“不调控的话这行没法干了，房价和地价都要上天！”

3月12日植树节这天，在融创中国（01918.HK）举行的2020年业绩发布会上，孙宏斌语出惊人。

在房地产政策拐点带来行业盈利的拐点之际，孙宏斌此次的发声，与以往外界对孙宏斌的赌性印象不同，孙宏斌的底气显得更加充足。

年报显示，2020年融创合同销售金额5753亿元，连续四年稳定在行业TOP4；全年营收2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。

营收利润双双增长，这也意味着一个更加理性，更加稳健，充满制度化的融创时代，逐渐蓬勃。

三道红线下起舞

三道红线，是2020年房地产行业的第一话题。

这项政策内容精准，目标直击房地产企业的七寸，房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”小于1。

根据三道红线，房企被分类为四种档位，将房企分成红橙黄绿四档，对于投资者来说这是一项可量化的指标。

以往高负债高杠杆的模式不能持续，在很多人眼中，地产板块业绩下行的概率不小，那些高负债的中小房企，将不可避免地走向死亡。

在融创的年报之下，大家的目光也不可避免地聚焦在三道红线之下。

年报显示，截至2020年底，融创净负债率96%，同比下降76.3个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为78%，同比下降5.6个百分点；非受限现金短债比1.08，截至2020年底，融创在手现金1326亿元，超额覆盖短期债务，流动性充裕。

融创中国2020年业绩公告

按照“三道红线”标准，融创净负债率与非受限现金短债比均已达标，从“红档”连降两级至“黄档”。

这意味着融创暂时脱离了危险区域，离绿档只有一步之遥。

为什么融创这么快就能回到安全的边界？

首先顶层驱动力强，孙宏斌曾在内部强调不希望融创负债总额增加，希望增加净资产和销售，管理层的意志决定了基层的执行策略。

同时土地获取谨慎，土储质量稳定。

土地储备是房地产企业后续销售的基础，只有获得优质的土地资源才能进行项目开发，企业才能扩大市场占有率、呈规模化发展。

数据显示，融创2020年新增土储约5877万平方米，同比下降41.05%，但其融创平均土地成本约4270元每平米，以融创2020年的销售均价14020元每平米来计算，融创拥有更多的获利空间。

高性价比的土地质量，意味着孙宏斌踩准了行业节奏。

对于投资者来说，在A股房地产板块，将近有200家上市房地产开发公司，随着房地产开发进入后半段，会让没有融资渠道的小开发商难以为继。房地产开发行业必然进入大鱼吃小鱼的阶段，头部地产公司必将降低拍地成本，降低建筑成本，降低销售成本，提高销售利润。

三条红线下，龙头企业必定更多，强者越强。戴着镣铐起舞的融创中国，却创下了年报的高增长，看上去似乎少了点锐气，但更多了点底气和安全。

夯实主业，齐头并进

今年的资本市场，在各种“茅”不断创新高的背景下，地产行业却还处于低估状态。目前来说，房地产行业剩者为王的时代即将来临。

地产行业开始进入存量竞争的时代，行业集中度不断提高，未来房地产行业总规模将在16万亿上下，行业龙头的市场份额将进一步提高，未来五年行业的前五名能占到30%。

如何寻找地产行业的第二曲线，是众多房企关注的焦点，与以往地产公司跨界其他行业不同，地产公司逐渐走向地产相关产业的多元化。

首先去年登陆港交所的融创服务，给了其他房企一个参考的标准。

在今年发布的年报中，其2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。

融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。考虑母公司土储面积后，合约建筑面积达4亿平方米。

融创服务的成功，在于融创本身的远见。

从二手房交易的频率，国内人口城镇化等数据来看，物业蓝海早已是蓝海之地，在此情况下，融创为分拆上市的融创服务，提供大量资金、人力等条件，将机会转化为盈利点，将本身集团公司内部细分项目，培养成具有长期发展能力的子公司。

融创本身具有敏感的市场捕捉能力，能够对相关产业的发展趋势有较好的判断，因此这些“捕捉”到的项目通常符合国家政策导向。

与此类似，在2020年，融创文旅在疫情黑天鹅之下，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

最后，2020年融创文化已完成七大动画工作室布局，旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿和5.75亿的票房。

齐头并进，融创在夯实主业的同时，非住宅销售类的其他业务也正在快速转型和成长。

深蹲的融创，蓄势反弹

分析者认为，地产上涨的动力在于城镇化率，就刚刚制定的“十四五”五年计划来说，城镇化率要实现从60%提高到65%，此一项指标就决定了房地产在未来五年难有系统性回落。

虽然中国房地产的历史使命已基本完成，整个房地产市场的投资潜力和机会都在减少，但中国很多城市的住房刚需空间还很大，与此同时，随着越来越多的人口向城市集中，这些城市里的住房配套需求也在不断增加。

在此情况下，融创的投资价值在哪？

首先，快速排雷的融创值得期待，如果一家公司不能在行业拐点之际，无法克服自身的弱点，那么投资者便直接放弃研究和跟踪。

一年前的发布会，融创的销售突破5500亿大关，在三道红线的利剑下，孙宏斌很快调整决策，一年之内很快完成了华丽的转身，在未来，融创预计2022年剔除预收款后的资产负债率指标将进一步降至“绿档”。

其次，机构投资者纷纷看好，比如瑞信发布研究报告，将融创中国（01918.HK）目标价由39.4港元升至42.7港元，予其估值较每股资产净值折让40%，维持“跑赢大市”评级，上调其2021-22财年盈利预测2%。

野村东方国际证券也给予融创中国（01918.HK）“增持”评级，目标价46.10港元。

相对于今年年初的高点，融创呈现震荡的走势，深蹲的融创，蓄势待发。

最后，2021年1月房企整体销售延续2020年末景气度较高状态，楼市销售韧性充足。

行业整体库存维持较低水平，对于房价有一定支撑作用，并且行业系统性风险可控。

2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升，房企“三道红线”的提出，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，年末出台的房地产贷款集中度管理制度等等。

另外2021年春节后央行公开市场操作实现的净回笼，年内货币政策回归常态化，流动性释放相对2020年边际收紧预期加大。

当前地产行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。而融创年报的发布，让投资者发现，其结算业绩有一定支撑。房企间业绩分化也会加大，关注业绩保障度高和基本面稳健的一二线龙头企业，是投资者不错的选择。

从硬件条件和行业环境看，目前的融创，在各方面看上去也都具备“反转公司”的要素。当然单纯的低估并不是买入持有的依据，低估+成长性的拐点更重要。

对于一家经营稳健、现金流充足、融资成本低、负债结构合理的融创，有什么理由不看好呢？

*本文来源：微信公众号“财经无忌”（ID:caijwj），作者：韦航，原标题：《剩者为王的时代，融创的安全感从何而来？》。