地产开发模式是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，并加入康养主题概念；仅提供基本康养服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。

2 大型综合康养社区开发模式

大型综合康养社区综合性强、功能多元，面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的经营方式，所以对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

3 全龄社区康养地产开发模式

全龄社区是指以全生命周期为线，营造适宜全龄段客户居住的大型成长型活力社区。老人和其他年龄段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服务，创造生活体验至上的社区。

4 异地度假型康养地产开发模式

异地度假型康养地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康又有支付能力的中老年人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游度假区开发养老产品。 

5 康疗型康养地产开发模式

康疗型康养地产开发模式，即“社区+医院+地产”模式，是指要嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。

6 学院式康养地产开发模式

学院式康养地产开发模式是指在园区中以学校为组织形态，以开展符合中老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型康养模式，实现中老年人物质和精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。

*本文来源：微信公众号“国源智库要闻”（ID：gzhiku），原标题：《做康养地产有哪些先决条件？如何拿地？》。