近日，北京怀柔区田仙峪国奥颐悦乡村休闲养老社区正式运营，成为北京市首个农村休闲养老社区，也标志着首都首家农村休闲养老式专业合作社诞生。

可以说，这是“大众创业、万众创新”的一种新例子，也为与养生养老为主题的市郊乡村旅游和农业休闲度假提供了一种新方式。

田仙峪村委会把拥有闲置宅院的农户组成专业合作社，流转30处农民院落的经营权，租让给曾参与北京奥运村建设的国奥集团，把农家宅院改建成各具特色的休闲养老院。

由村办公楼改建的社区综合服务中心，设有公共食堂、休闲酒吧、餐吧、洗衣房等公共服务设施。

用闲置的宅基地建成的卫生服务站，配有专业医务人员，具有医保定点资格，入住老人可以持医保卡就医看病。

村里完成了煤改电工作，冬季取暖等得到了保障。镇村对附近河道和环境进行综合治理，村容村貌焕然一新。

国奥集团一次向村民付清十年房租近1700万元，向村集体支付村委会办公楼租赁费155万元。已有19个农民从事保姆、保洁、餐饮等养老服务，人均月工资2500元左右，一些技术类岗位工资达到4000元，以后还提供更多的就业岗位。

合作社每年还获得养老社区经营利润10%的分红。农民可得到宅院租金、劳务报酬和分红三重收入，初步估算人均纯收入将增加2500元。

该养老社区客户定位在中高端群体，已入住的“业主”平均年龄超过55岁，人均年花费6万至12万元不等。它的启用标志着怀柔区盘活农村闲置房屋发展乡村休闲养老社区试点工作取得阶段性成果。

市民休闲养老市场与农民闲置宅院资源的对接。随着老龄化社会的到来，城区有大批的家庭及老人渴望有宽敞、恬静的绿色养生养老场所，城区住房拥挤、交通喧闹、环境污染，不宜休闲养生。

据国奥集团的抽样调查，北京城区有86%的老人愿去山村养老。城区劳动力缺乏，引进外地家政工又加剧了城区人口的膨胀。随着农村劳动力向城市转移，农村闲置房屋数量逐年增加，怀柔区农村房屋闲置率达14%。

有的村镇达2成至3成，同时城郊农村又有一批中年男子、年轻女人和有劳务能力的老人寻找工作机会。田园式养老社区满足了城乡两种市场需求的对接与共赢。

养生养老与休闲度假的耦合。田仙峪养老式社区己有3成院落供市民长年养老使用，其他的作为体验式居住的院落入住时间长短随意，供市民自选。

实际上这是城市居民到田野山村常态休闲的一种方式，满足老年市民思乡怀旧的诉求，也满足了部分市民举家体验乡野生活的愿望，更是少儿们玩耍的新天地。

老年人常住郊区，家人、亲友常来探访，并在宅基园地体验农事，走访农村邻里，带动了乡村旅游的常年运行，缓解了乡村旅游的季节落差。

这种方式把养生养老与休闲度假自然地联结起来，拓宽乡村旅游的产品与市场，可以说是从乡村观光到乡村度假的升级版。

企业经营与农民合作经营的结合。目前不少市民到郊区租赁农民宅园作为“第二住宅”或假日休闲场所。

以笔者所见，这种分散、自发的租赁、改建方式虽有自主灵活的好处，但由于自发进行，难免有种种弊端，如无序租赁、易生财务纠纷，私搭乱建、易致环境损坏，公共管理与服务缺失、易发社会治安等。

农户单独出租或自营，有缺少资金、不善经营、服务不足等难处，难以满足市民长租居住的生活需求。

农民组织起来以合作社法人单位资格与企业合约经营，有助于统一规划改造、配套公共服务、规范服务管理。

田仙峪村引入有实力、会管理的企业统一对农民院落进行租赁改造、经营管理，租用村委会闲置的办公楼建起了社区综合服务中心，设立公共服务设施，配置各类服务人员，是个体分散经营无法做到的。

这种“企业+合作社+农户”的经营模式，符合农民闲置住宅和宅基地所有权、使用权、经营权“三权分离”的原则，既有利于企业经营发展，又使农民能增收致富、农村集体经济能发展壮大，一举多得、可以持续运行。

农村城镇化与农民市民化的融合。在乡村建立市民养老社区使农村的产业形态从农业、家庭副业转变为休闲养老服务经济，从自然经济转变为商品经济，从单一的一产转化为一产与三产的融合。

村民在这里就地转化为亦农亦“服”（服务员工）、亦“旅”（旅游员工）的新农民，将在参与休闲养老的服务中转变提升传统的劳动方式、生活方式和人生观念，实现农民“转型不离农、离‘农’不离乡”、就地转型，成为新型乡镇的新型市民。

可以预计，这种休闲养老经济的发展将吸引中青年农民留在家乡创业或回乡创业。城区市民与乡村居民共同生活将增进相互了解、密切城乡关系，有助于深层次地弥合历史形成的城乡鸿沟。

保存乡村风貌与建设新农村的契合。田仙峪养老社区不搞大拆大建，而是完整保留了京郊农村院落的原有格局，改造住宅内部陈设、完善公共设施、清洁美化乡村环境，并把当地的民俗、餐饮、曲艺、中草药等文化元素融入其中，营造了菜畦庭院中、花果满枝头的养生环境。

这样，既延续了地方文化脉络，又保护并提升了生态环境，让城乡民众及子孙后代看得到青山绿水，望得见蓝天白云，感受到村风乡情，既绵延了历史乡愁又创造了时代新风。

同时这种开发模式不占农田、不大兴土木，充分利用闲置资源和已有设施，最大限度地挖掘农村的社会、人文和自然资源，投资小而效益大，是发展资源节约型与环境友好型的休闲养老产业的好方式。

田仙峪村的试点为大中城市发展城郊型养生养老和休闲旅游提供了可借鉴、可推广的方式，当然还可因地制宜创造更多的营运方式，如把引入社会资本与农民宅院使用权入股相结合，企业与农民共同行使经营权，建立股份制的乡村休闲养生企业和社区，使农民既是股东又是员工。

再如有条件的农村由农民自主成立专业合作社或乡村休闲养生企业和社区，也可由村集体招聘职业经理人经营管理；还可由农户以宅院资产参股和劳务取酬、市民以投资取得租赁权入住。

经营者以管理服务获利等方式，进一步探索农村闲置宅院所有权、使用权、经营权既统又分的运作方式，调动各种市场要素，充分发挥各方活力，更好地盘活农村的环境资源和存量资产，建立资源环境保护、农民权益保障、住户健康生活、企业良性发展相结合的体制机制。

在院落修缮与改造上，要考虑到不同职业、爱好、情趣的客户群体对生活设施、健身设备的不同需求，对装饰风格与文化元素的不同喜好，体现多样化与个性化的和谐。在租户群体与消费档次上，应考虑当时当地市民的收入结构，处理好高、中、低档的比配，以中端消费为主，兼顾高端需求、照顾中低端群体，但在区域上要分别布局。

处理好养老产业与养老事业的关系，以事业壮大产业、以产业支撑事业，使公共事业与服务产业互补发展。处理好城郊旅游休闲与养生养老的关系，兼顾短期乡村休闲度假与常年养生养老的不同需求，观光休闲想要热闹，养老居家则想清静，空间上要相对区隔、合理布局。

总之，在全面小康社会即将到来的新时期中，城乡居民共建共享休闲养老社区，养老社区与农民社区共存共融，还是一个有待破题的新课题。