华侨城集团留给业界的映像往往是中国最成功的主题公园运营者、少数能将公园+地产模式做成功的实力派央企，或是综合地产开发实力强劲的地产集团。2015年在排名前十的主题公园集团中，华侨城集团位列第四，共接待游客三千余万人次。

资料来源：AECOM2015年报告

而东部华侨城项目正是华侨城集团把握市场和政策趋势，依托成功经验和优势资源，对华侨城模式的又一次成功实践。虽建于十年之前，东部华侨城至今依然吸引着每年近400万人的游客前来游玩。

资料来源：公司公告，复世投资整理

这个位于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里的项目，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，并被国家环境保护部和国家旅游局联合授予首个 “国家生态旅游示范区”。

东部华侨城包括大峡谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。

城市中心向郊野地带突破、观光旅游向休闲度假突破

项目位于深圳东部郊野，但距深圳市中心仅20m车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内，多条高速公路汇集，交通便利，并拥有滨海山地，大峡谷等原生态自然资源。

在整体规划中突出生态环境的本体价值，体现“让都市人回归自然”的人性关怀， 定位于建设成为集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。

可见东部华侨城从产品设计、区域规划上都有充分考虑与地处城市外围的特定空间，并充分利用周边自然资源，形成良性互动关系，打造非都市型的休闲类旅游产品。

“生态其外，文化其中”的特色规划理念

东部华侨城的建设曾被形容为“戴着脚链跳舞”，项目开发建设过程中受到诸多环境上的限制与困扰：如独特的云雾气候、水源保护线、生态控制线、高压线、边防二线管理以及植被恢复、水土流失等敏感问题。

“生态保护大于天”，在这条贯穿于东部华侨城项目规划全过程的最高准则的指导下，建设者在完全保留原生态的自然植被和山地景观的基础上，将经过人工方法充分美化和精化的原生态型景观，用现代手段打造、溶入区内生态环境。，最终走出了一条“生态与人文、东方与西方、现代与传统”相结合的路子。

景点“竹乐谷”就是是因地制宜，变废为宝的一个突出案例。那里本是三洲田的一个泄洪沟，规划设计人员和施工人员采用“山水分流，场地抬高”等创新思维，充分利用沟内原生竹子，在沟的左右两侧开通暗渠，上面覆盖竹笥，并在沟内错落地布置藤椅和竹筒做成的乐器，妙笔生花般地将一个废水沟变成了一个游客如织的休闲亮点。

又如“信息湿地”，是一个占地11万平方米，介于陆地与水域之间过渡生态系统。其采用了国际最先进的三级水质处理技术,为三洲田水库提供了天然生态过滤网,亦可漫步湿地浮桥,欣赏丰富和谐的生态自然景观。

生态先行，文化紧随。东部华侨城“三谷联动”，凸显文化品位。

大峡谷：生态旅游文化

大峡谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主题元素，规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域，以人类对自然界广袤未知领域的全方位探索为主线，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。

茶溪谷：休闲度假旅游文化

茶溪谷位于大峡谷之后，以“茶禅静修”为中心理念，在自然山水中打造“禅修”和“茶闲”休闲设施，给都市人远离都市喧嚣、享受生态自然提供全方位深度体验，包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东方茶禅文化的融合、岭南茶园的幽雅和湿地花海的浪漫。

云海谷：户外运动旅游文化

云海谷位于东部华侨城的山地区域，以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼，总占地2.5平方公里，拥有2个18洞高尔夫球场，满足高端运动健身休闲体验，该设计曾获“2007 年度深圳地标球场”和“十佳球场质量奖”等业内大奖，谷内旅游项目包括云海高尔夫和云海谷体育公园。

同时，东部华侨城采集世界各地文化细节，打造异域文化吸引点。集成文化不仅能丰富景区内容，深化景区度假产品内涵，更能使景区具有历史纵深感和时空感。

例如：茶溪谷的茵特拉根小镇通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合。

茶翁古镇“以古镇承载文化，以茶园昭示理念”的表现手法，游客在此不仅可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，更可以亲自动手，一偿采茶制茶的夙愿。

云海高地将古玛雅风格融入到中转站与观景台，塑造出原始的神秘感。

三大配套一应俱全，满足高端休闲享受

酒店配套：国内首个主题酒店群，由八大主题酒店组成，拥有床位千余张。

例如瑞士风情的茵特拉根酒店，是华侨城自主管理的第一所超五星级主题酒店，酒店内配套设施齐全。拥有宏伟的哥特教堂式的哥特吧、提供全天侯餐饮服务的茵特拉根咖啡厅、精致的湖逸轩中餐厅，别具东瀛情怀的日本餐厅和依湖而建的意大利花园餐厅等特色餐饮以及酒吧、商务宴会、浪漫婚宴和健康会所、提供24小时全程私人管家服务的豪华客房等。

服务配套：度身订做的SPA疗程及SPA餐饮、欧美顶级设备新体验，为游客提供各种水疗、健康护理及餐饮。

例如茵特拉根温泉：拥有6000平方米的室内SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋，利用三洲田蕴含丰富矿物质的地下泉水提供特色水疗、健康护理和餐饮服务，拥有以活力休闲为主题的活力SPA、欧洲SPA风尚、亚洲SPA风尚、女子SPA风尚、足部SPA等多种服务。

文化配套：多媒体歌舞演艺、景点表演、节庆活动与相关配套服务产业构成了东部华侨城特有的艺术文化产业。以艺术表演展示旅游文化的多姿多彩，能让游客体验到文化的交流和艺术的享受。 例如荣获首届亚洲青年艺术节金奖的《天禅》、情景山地歌会《天籁》、湿地花园音乐舞蹈组合秀等等。

打造多个“之最”，点燃游客体验度

东部华侨城在打造项目之时，为能最大限度提升游客体验度，大胆创新，引进大量高新技术，打造了多个国内“之最”。

如云海快线（由总长8公里的丛林缆车和森林小火车组成）。整个东部华侨城项目，南北纵横近10公里，山地高差近500米，面对长途跋涉的遥远，景区交通方式成为摆在建设者面前的第一道难题。

建设者提出缆车和小火车相结合的交通方案，是世界首创的全长2公里的双坡山地开放式观光缆车，和轨道全长6公里的森林小火车结合，既具有交通功能又具有景观功能。另外，森林小火车运用电力驱动，有效避免燃烧机油引起的空气污染。蜿蜒于丛林之间的轨道和小火车既解决了园区的交通问题，又成了游客观赏园区美景的绝佳载体。

旅游+地产综合盈利模式，资金回笼效率高

天麓地产是深圳别墅产品中惟一能同时看到自然湖景、山景和高尔夫景三种景观的产品，其社区密度很低，综合容积率仅0.1左右，加之依托主题生态公园，是有别于传统物业的低密度山海大宅。

天麓占地732万平方米，总建筑面积20万平方米，分为八个区，分布在“三谷”的不同区域。由世界建筑大师理查德•迈耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司合力打造，以“开放•简雅、环境•和谐、互动•融合”为开发理念，与山、海、林、球场等景观和资源和谐相融。

其带给中国建筑界、地产界或设计界绝不仅仅是物化的建筑物，更是建筑艺术和优质生活的典范之作。

东部华侨城同时拿下旅游和地产项目开发用地，以旅游项目开发为先，为后期天麓地产销售搭建了价值平台，而通过天麓地产回现又能促进旅游项目的滚动式开发，可谓相辅相成。

而在开发旅游项目时，又分主题园区阶段开发。先期以塑造环境与展示形象为主，开发低投入景观项目旨在聚集人气，随后开发文化旅游项目以细分游客群体建立圈层，最后开发主题体验娱乐项目延长游客滞留时间，增加区域价值。

与此同时，东部华侨城充分发挥了其酒店管理优势。前期打造了五星级瑞士风情因特垃根主题酒店在树立高端地产品牌形象的同时，满足了前来考察的高端客户的会议及住宿需求；后期打造了主题酒店群，满足了越来越多游客的留夜需求。

而在上述旅游项目开发到一定程度，区域资源相对成熟时一举推出天麓地产，得以发挥依托区域的峰值价值也是东部华侨城的策略之一。

天麓地产前期开发依托大梅沙海景资源及区域价值；中期依托高尔夫、茶溪谷山景资源价值；后期依托大侠谷资源价值及区域价值。

东部华侨城项目创造了一种全新的以生态环境为核心的度假模式，将欢乐谷式的观光旅游一举成功升级为度假旅游模式。

从盈利模式来看，东部华侨城先以生态主题开发旅游设施，再开发相关配套，最后建设高端住宅回笼资金。旅游业务能带来稳定现金流，而地产业务则能快速回笼资金，二者相得益彰。

从规划和开发思路来看，东部华侨城不仅是华侨城模式的继承和延续，同时更是在把握市场趋势、结合资源文化的基础上，对华侨城模式的成功突破，带动了华侨城模式的改良和升级。

* 本文由执惠入驻媒体复世文旅智库发表，作者陈默。

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