曾被视为新风口的长租公寓市场，到了泡沫破灭之时。

自去年至今，市场已明显看清长租公寓短期难以盈利的现状，房企主要玩家纷纷退场或沉寂，长租公寓创业企业更多因“租金贷”暴雷纷纷倒下，幸存者亦陷入资金链紧张、增长乏力的困局。

长租公寓困境

过去几年，随着政策支持及资本热潮，长租公寓市场成为热门风口。一时间，市面上涌现了不同类型的长租公寓运营商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等。

按房源规模，房企系头部玩家分别为万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓，第二梯队主要是碧桂园的碧家国际社区、朗诗寓及华润有巢等。

创业系及中介系的前三名玩家分别为链家的自如、我爱我家的相寓及蛋壳公寓，房源规模分别为85万间、70万间及50万间，青客公寓（青客国际集团）排在第四位，房源规模为10万间。

但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、还是懂互联网运作的创业系，长租公寓重资本运行模式下，均面临着盈利难的困局。

万科曾力推长租公寓，但发展并不顺利。“万村计划”是万科泊寓品牌下推出的租赁住宅业务模式之一，即万科从城中村居民手中租入2000多栋房子，租期10-12年。今年7月份，万科对“万村计划”主动违约，宣布彻底放弃城中村房源。万科“黑马”职业经理人薛峰，升至万科长租公寓事业部总经理不到半年便离职。

另一家房企朗诗绿色集团（0106.HK）旗下长租公寓品牌“朗诗寓”长期难以盈利，今年已从上市公司剥离。据了解，“朗诗寓”运营两年，合计亏损2.4亿元。此外，远洋集团（3377.HK）称将在年内剥离长租公寓业务。

中介系与创业系的长租公寓本质是“二房东”生意，通常依靠融资“烧钱”扩张，以期形成规模效应降低成本。急切圈地思路之下，平台更联合第三方金融机构以“租金贷”撬动杠杆，以获得足够扩张资金。

所谓“租金贷”模式，即租客与金融机构签订分期付款的租赁贷款合同，金融机构将该笔贷款一次性付给长租公寓公司，后者需按季或按月分期付给房东，剩下的资金形成资金池用来规模扩张。

上述模式下，一旦长租公寓公司资金链断裂，房东会因未收到租金而收回房子，租客则不仅没房住还要背负一笔金融贷款。随着长租公寓暴雷现象增加，从去年开始“租金贷”引发的纠纷不断，引来监管部门严查。

进入2018年后，由于金融政策收紧，中小型长租公寓大量暴雷，如上海寓见公寓、杭州鼎家公寓、爱公寓等；进入2019年，雷潮仍在继续，近期就出现河南悦如公寓因经营和资金压力被收购、南京的君创公寓直接爆雷跑路等事件。据不完全统计，去年至今超过25家长租公寓运营商因资金链断裂而破产。

上市能否破局

在此背景下，蛋壳公寓、青客公寓近期均谋求上市融资输血。链家旗下长租公寓品牌自如也传出明年上市的消息。

成立于2015年的蛋壳公寓，目前已经经历了6轮融资，投资方包括蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本等。而蛋壳公寓在提交上市申请前一天，还获得华人文化投资基金和春华资本的1.9亿美元融资。

目前，老虎环球基金持有蛋壳公寓20%的股权，蛋壳公寓创始人高靖持股14.2%，愉悦资本持股15.7%，蚂蚁金服持股7.8%。

成立于2013年的青客公寓，自成立以来总计获得4轮融资，投资方包括钮信创投、赛富基金等，其最近的一笔融资为2018年4月获得的数千万美元的C轮融资，投资方为摩根士丹利旗下基金和凯欣资本。

目前青客公寓由创始人金光杰持股27.6%，凯欣资本持股30.6%，钮信创投、赛富基金及摩根士丹利的基金分别持股9.3%、8.9%和8.9%。

招股书显示，截至今年三季度，蛋壳公寓总计在全国13个城市运营40.7万间房，其房源数量在不到4年的时间里增加了166倍，在长租公寓企业中增速最快。截至6月底，蛋壳公寓租客入住率为89%，租客续租率超过了51%。

但蛋壳公寓近两年亏损持续扩大。2017年蛋壳公寓营收6.56亿，2018年营收同比增长307%至26.75亿，2017年的净亏损为2.7亿，2018年亏损同比扩大403%至13.7亿。今年前三季度，蛋壳公寓营收50亿，净亏损扩大至25.16亿。

青客公寓也不例外。2017年至2018年营收分别为5.2亿、8.9亿，净亏损分别为1.9亿、4.3亿。今年上半年，青客公寓营收8.98亿，同比增51%，净亏损为3.7亿元。

蛋壳公寓与青客公寓的现金流也堪忧。截至今年9月底，蛋壳公寓经营现金净流量为-8亿，资产负债率为99.8%；青客公寓截至今年6月底的资产负债率达133%。 

值得注意的是，蛋壳公寓主要的资金来源为租金贷。招股书披露，2017年至2019年9月底，其来自金融机构的预付款分别为9.4亿、21.3亿和31.1亿；租客预付款分别为1.1亿、2.8亿和7.9亿。二者之间的资金差额产生资金池，用于扩张房源或资本开支。

青客公寓也对租金贷依赖较高。招股书显示，截至今年6月底，青客公寓与11家金融机构合作，主要是为分期付款贷款提供融资，在其租赁平台中，有65.2%的租金由分期贷款支付。

随着国内部分主要城市出手整治“租金贷”乱象，蛋壳公寓已减少使用租金贷支付租金。数据显示，2017年至2019年9月底，其租金贷支付租金的比重分别为91.3%、75.8%和67.9%。

为了稳定现金流和获得更多资金支持，蛋壳公寓、青客公寓等选择上市融资，自如则在去年发行了多个房租信托计划。

*本文来源：微信公众号“大摩财经”（ID：damofinance），作者：海星，原标题：《长租公寓大退潮 蛋壳公寓等急谋上市》。