全面评估，不分前提轻易认为酒店亏损为异常是不科学的。本文论及酒店经营亏损和财务亏损两种亏损情况，一定时期内，两种亏损都是合理的。（赵焕焱工作轨迹：从传递知识到创造知识，从知识到智识，化智识为方法。

照片为赵焕焱在三亚考察酒店

内容包括：中国酒店投资的多种目的；酒店的六层皮；酒店的三大经营；酒店投资成本构成；酒店经营成本构成；与利润有关的指标；酒店的两种亏损；重置价和折旧对酒店利润的影响；与利润有关的数据指标。

参考数据：美国整体酒店业2009年的RevPAR为53.53美元，毛利率为34.0%。美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间，与30年房屋贷款利率相似。

一、多维度评估的原因

全球最理想的投资是金融、房地产、稀有资源三大类，酒店业包含了金融、房地产两大类的优点。酒店业的现金流确保，不存在超市、卖场等应收账款、多角债务问题，客户付账是即时进行的，酒店投资还可以在全盘财务上发挥重要作用。个别独立知识产权的酒店品牌甚至成为稀缺资源，因此而包揽了理想投资的所有三大类。

中国酒店投资目的往往是多元的，中国酒店投资的目的包括：地方政府要求开发商，开发商需要品牌酒店提升地块价值，等等。因为目前中国没有酒店投资的进入门槛，因此酒店投资供大于求成为必然，相比较，日本通过调节增加酒店的接待能力达到供求关系平衡；美国酒店协会运用政治影响力来压缩新客房的供应。

中国酒店基本要被剥五层皮，其中少数酒店还有第六层皮，可怜的酒店充当了太多的功能。酒店的第一层皮是招商的彩礼，以表皮获取地皮，因为项目计划中有酒店而拿到地皮；酒店第二层皮是抵税的神器，酒店巨额投资抵充了可观的所得税；酒店第三层皮是品牌溢价，高大上的酒店品牌提升整个地块价值；酒店第四层皮是抵税第二春，酒店开业后的折旧、摊销进一步抵充所得税；酒店第五层皮是对酒店本身投资回报的要求，酒店已经被剥了四层皮的事实已经被忽视，现在冷酷无情地要求酒店自身的投资回报；酒店的第六层皮是品牌输出，建立独立知识产权的酒店品牌，对外全权管理或特许经营，继而上市，以后的发展就看修炼的程度，前途无量，不可估量。如果酒店出让，虽然剥皮权利丧失，但也最后一次剥了酒店的皮。

中国酒店业承担了业务经营、资产经营、资本经营三大经营，业务经营看净利润率，资产经营看交易时候重置价的实现，资本经营看品牌轻资产运作。在中国不动产价格上升的情况下，业务经营下降成为必然，因为有资产经营的上升相抵；资本经营主要方式是股票上市与产业信托。不动产价格的走势左右中国酒店业的业务经营状况，因此租赁经营也非常困难，因为不动产价格的上升决定了租赁成本的上升。

酒店投资成本细分中，建筑物成本与物业价格有关、非建筑物成本与档次有关、软成本与专业程度和文化特色有关、土地成本与地段价格有关。

赵焕焱提供酒店建造各项成本构成参考模型：室内装饰45%、机电设备20%、土建15%、各阶段咨询顾问及软件10%、园林景观5%、其他5%（不包括财务成本）（仅供参考，不同类型的酒店因类型而异）。

赵焕焱提供酒店经营各项成本构成参考模型：人工30%；折旧11%；维修5%；能耗14%；物耗8%；净利润2.5%；管理费8%；还本付息、摊费、其他13.5%；税收8%（其中营业税5%，城市维护建设税为营业税的7%，地方教育附加费为营业税的3%）（仅供参考，不同类型的酒店因类型而异）。

酒店税费近20种，其他包括企业所得税、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、增值税、城镇土地使用税、义务植树统筹费、绿化费、公共场所空气质量检测费、垃圾处理费、残疾人安置费等。

二、与利润有关的指标

（一）我们经常使用的指标包括：

1、毛利润=营业收入-（人工、能耗、低值易耗、洗涤、维修、销售费用、营业税等经营成本）。

2、毛利润率=毛利润/营业收入。

3、净利润=毛利润-（利息、折旧、摊销、所得税、管理费、许可证费、特许经营费、物业租金、资本重置金、房产税、物业税、建筑保险、公众责任险、非员工保险、设备租赁、利息支出等非经营费用）。酒店税费近20种，其他包括企业所得税、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、增值税、城镇土地使用税、义务植树统筹费、绿化费、公共场所空气质量检测费、垃圾处理费、残疾人安置费等。

4、净利润率=净利润/营业收入。

5、资本化率=净利润/投入资本。

国内外各酒店集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的。

（二）美国上市公司财务使用的指标包括：

1、毛利润=营业收入-营业成本。

2、毛利润率=毛利润/营业收入。

3、运营利润=毛利润-（销售费用+行政费用+研发费用+折旧摊销+利息）。

4、营运利润率=营运利润/营业收入。

5、净利润=运营利润+、-（非运营利息+资产出售+其他收益+税收+少数权益+附属公司权益+特别项目+会计变更+已终止运营业务+非经常项目）。

6、净利润率=净利润/营业收入。

国内外各酒店集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的。

三、酒店的两种亏损

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。

酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

四、重置价和折旧对酒店利润的影响

资产重估之物业公平值收益与利润有关。例如2015年3月11日，万达酒店发展有限公司公告，2014年亏损约为1.76亿港元，比较2013年盈利1.91亿港元。减少主要是由于2014年录得投资物业估值亏损净额约1.21亿港元，而2013年则录得估值收益净额约9310万港元，而集团投资物业的公允价值减少主要由于福州商业中心区的商用物业竞争加剧所致。

香港自2005年1月开始实施的新会计制度规定，公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。如香格里拉2013年上半年未计算投资物业公平值收益前盈利2570万美元、下降66%，计入后净利润2.15亿元、同比上升8.49%。

国内房屋建筑物采用重置成本法的具体评估值＝重置全价×成新率；重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润+销售费用；成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的成新率×40%。机器设备采用重置成本法评估价值 = 重置全价×综合成新率。

我们经常在酒店交易的资产评估及上市公司财报中看到递延所得税资产、递延所得税负债。如企业按照10年提折旧、但是税法要求按照20年提折旧，企业多提的部分是递延所得税资产；反之则是递延所得税负债。企业提折旧的程度与实缴所得税额有关，企业多提折旧致使税前利润减少从而减少了所得税。 

五、与利润有关的数据指标

判断行业利润的基础数据是酒店的日常经营数据。中国已经有若干专业杂志开辟《赵焕焱数据》专栏，赵焕焱数据的原则是数据的五看五不看和数据的五个阶段。

1、数据的五看五不看

（1）一看同比不看环比，因为酒店经营有淡季旺季之分，淡季、旺季之间的环比毫无意义；

（2）二看季度同比不看月度同比，例如2015年春节2月19日，2014年春节1月31日，2013年春节2月10日，春节前10天酒店经营惨淡，月度同比没有可比性；

（3）三看分档次的数据不看混合的数据，把房价2000多元和200多元平均是不合理的；

（4）四看全体统计不看抽样统计，抽样调查一般都不提供样本数量，抽样调查的样本数少或单一会形成失真；

（5）五看每间可供房收入（RevPAR），不看平均房价和平均出租率分开的比较，因为8000元房价会有20%的出租率，90%的出租率会有200元的房价。

2、数据的五个阶段

是每间可供房收入、营业收入、毛利润率、净利润率、资本化率。

（1）关键经营指标每间可供房收入（RevPAR，等于平均房价乘以平均出租率，具有同口径持续可比性）。美国宾州大学乔-W-奥尼尔教授1999年至2002年期间考察千余家美国饭店后根据数据库用回归分析法得出预算的数学模型，引入中国后成为营收水平、投资回报的评估标准，以单个客房每天的收入作分子，其资产价值为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务948；全套服务中供餐饮910、不供餐饮1003。现在我国绝大部分酒店做不到这个千分之一，笔者2003年对照上海若干酒店是符合甚至超过的，上海五星级酒店的RevPAR 在2006年甚至超过新加坡和香港地区。

（2）营业收入是在客房收入的基础上增加餐饮等其他酒店收入。

（3）毛利润率在文章开头已经说明，这里不再重复。

（4）净利润率在文章开头已经说明，这里不再重复。

（5）酒店投资可行性评估和酒店交易都涉及资本化率，资本化率即投资回报率，酒店评估值等于净利润除以资本化率。

3、净现值和内部收益率

酒店投资可行性评估和酒店交易又都涉及到净现值（NPV，Net PresentValue）和内部收益率（IRR，Inner rateof return)。

（1）净现值（NPV，Net Present Value）通俗说是未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少，是将一个投资项目存续期各年发生的净现金流量（=现金收入-现金支出）按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额，得出的差额。例如现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元、2年后的1.21元相当于现在的1元。

（2）内部回报率（IRR，Inner rate of return)，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。内部回报率实质上是能使项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率是一项投资可望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本时的收益率，计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。如果不使用电子计算机，内部收益率要用计算的一般方法是逐次测试法，以若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。内部收益率越高说明投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。内部回报率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。

＊本文作者：赵焕焱，华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家，上海社会科学院旅游研究中心特约研究员，执惠旅游专家作者。